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Rent to buy, che succede se l'inquilino o il proprietario sono inadempienti

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Autore: Redazione

L'articolo 23 del decreto sblocca Italia ha disciplinato i contratti di godimento per successiva alienazione degli immobili, comunemente - ma spesso erroneamente - definiti come rent to buy. I nuovi accordi presentano però delle caratteristiche specifiche rispetto a questi e soprattutto prevedono delle condizioni particolari nel caso in cui il proprietario sia inadempiente o a rilasciare l'immobile sia l'acquirente-inquilino.

Il decreto ha esteso l'efficacia della trascrizione fino a un massimo di 10 anni, entro i quali deve intervenire l'atto di compravendita. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. È però facoltà delle parti stabilire automamente la durata del godimento, la quota di canone imputabile al corrispettivo, il diritto di recesso e le clausole penali. Ma cosa accade se l'inquilino rilascia l'immobile o è inadempiente o nel caso in cui a non rispettare l'accordo è il proprietario

Inquilino inadempiente

Se l'inquilino interrompe il pagamento dei canoni per il numero minimo stabilito nel contratto, il contratto si risolve e il prorietario ha diritto alla resitutuzione dell'immobile e a trattenere i canoni versati a titolo di indennità. Stessa cosa accade nel caso in cui il conduttore ci ripensi e non voglia procedere con l'acquisto. Nel caso in cui la casa non venga restituita nelle condizioni in cui è stata consegnata, il proprietario ha diritto di trattenere l'eventuale deposito cauzionale versato dall'inquilino. In caso contrario si potrebbe aprire un contenzioso giudiziario.

Che fare nel caso in cui l'inquilino, pur inadempiente, non voglia rilasciare l'immobile? la prima cosa da chiarire è che il proprietario non può far riferimento alla disciplina dell'affitto e chiedere così lo sfratto. Come sottolinea il Notariato, facendo riferimento all'articolo 474 del Codice di procedura civile,  l'atto pubblico (ma non la scrittura privata autenticata) con cui è stato stipulato il contratto di rent to buy (o affitto con riscatto) costituisce titolo esecutivo valido per procedere allo sgombero dell'immobile. E il fatto che nel contratto sia prevista la clausola risolutoria espressa evita che il locatore possa avanzare formale opposizione al rilascio. Proprio in virtù di queste due condizioni il proprietario può richiedere l'intervento dell'ufficiale giudiziario per il rilascio dell'immobile. 

Quando il proprietario non rispetta l'accordo

Che accade nel caso in cui ad essere inadempiente e ad opporsi al complimento del contratto è il prorietario? In questo caso l'inquilino-compratore può chiedere una sentenza sostituitiva del rogito o, in alternativa, può aver diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata all'acquisto, più gli interessi legali.