Esenzione IMU immobili Onlus e terzo settore: requisiti e regole

Chi possiede un immobile in Italia sa bene di dover pagare l’IMU e deve quindi conoscere come si calcola l’IMU 2025. Si tratta dell’imposta municipale propria, versata appunto da chi detiene fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Ci sono, però, anche casi per cui questa imposta non è dovuta e tra gli altri segnaliamo l’esenzione IMU per le Onlus e il Terzo Settore.

La normativa, infatti, prevede specifici casi in cui gli immobili destinati ad attività di utilità sociale, assistenza o beneficenza non siano soggetti all’IMU. Quali sono gli immobili esenti dall’IMU e quali requisiti devono possedere per poter beneficiare dell’agevolazione? 

Quali sono gli immobili esenti dall’IMU?

Nel tempo l’IMU ha subito numerose modifiche che hanno reso necessario fare chiarezza su quali siano gli immobili soggetti a questa imposta e quali no, visto che il legislatore ha previsto specifiche esenzioni per determinate categorie. Gli immobili esenti dall’IMU sono: 

• gli immobili posseduti da Stato, Regioni, Province, Comuni, comunità montane, consorzi fra detti enti, enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• fabbricati destinati ad usi culturali;
• fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto e fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• immobili posseduti e utilizzati da enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di determinate attività;
• i fabbricati merce;
• i terreni agricoli ubicati in certi Comuni di montagna o collina e delle isole minori, quelli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile e i posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

I Comuni possono esentare dall’IMU gli immobili in comodato gratuito al Comune o ad altro ente territoriale o commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari, come anche per gli esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico, a causa di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che durano più di 6 mesi. 

Freepik

Immobili Onlus e Terzo Settore esenti IMU?

Tra i casi di esenzione dall’IMU rientrano anche quelli degli immobili posseduti dalle Onlus e dagli enti non commerciali del Terzo Settore, ma è doveroso fare delle precisazioni per capire quando e come si applicano le agevolazioni fiscali previste dalla normativa. 

In primis, c’è da dire che con l’entrata in vigore della riforma del terzo settore, le Onlus dal primo gennaio 2026 saranno abrogate e questa dicitura sarà sostituita da due nuove sigle: ODV (organizzazione di volontariato) o APS, (associazione di promozione sociale), a seconda della nuova forma giuridica scelta. 

L’esenzione IMU per il terzo settore è disciplinata dall’articolo 7, comma 1, lettera i) del D.Lgs. 504/1992, nel quale si legge che sono esenti dall’imposta gli immobili posseduti da enti non commerciali e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di determinate attività: 

• assistenziali;
• previdenziali;
• sanitarie;
• di ricerca scientifica;
• didattiche,
• ricettive;
• culturali;
• ricreative;
• sportive;
• di culto.

L’esenzione IMU per gli enti non commerciali del terzo settore è legata da una parte alla destinazione d’uso dell’immobile e dall’altra alle modalità di gestione dell’attività. Questo significa che se un ente del Terzo Settore utilizza l’immobile per fini istituzionali e non lucrativi, non paga l’IMU. Viceversa, se l’immobile è locato a terzi o utilizzato in modo commerciale, anche se i proventi vengono reinvestiti nelle attività sociali, l’esenzione non è prevista e bisogna capire come si calcola l'importo dell'IMU 2025.

Esenzione IMU anche per comodato a enti non commerciali?

Un discorso a parte merita il caso dell’immobile di un ente non commerciale, concesso in comodato gratuito a terzi. In linea generale, la normativa riconosce l’esenzione IMU quando c’è coincidenza tra il soggetto passivo IMU che la chiede e l’utilizzatore dell’immobile. 

La Corte di Cassazione e in seguito il legislatore, hanno chiarito negli ultimi anni che in via eccezionale gli immobili si intendono posseduti, e quindi beneficiari di esenzione IMU, anche quando sono utilizzati da un altro ente non commerciale per lo svolgimento di attività meritevoli previste dalla norma agevolativa, a patto che sia strumentalmente o funzionalmente collegato al concedente e appartenente alla sua stessa struttura. 

Quali sono i requisiti per l’esenzione IMU?

L’esenzione IMU per gli immobili posseduti dagli enti del terzo settore non spetta in maniera automatica a tutti, ma è prevista solo in determinati casi e in seguito a una comunicazione ben precisa. In particolare, è necessario presentare la dichiarazione di esenzione IMU per il terzo settore entro il 30 giugno, anche nel caso in cui non siano intervenute variazioni rispetto all’anno precedente. 

Il diritto all’esenzione IMU spetta solo nel caso in cui siano rispettate due tipologie di requisiti: oggetti e soggettivi. Il requisito di natura soggettiva prevede che l’immobile debba essere di proprietà o in possesso di un ente privato che non svolga un’attività commerciale, ossia: 

• onlus;
• enti del terzo settore iscritti nel RUNTS;
• enti ecclesiastici civilmente riconosciuti;
• fondazioni o associazioni senza scopo di lucro.

Il requisito oggettivo riguarda principalmente la tipologia di attività svolta nell’immobile per il quale si richiede l’esenzione. Nel dettaglio, si tratta di attività istituzionali e non commerciali che quindi sono hanno scopo di lucro e sono espressione dei principi di solidarietà e sussidiarietà. 

Freepik

Quando un immobile non è soggetto all’IMU?

Se da una parte ci sono diversi immobili esenti dall’IMU, dall’altra ce ne sono alcuni esclusi dall’imposta. È bene fare una netta distinzione tra questi due casi che spesso vengono confusi, pur riferendosi a situazioni differenti. 

Un immobile è escluso dall’IMU quando non rientra nella base imponibile IMU, quindi non si applica proprio l’imposta, mentre è esente quando vi rientrerebbe, ma la legge concede un’esenzione in presenza di determinati requisiti. Tra gli immobili non soggetti all’IMU troviamo: 

• l’abitazione principale, ad eccezione di quelle della categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
• i fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (quali stalle, magazzini, serre ecc.);
• l’alloggio con pertinenze di anziani o disabili ricoverati stabilmente, se non locato (solo per un immobile);
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario con diritto di abitazione;
• l’unico immobile non locato posseduto da personale di Forze armate, di polizia, Vigili del fuoco e Prefetti;
• gli alloggi delle cooperative a proprietà indivisa destinati ai soci o studenti assegnatari;
• gli alloggi sociali adibiti a prima casa.