Quali sono i rischi di un contratto di affitto transitorio?

Se si possiede un immobile e si ha il desiderio di trarre un profitto da questo senza sentirsi vincolati da un lungo rapporto di locazione, il contratto di affitto ad uso transitorio potrebbe rappresentare una soluzione efficace. È però bene sapere che potrebbe nascondere delle insidie. Tra queste, il rischio maggiore è rappresentato dalla possibilità che diventi nel lungo termine a canone libero (ovvero 4+4), una eventualità possibile nel caso in cui non sussistano esigenze transitorie o se queste non sono state specificate all'interno del contatto di locazione. Per evitare questa e altre evenienze non previste, è dunque essenziale conoscere bene i rischi di un contratto di affitto transitorio.

Quali sono i casi che giustificano la stipula di un contratto di affitto transitorio? 

Come definito dalle norme relative, il contratto di affitto transitorio può essere utilizzato solo in presenza di determinate circostanze previste tra cui:

• esigenze lavorative: il conduttore si trasferisce temporaneamente in una città per motivi di lavoro, come un incarico a tempo determinato o un progetto specifico.
• Motivi di studio: l’inquilino è uno studente fuori sede che necessita di un alloggio solo per la durata dell'anno accademico.
• Motivi di salute: il conduttore deve soggiornare in una città diversa per cure mediche o assistenza a un familiare malato.
• Esigenze del locatore: il proprietario ha necessità di rientrare in possesso dell’immobile in un determinato periodo per motivi personali o lavorativi.

Per evitare problemi di qualsiasi natura è pertanto fondamentale documentare e dimostrare la motivazione della transitorietà, allegando al contratto eventuali certificazioni o dichiarazioni, come previsto dalla Legge n. 431/1998 e dal Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017.

Quali sono i rischi maggiori di un contratto a uso transitorio?

Il contratto di locazione ad uso transitorio solitamente risponde a delle esigenze ben precise che soddisfano sia il locatore che l’affittuario. Solitamente, infatti, entrambe le parti hanno la necessità di una sistemazione non definitiva ma assolutamente temporanea. Questa, ad esempio, potrebbe rispecchiare la volontà di un proprietario a disporre del proprio immobile velocemente e, dall’altra parte, quella di un affittuario chiamato a rimanere in un determinato luogo per un tempo limitato per motivazioni, ad esempio, di lavoro.

Questo modello di contratto di locazione permette di affittare un appartamento per un mese fino ad un massimo di diciotto. Nonostante questo accordo tra le parti, però, potrebbero presentarsi delle problematiche capaci di rendere tale contratto un’opzione non sempre efficace.

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Possibilità di problemi legali

Uno dei rischi principali del contratto di affitto transitorio riguarda il rispetto delle normative. Stando a quanto stabilito dalla legge, infatti, questo tipo di contratto può essere stipulato solo in presenza di determinate condizioni come esigenze lavorative, di studio o di salute dell'inquilino. Se, però, non sono presente adeguate motivazioni e documenti, è possibile arrivare alla nullità del contratto di affitto transitorio. Secondo la legge n. 431/1998, infatti, in questo caso viene riconvertito in una locazione ordinaria con una durata minima di quattro anni più quattro.

Per evitare questa evenienza, dunque, il locatore è tenuto a rispettare le condizioni previste dalla normativa, tra cui l'indicazione precisa della motivazione della transitorietà e la durata del contratto, che non può superare i 18 mesi, come stabilito dal Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017. Se tutto questo non viene rispettato la probabilità di dover affrontare delle controversie legali con l’inquilino e relative conseguenze economiche è piuttosto concreta. Per questo, dunque, si consiglia sempre di prestare una grande attenzione nel momento della redazione di un contratto di locazione facendosi seguire, in caso, da una figura professionale adatta.

Inoltre tra i rischi del contratto affitto transitorio si segnala che la residenza, se viene chiesta da un eventuale inquilino, potrebbe portare alla possibilità di conversione del contratto.

Necessità di manutenzione dell’immobile

Un contratto di locazione breve prevedere un continuo passaggio di inquilini diversi in un lasso temporale minimo. Un’eventualità che comporta anche un’usura maggiore dell’immobile e, soprattutto, un uso ed una cura che possono essere meno attenti da parte dell’affittuario. 

Non dovendo rimanere per molto tempo all’interno di un appartamento, infatti, si potrebbe essere meno propensi ad effettuare delle migliorie o degli interventi mirati. Tutto questo si traduce dunque nell’obbligo, da parte del locatore, di affrontare lavori di ripristino, che vanno dalla semplice tinteggiatura delle pareti alla sostituzione di mobili e impianti danneggiati. Soprattutto se si decide per un contratto di locazione transitorio ammobiliato.

