Zanzariera rotta, a chi spetta pagare: all'inquilino o al proprietario?

Sostituzione di parti strutturali del telaio usurate dal passare del tempo o danno provocato direttamente dal conduttore: questi sono i fattori determinanti per comprendere se per una zanzariera rotta paga l’inquilino o il proprietario. Nel primo caso si tratta di una manutenzione straordinaria ed i costi sono a carico del locatore, nel secondo - quando i danni sono provocati da un uso improprio o dall’incuria - le spese devono essere sostenute dall’inquilino.

Chi paga le zanzariere in affitto

In un appartamento preso in affitto, laddove le zanzariere non siano state montate dal proprietari, la loro installazione è a carico dell'inquilino: è un bene accessorio, non un elemento indispensabile per poter abitare quotidianamente all'interno dell'alloggio. Sempre che, all’interno del contratto di locazione, le parti non abbiano stabilito qualcosa di diverso.

In altre parole quando si ha intenzione di installare delle zanzariere in un immobile in affitto:

• spetta sempre all’inquilino sostenere i costi: sono considerate un optional e non un bene necessario;
• è sempre necessario ottenere il consenso del proprietario (preferibilmente in forma scritta) prima di procedere con i lavori, onde evitare dei problemi futuri;
• quando si conclude il contratto di affitto le zanzariere devono essere rimosse: l’immobile deve essere ripristinato al suo stato originale. È possibile lasciarle solo e soltanto se il proprietario lo permette.

Freepik

Si rompe qualcosa in una casa in affitto, a chi tocca pagare?

A chi spetta riparare le zanzariere nel caso in cui si dovessero rompere? I costi sono generalmente a carico dell’inquilino, perché siamo davanti a delle spese di manutenzione ordinaria. Stiamo parlando di quei danni che si vengono a verificare per la normale usura o il deterioramento determinato dall’uso quotidiano del bene, come può essere la rottura della rete.

Quando, invece, la riparazione diventa una manutenzione straordinaria, i costi sono a carico del proprietario. Sarà quest’ultimo a dover mettere mano al portafoglio nel momento in cui la rottura dovesse essere determinata dalla vetustà, da un caso fortuito o quando la sostituzione dovesse coinvolgere delle parti strutturali del telaio. L’onere è in carico al locatore quando le zanzariere erano già presenti nel momento in cui è partita la locazione.

Spese a carico dell'inquilino

L'inquilino deve prendersi carico delle seguenti spese:

• della riparazione dei guasti più piccoli e della sostituzione della rete. Sono danni che si vengono a determinare a seguito dell’impiego quotidiano della zanzariera;
• danni che ha provocato lui stesso per negligenza o per un uso improprio della stessa;
• quando ha installato la zanzariera (anche se ha ottenuto il consenso del proprietario): per le installazioni ex novo, i costi di manutenzione sono sempre a carico dell’inquilino.

Spese a carico del proprietario

Il proprietario deve prendersi in carico le seguenti spese:

• quelle determinate dalle rotture che si sono venute a verificare per il degrado naturale o per un caso fortuito;
• quelle necessarie per sostituire il telaio nel caso in cui dovesse essere oggetto di una rottura, ma solo se le zanzariere erano già installate quando l’inquilino ha preso possesso dell’immobile.

Freepik

Cosa dice la giurisprudenza in merito

La gestione della riparazione delle zanzariere in un immobile preso in affitto è finita più volte sul tavolo dei giudici. Uno dei casi più emblematici in questo senso è stato trattato dal Tribunale di Tivoli, che ha portato alla pubblicazione della sentenza n. 1049 dell’11 luglio 2025. Siamo davanti ad un’importante presa di posizione, perché il giudice è riuscito a chiarire nettamente quale debba essere il confine tra la normale usura e il danno imputabile.

Il locatore - nel caso che è stato analizzato a Tivoli - ha presentato una richiesta di risarcimento per una serie di danni che ha riscontrato all'interno dell’immobile. Tra questi c’era anche la rottura di una zanzariera: per la quale il giudice ha escluso ogni responsabilità da parte dell’inquilino. Il guasto è stato qualificato come: deterioramento d’uso.

Questa presa di posizione da parte dei giudici non è completamente nuova: in diverse occasioni hanno sostenuto che non potesse essere chiesto il risarcimento dei danni che derivano da una normale usura, soprattutto quando non è possibile dimostrare che ci sia stato un comportamento negligente da parte dell’inquilino.

Freepik

Cosa prevede la normativa

Per riuscire a comprendere a fondo a chi spetti sostenere le spese relative alla rottura delle zanzariere è necessario fare riferimento alla normativa attualmente in vigore. Stando a quanto prevede l’articolo 1590 del Codice Civile, l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, ma non può essere considerato responsabile del deterioramento dello stesso causato dal suo utilizzo.

Purché l’uso che ne ha fatto sia stato conforme a quanto previsto dal contratto di locazione. L’inevitabile usura determinata dal passare del tempo non è un danno che può essere risarcito.

Riparazioni ordinarie e straordinarie

Andando a spulciare l’articolo 1609 del Codice Civile si riesce ad avere una definizione di quelle che sono:

• le riparazioni di piccola manutenzione, i cui oneri sono a carico dell’inquilino;
• le riparazioni straordinarie, per le quali ci deve pensare il proprietario.

Non sempre queste ultime si riferiscono a dei danni gravi o strutturali: in alcuni casi possono riguardare anche i guasti determinati da un impiego quotidiano. Nel momento in cui il locatore dovesse contestare dei danni, deve riuscire a dimostrare che non rientrano nel deterioramento fisiologico, ma sono determinati da una negligenza o da un abuso dell’inquilino.