Donare casa ai figli conviene? Caratteristiche e costi della procedura

La donazione è, secondo l’art. 769 c.c., un contratto con il quale una parte arricchisce l'altra, cedendo un proprio diritto o assumendo un impegno a favore di quest’ultima. Alla luce di ciò, la possibilità di donare una casa ai figli conviene nel momento in cui si desidera, per l'appunto, evitare i costi dei tradizionali atti di compravendita. Nonostante presenti numerosi benefici nell'ambito familiare, l'atto di donazione può essere esteso anche a individui estranei al nucleo o a parenti più distanti dei figli.

Tuttavia, è importante notare che in tali circostanze le tasse che il donante dovrà versare risultano essere più gravose. Scendiamo nei dettagli di questo istituto e cerchiamo di capire quando conviene donare una casa ai figli o ad altri soggetti.

Panoramica generale sulla donazione

La donazione è un contratto con il quale il donante arricchisce un altro soggetto, il donatario, per spirito di liberalità. Generalmente, i genitori optano per la donazione di un immobile ai propri figli per anticipare quanto comunemente si verifica con la successione. 

La donazione di una casa ai figli può essere effettuata principalmente mediante due modalità:

• donazione diretta: il genitore, già proprietario dell'immobile, lo trasferisce direttamente al figlio con l'assistenza di un notaio;
• donazione indiretta: se il genitore non è proprietario dell'immobile, può acquistarlo ed intestarlo direttamente al figlio. In alternativa, può donare al figlio la somma necessaria per l'acquisto del bene immobile.

È importante sottolineare che la donazione comporta obblighi fiscali per il ricevente, sebbene in alcuni casi si possa essere esenti da tassazione. Per valutare se conviene donare casa ai figli e comprendere appieno tutti i costi associati, è fondamentale esaminare attentamente le circostanze specifiche ed i possibili vantaggi e svantaggi di tale operazione.

Quanto costa la donazione di una casa da padre a figlio?

Sebbene si possa pensare il contrario, la donazione ha dei costi. Nello specifico, per donare una casa ai figli è necessario versare:

• imposta sulle donazioni: questa imposta è determinata da un’aliquota che varia in base al grado di parentela tra chi dona e chi riceve la donazione. Nel caso di donazione ai figli, non si applica alcuna imposta fino ad un valore del bene di 1 milione di euro (franchigia). Oltre tale limite, l’imposta da versare è del 4% del valore del bene donato;
• imposta di registro: generalmente si tratta di un importo fisso di 200 euro, qualora si dovesse superare la franchigia;
• imposta di bollo: per gli atti soggetti a IVA l’importo applicato è di 230 euro;;
• imposte ipotecarie e catastali: tali imposte corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% con un importo di 200 euro in misura fissa se l’immobile donato è prima casa;
• imposta per la trascrizione: si applica un importo fisso di 90 euro solo per gli atti soggetti a IVA;
• spese notarili: gli onorari notarili sono variabili e dipendono dalla complessità dell’atto di donazione. La parcella del notaio viene calcolata mediante una percentuale variabile a discrezione del notaio stesso, tenendo conto di fattori come la presenza di ipoteche sul bene, diritti reali e vincoli. Selezionato il notaio per donare la casa ai figli, è necessario anche versare le imposte previste.

Infine, è necessario versare le spese relative alle visure ipotecarie e catastali il cui ammontare varia a seconda di diversi fattori e si aggirano attorno ai 100 euro.

Quanto costa un passaggio di proprietà di una casa ai figli?

Nel caso di passaggio di proprietà di una casa ai figli tramite donazione, le spese da sostenere sono quelle sopra enunciate. Tuttavia, è possibile che il genitore o i genitori trasferiscano la proprietà della casa ai figli tramite un atto di compravendita.

In quest’ultimo caso è necessario fare distinzione tra:

• prima casa: in questa circostanza, il privato (genitore) vende all’acquirente (figlio) privo di altre proprietà, e ciò comporta il versamento dell’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’immobile nonché delle imposte ipotecaria e catastale, entrambe del valore di 50 euro;
• seconda casa: nel caso in cui il figlio dovesse già possedere altri immobili, l’imposta di registro da versare corrisponderà al 9% del valore della casa, mentre le imposte ipotecaria e catastale rimarrebbero invariate, del valore cioè di 50 euro ciascuna.

Nel primo caso, è bene sottolineare che nella vendita della casa non di lusso ad un figlio che non possiede altre proprietà permette di accedere al bonus prima casa ma impedisce al beneficiario di rivenderla entro i primi cinque anni. Inoltre, in questa circostanza il beneficiario ha un periodo di 18 mesi a partire dal momento del rogito per trasferire la propria residenza nell’immobile in questione.