Un problema che, pur mostrando una natura nettamente pratica, potrebbe avere anche un risvolto legale. Nel caso di un contratto di affitto breve, infatti, non è semplice stabilire a chi spetta la responsabilità degli interventi di riparazione o di quella che viene comunemente definita come manutenzione ordinaria. Per risolvere la questione, comunque, potrebbe essere utile inserire una clausola all’interno del contratto di locazione che attribuisce all’inquilino il compito di provvedere a determinate azioni di manutenzione per il tempo della sua permanenza.

Incertezza dei redditi

Un’immobile viene affittato essenzialmente per avere una seconda entrata economica e anche per ammortizzare le spese relative al peso fiscale e di manutenzione dell’appartamento stesso. Nonostante questo, però, quando si sceglie di optare per un contratto di breve durata come quello a uso transitorio, si deve essere consapevoli di andare incontro ad una incertezza per quanto riguarda il reddito complessivo. 

Affittare con contratti transitori, infatti, significa non poter contare su un'entrata stabile e prolungata nel tempo. La necessità di trovare nuovi inquilini a intervalli brevi può creare periodi di sfitto, riducendo il guadagno complessivo.

Un’altra evenienza da considerare, poi, è anche una eventuale morosità da parte dell’inquilino. In questo caso il recupero dei crediti può risultare complesso. Poiché il contratto ha una durata limitata, se l’affittuario smette di pagare nelle ultime mensilità, potrebbe essere difficile ottenere il pagamento delle somme dovute prima della scadenza del contratto.

Contratto transitorio: vantaggi e svantaggi

Il contratto di affitto a uso transitorio ha pro e contro. Nonostante tutti questi aspetti potenzialmente negativi già illustrati esiste un elemento positivo che, spesso, è fondamentale per decidere di optare per un contratto di affitto breve. Si tratta della possibilità di beneficiare di un regime fiscale agevolato. I proprietari possono infatti usufruire di una tassazione più leggera rispetto ai contratti di lungo periodo, riducendo il carico fiscale complessivo. 

Attenzione, però. Esistono dei rischi anche per il contratto d’affitto transitorio a cedolare secca. Questo, infatti, deve rispettare rigorosamente i requisiti stabiliti dalla Legge n. 431/1998 e dal D.M. 16 gennaio 2017. Se il contratto non è valido, ad esempio perché la motivazione della transitorietà non è adeguatamente documentata, potrebbe essere considerato un normale contratto 4+4. Questo comporterebbe la perdita della cedolare secca e l’obbligo di pagare imposte ordinarie, con eventuali sanzioni.

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Cosa comporta il contratto transitorio?

Per riassumere, dunque, un contratto di locazione a uso transitorio ha caratteristiche specifiche che lo distinguono da un contratto di locazione standard, come stabilito dalla Legge n. 431/1998 e dal Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017. Questo, nello specifico, deve essere stipulato in forma scritta e contenere:

• la durata del contratto: la caratteristica principale di un contratto di affitto transitorio è la durata limitata, che non può superare i 18 mesi. Alla scadenza, il contratto cessa automaticamente senza necessità di disdetta, salvo diverse disposizioni concordate tra le parti. Se l’esigenza transitoria che ha giustificato il contratto viene meno o non è adeguatamente documentata, potrebbe portare alla nullità del contratto d’affitto transitorio, trasformandolo in una normale locazione a lungo termine, con durata minima di 4 anni + 4. Si ricorda che il cambio di residenza nel contratto di affitto transitorio può esser richiesto ma comporta rischi.
• La motivazione della transitorietà deve essere indicata chiaramente nel contratto e dimostrata con documenti appropriati. Per esempio, se il locatario ha esigenze lavorative temporanee, è necessario allegare una lettera del datore di lavoro che ne certifichi la durata limitata.
• Il canone di locazione può essere liberamente concordato tra le parti, salvo nei Comuni ad alta tensione abitativa, dove devono essere rispettati i limiti stabiliti dagli accordi territoriali. Il locatore è tenuto a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, pena l’invalidità del contratto e possibili sanzioni. L’inquilino, inoltre, ha l’obbligo di rispettare le condizioni d’uso dell’immobile e di riconsegnarlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso.

Per finire, alla scadenza, il contratto a uso transitorio non può essere rinnovato automaticamente. Se le condizioni che ne hanno giustificato la stipula persistono, infatti, è possibile firmare un nuovo contratto transitorio, allegando nuovamente la documentazione necessaria.