Articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001: quali sono le novità introdotte

Allo scopo di bilanciare la necessità di contrastare l’abusivismo, con quella di rendere più accessibili le procedure di regolarizzazione, il Decreto Salva Casa ha previsto importanti novità. In particolare, rilevante è l’introduzione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 - il Testo Unico dell’Edilizia - sull’accertamento di conformità in caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo e, in specifici casi, anche con variazioni essenziali, sanabili attraverso procedure semplificate e una doppia conformità attenuata. L’obiettivo è quello di ridurre i contenziosi e favorire la rigenerazione urbana, senza compromettere la conformità normativa e la sicurezza.

Il decreto Salva Casa e l’introduzione dell’articolo 36-bis

Il Decreto Salva Casa - ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - ha portato significativi cambiamenti nella disciplina delle sanatorie edilizie. Previsto per semplificare le norme urbanistiche e ridurne il carico burocratico, il Salva Casa ha aggiornato il D.P.R. 380/2001 - il Testo Unico dell’Edilizia - con importanti disposizioni.

Tra le più rilevanti vi è l’inserimento dell’articolo 36-bis, pensato per la gestione di irregolarità parziali o essenziali negli interventi edilizi, attraverso procedure semplificate come la SCIA in sanatoria, rimanendo comunque disponibile la CILA tardiva ai sensi dell’articolo 6-bis, per le mere omissioni di comunicazione. L’obiettivo è quello di favorire la rigenerazione urbana, prevedendo delle tolleranze ampliate e dei meccanismi accelerati di regolarizzazione, anche per favorire il recupero del patrimonio immobiliare nazionale.

All’interno del solco tracciato dal Salva Casa si inserisce anche il recente Decreto Semplificazioni Edilizie – derivante dal disegno di legge delega per il Nuovo Codice dell’Edilizia, approvato a dicembre 2025 – che prevede procedure di riordino dei titoli edilizi e di sanatoria più rapide, in particolare per gli edifici realizzati prima della Legge Ponte del 1967.

Cosa prevede l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 per l’accertamento di conformità

L’articolo 36 del DPR 380/2001 disciplina la procedure di verifica e regolarizzazione degli interventi edilizi realizzati senza titoli abilitativi o, ancora, in modo completamente difforme dal permesso ottenuto. Tramite questa norma, il titolare dell’immobile ha facoltà di richiedere un permesso retroattivo, purché l’opera soddisfi specifici criteri di legittimità: lo scopo è quello di evitare demolizione forzate, pur garantendo un’approvazione rigosa.

Per regolarizzare un intervento edilizio difforme, è però necessario che sia rispettata una doppia conformità simmetrica: l’intervento deve essere conforme sia alle regole urbanistiche ed edilizie vigenti all’epoca della costruzione, sia a quelle attualmente vigenti al momento della domanda. Avviato il procedimento, su istanza dell’interessato:

• il dirigente comunale ha tempo 60 giorni per valutare la domanda. In caso di mancata risposta, si applica il silenzio-rifiuto, cioè l’impossibilità a procedere;
• in caso la richiesta venisse accettata sono previste specifiche oblazioni, pari al doppio del contributo di costruzione, per compensare l’irregolarità.

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Generalmente, l’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia si applica a casi mediamente gravi, come nuove edificazioni abusive o modifiche importanti in assenza di titoli abilitativi, e può integrare conseguente penali se l’abuso persiste nel tempo.

Le novità introdotte dall’articolo 36-bis

Introdotto con il Salva Casa, l’articolo 36-bis disciplina invece la regolarizzazione di difformità edilizie di entità minore, rispetto ai gravi abusi oggetto dell’articolo 36. Grazie a questa norma, il D.P.R. 380/2001 è stato ampliato con nuovi strumenti, in particolare per:

• le difformità parziali dal titolo abilitativo originario, come piccole modifiche non sostanziali su superfici, sagome e destinazioni d’uso;
• le variazioni essenziali previste dall’articolo 32 del Testo Unico dell’Edilizia, sanabili nei casi e con le modalità previste dal nuovo articolo 36-bis.

Per queste irregolarità minori, viene introdotta una procedura semplificata:

• per le difformità parziali, l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 prevede la SCIA in sanatoria, con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, in misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 30.984 euro;
• per le variazioni essenziali, è invece richiesto un permesso di costruire in accertamento di conformità condizionato, con la verifica della conformità urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda. Non è quindi prevista la doppia-conformità simmetrica, ma solo attenuata. Inoltre, in caso di mancata risposta entro i termini, vale il principio del silenzio-assenso, salvo presenza di vincoli che richiedono pareri obbligatori.