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Donazione immobile ai figli: pro e contro

Sul piano pratico, donare la casa ai figli rappresenta uno dei pochi mezzi per cedere la proprietà dell'immobile alla prole senza dover attendere l'apertura del testamento. Stipulando tale atto è anche possibile trasferire l'immobile a un solo erede specifico, previo consenso degli altri eredi legittimi. Questa opzione, sebbene possa danneggiare la quota legittima degli altri eredi, offre diverse alternative:

• stipulare un atto di rinuncia alla contestazione (dopo la morte del donante);
• donare la casa a tutti i figli, permettendo loro di donare la propria quota all'unico fratello (opzione onerosa).

Inoltre, donare casa ai figli conviene ai genitori che desiderano liberarsi del bene per poter usufruire dei benefici legati all'acquisto di un'altra abitazione come prima casa, evitando tasse elevate sulla seconda casa e prevenendo procedimenti di pignoramento da parte dei creditori, a determinate condizioni.

Dal punto di vista fiscale, la cessione di un immobile attraverso la donazione risulta più conveniente, dal momento che vi è una franchigia di 1 milione di euro al di sotto della quale non è prevista alcuna imposta di donazione tra familiari.

Tuttavia, donare casa ai figli comporta anche alcuni svantaggi, tra cui la sua natura “instabile” rispetto agli atti di compravendita immobiliari. Gli eredi del donatore hanno infatti fino a 20 anni (o 10 anni dopo la morte del donante) per impugnare la donazione che lede la loro quota legittima. La donazione può anche essere contestata per la nascita di nuovi figli, e i creditori possono attaccarla entro 5 anni tramite un'azione revocatoria.

Questa instabilità, oltre a rappresentare una sfida dal punto di vista psicologico, può influire concretamente sulla possibilità di ottenere un'ipoteca o un mutuo sulla proprietà donata, poiché la banca potrebbe esitare a causa del rischio di revoca della donazione. Inoltre, la rivendita dell'immobile da parte del figlio potrebbe risultare più difficile, dato che gli altri eredi possono, in assenza di rinuncia alla contestazione, rivendicare i propri diritti, scoraggiando potenziali acquirenti.

Come donare la casa ai figli senza pagare tasse?

Va evidenziato che, indipendentemente che si tratti di una donazione diretta o indiretta, sarà comunque applicata l'imposta di donazione. Tuttavia, nel caso di una donazione indiretta, esiste la possibilità di evitarla. Questo può avvenire se il genitore ha donato al figlio una somma di denaro, e quest'ultimo è in grado di fornire prove che il pagamento è avvenuto direttamente da parte del genitore donante. In tal modo, si elude l'imposizione fiscale della donazione indiretta, ma si dovrà affrontare solo l'imposta relativa alla compravendita.

Nel contesto delle donazioni di case a figli minorenni, non sono applicate tasse di donazione, a meno che il valore dell'immobile superi il milione di euro. In tale circostanza, si applica una tassa del 4% sull'eccedenza del valore. Le dinamiche cambiano nel caso in cui la casa venga donata da uno zio a un nipote, comportando un'imposta sull'eccedenza del 6%, mentre per estranei la percentuale è dell'8%. È importante notare che vi sono comunque l’imposta di registro e l’imposta catastale da considerare, oltre agli onorari del notaio che gestisce la donazione.

Cosa si può fare al posto della donazione?

L’alternativa alla donazione della casa ai figli è rappresentata dal testamento. Naturalmente, però, attraverso tale strumento la trasmissione della proprietà immobiliare può avvenire solo dopo la morte del testatore. È anche possibile procedere con la vendita del bene ai propri figli.

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Quali sono i rischi di una donazione di un immobile?

Nel contesto della cessione di proprietà con donazione ai figli, uno dei pericoli più tangibili è rappresentato dall'esposizione potenziale alle richieste legali degli eredi privati della loro quota di legittima. Nel caso in cui la proprietà venga trasferita a favore di uno specifico erede, infatti, gli altri potrebbero avanzare pretese sul bene.

Da qui discende uno degli aspetti svantaggiosi della donazione, ossia la sfida che si prospetta nel futuro processo di vendita del patrimonio, poiché ciò mette l'acquirente nella situazione di rischio dovuto alle possibili azioni legali degli eredi che non hanno ricevuto diritti sull’immobile donato.

Inoltre, donare casa ai figli per evitare il pignoramento del bene da parte dei creditori, può pregiudicare i loro stessi diritti e spingerli a procedere con un’azione revocatoria, situazione che potrebbe mettere a rischio il patrimonio del donante e influire negativamente sulla sua situazione finanziaria.

Perché è sconsigliata la donazione?

Alla luce di quanto detto finora, quando conviene donare casa ai figli? Spesso la donazione viene sconsigliata per via dei rischi succitati, ovvero la possibilità di revoca e le potenziali azioni da parte degli eredi legittimi del donante. Tuttavia, donare casa ai figli conviene qualora si desideri trasferire la proprietà di un bene quando si è ancora in vita, senza attendere cioè l’apertura del testamento dopo la morte dei genitori o, in alternativa, a coloro che desiderano evitare di procedere con la vendita del bene ai propri figli.