Questo approccio ha lo scopo di rendere le sanzioni più proporzionate alle irregolarità minori, favorendo tempi più rapidi di regolarizzazione, escludendo il rischio di demolizione.

Quando si applica l’articolo 36-bis

Le novità introdotte dal Salva Casa riguardano soprattutto scenari di irregolarità parziale, per offrire un percorso semplificato di regolarizzazione. La sanatoria dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 si applica, infatti, quando gli interventi presentano deviazioni limitate rispetto al titolo originario, restando disciplinate dall’articolo 6-bis le ipotesi di mera omissione della comunicazione o segnalazione.

Più nel dettaglio, l’intervento di legge trova soprattutto impiego:

• per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o alla SCIA, ad esempio spostamento di tramezzi o lievi alterazioni volumetriche entro le tolleranze di legge;
• per interventi con variazioni essenziali - in base all’articolo 32 del Testo Unico dell’Edilizia - sanabili con il permesso in accertamento di conformità condizionato e doppia conformità attenuata: quella urbanistica vigente alla domanda e quella edilizia alla realizzazione. L’esempio tipico è la trasformazione parziale di un locale commerciale in residenziale, se consentito dagli strumenti urbanistici vigenti e senza incremento del carico urbanistico.

La richiesta di regolarizzazione può essere presentata fino al termine di applicazione delle sanzioni amministrative, tramite una dichiarazione conforme all’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, stilata da un tecnico abilitato.

È però necessario sapere che in alcune Regioni le novità del Salva Casa sono state recepite da normative locali. Ad esempio, l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 in Sicilia è stato incluso nella L.R. 27/2024, per adattarlo alle procedure locali sulle aree vincolate o sismiche, nonché prevedendo pareri preventivi per l’effettiva regolarizzazione.

Cosa significa fare una CILA in sanatoria?

Nel contesto delle semplificazioni introdotte dal Salva Casa, la CILA in sanatoria rappresenta uno strumento dedicato alla regolarizzazione di interventi minori di manutenzione straordinaria, eseguiti senza la comunicazione preventiva richiesta. 

Disciplinata dall’articolo 6-bis del D.P.R 380/2001, la CILA in sanatoria permette di presentare la comunicazione post-realizzazione, con l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesta la compatibilità con le norme igienico-sanitarie, di sicurezza e antisismiche vigenti al momento della realizzazione, nonché con la disciplina urbanistica attuale. Tra gli interventi più comuni sanabili con questa procedura, vi rientrano:

• la realizzazione di una finestra su una parete secondaria, senza aver preventivamente presentato la CILA ordinaria;
• lo spostamento o creazione di tramezzi interni non portanti, con modifica della distribuzione degli ambienti;
• l'installazione di un soppalco leggero in legno in locali con altezza sufficiente, non previsto nel titolo originario;
• la modifica di finiture esterne o sostituzione di infissi con dimensioni leggermente diverse, senza alterare sagoma o il prospetto principale.

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Diversamente dalla SCIA in sanatoria, quest’ultima secondo l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, la procedura prevede:

• la presentazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, con la documentazione asseverata e il pagamento di una sanzione amministrativa fissa di 1.000 euro, riducibile di due terzi, se la presentazione è spontanea e avviene mentre i lavori sono ancora in corso;
• l’efficacia immediata della comunicazione, senza termini specifici di controllo da parte del Comune.

In presenza di vincoli, possono essere richiesti pareri preventivi, ma il Salva Casa ha complessivamente favorito - oltre all’introduzione dell’aggiornato articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 - un approccio più pragmatico alla regolarizzazione di queste irregolarità, diffuse nel patrimonio edilizio esistente.

Quali abusi si possono sanare con il Decreto Salva Casa

Le novità introdotte dal Salva Casa con l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, a cui si aggiungono i criteri di tolleranza inclusi con l’articolo 34-bis, hanno significativamente ampliato le possibilità di regolarizzazione degli abusi edilizi minori. Complessivamente, il rinnovato impianto di legge presente di sanare:

• difformità parziali, sanabili con SCIA in sanatoria e sanzione proporzionata;
• variazioni essenziali, sanabili con permesso condizionato e doppia conformità attenuata;
• scostamenti entro le tolleranze costruttive, secondo l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia: dal 2% al 6% a seconda della superficie utile, senza bisogno di sanatoria, ma non applicabili per ridurre abusi già contestati.

Per contro, le nuove procedure escludono invece abusi totali o in aree protette incompatibili, mentre possono facilitare la sanatoria di irregolarità in presenza di vincoli paesaggistici, se imposti successivamente alla realizzazione dell’intervento.