Immobili di lusso e agevolazione prima casa: ecco cosa c’è da sapere

Quando si acquista una casa si devono conoscere sia le tasse da pagare, sia gli eventuali benefici cui si ha diritto. In linea generale, gli immobili di lusso non godono dell’agevolazione prima casa, come l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta del 2%, perché sono classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di particolare valore storico o artistico), per le quali sono previste aliquote fiscali ordinarie più elevate. 

Per gli immobili di lusso l’IMU si paga anche come prima casa, diversamente da quanto accade per le altre. Questo anche se, in seguito alle modifiche introdotte nel 2014, la qualificazione di “immobile di lusso” dipende ora dalla categoria catastale e non più solo dalla superficie o dalle caratteristiche costruttive.

Chi ha diritto all’agevolazione per la prima casa

L’acquisto della prima casa è sicuramente un passo impegnativo, motivo per cui lo Stato ha previsto alcune agevolazioni fiscali. Nel dettaglio, ha diritto ai benefici fiscali per la prima casa chi acquista un immobile e rispetta determinati requisiti oggettivi e soggettivi, legati rispettivamente all’immobile e al contribuente. 

Requisiti oggettivi

L’immobile deve rientrare in una delle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 

Sono ammesse alle agevolazioni anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo quelle delle categorie catastali e nel limite di una per ciascuna: 

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Requisiti soggettivi

Ci sono anche dei requisiti legati alla proprietà dell'immobile, ovvero:

• no altre case: l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune;
• no altre case con agevolazioni: l’accesso ai benefici fiscali è negato in caso di possesso di altra abitazione acquistate con le stesse agevolazioni, salvo che la stessa non sia venduta
• residenza/lavoro: l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente lavora, o ha la residenza, o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

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Quali i requisiti per essere considerata una casa di lusso?

Uno degli aspetti fondamentali per l’accesso alle agevolazioni prima casa è la definizione di abitazione di lusso. Un primo criterio di individuazione è l’appartenenza a specifiche categorie catastali, che escludono automaticamente i benefici fiscali. Le categorie considerate di lusso sono:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di rilevante pregio storico o artistico).

La classificazione catastale, tuttavia, non è l’unico elemento rilevante per considerare di lusso una casa. Il DM del 2 agosto 1969 individua ulteriori parametri, basati su caratteristiche dimensionali e qualitative dell’immobile, che determinano la natura di lusso:

• abitazioni realizzate su aree urbanistiche destinate a ville o parchi privati;
• abitazioni costruite su lotti inferiori a 3.000 m2, escluse le zone agricole;
• fabbricati con cubatura superiore a 2.000 mc o con indice edificatorio pari o superiore a 0,25 mc/m2;
• abitazioni dotate di piscina di almeno 80 m² o di campi da tennis con superficie minima di 650 m2;
• case con superficie lorda oltre 200 m2 e area scoperta superiore a sei volte quella coperta;
• unità immobiliari con superficie lorda superiore a 240 m2;
• abitazioni situate su aree di pregio, in cui il valore del terreno supera di una volta e mezzo quello della costruzione.

A questi criteri si aggiunge un’ulteriore categoria che comprende le abitazioni e le singole unità immobiliari che presentano più di quattro delle caratteristiche indicate nella tabella allegata al DM del 2 agosto 1969.

Le agevolazioni per la prima casa per gli immobili di lusso

Uno degli aspetti che genera maggiore confusione riguarda le agevolazioni per la prima casa per gli immobili di classe signorile. In particolare, molti si chiedono se una casa di lusso può beneficiare degli sconti fiscali, ma la risposta a questo interrogativo è negativa. 

Le abitazioni che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non hanno diritto ad accedere ad alcuna agevolazione per la prima casa, quindi in questi casi bisogna versare le imposte in misura ordinaria, ed è rilevante sapere quali sono le tasse da pagare, non potendo richiedere né la riduzione dell’IVA né l’imposta di registro agevolata. 

A ciò si aggiunga che per gli immobili di lusso non è riconosciuta l’agevolazione relativa all’IMU, che non si paga quando si tratta dell’abitazione principale. L’IMU però è dovuta nel caso di prima casa di lusso e l’aliquota, di solito più alta rispetto a quella ordinaria, è compresa tra lo 0,4% e lo 0,6%, con una detrazione fissa di 200 euro. 

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Si paga l’IMU anche sulla seconda casa di lusso e in questo caso l’aliquota è ancora più elevata, oscillando generalmente tra lo 0,76% e l’1,14%, in base a quanto deliberato dal singolo Comune. A differenza di quanto previsto per la prima casa, non è riconosciuta alcuna detrazione per l’immobile diverso dall’abitazione principale. 

Quali le tasse da pagare per l’acquisto di una casa di lusso?

Le agevolazioni previste per la prima casa riducono in maniera significativa il carico fiscale da sostenere all’atto dell’acquisto, mentre è diverso il discorso per un immobile classificato come casa di lusso, visto che la tassazione applicata è quella ordinaria, con particolare attenzione alle regole per IVA e immobili di lusso.

Per capire quali sono le tasse da pagare, è bene fare una distinzione tra l’acquisto da un privato o da un’impresa non soggetta a IVA e quello da un’impresa tenuta al pagamento dell’IVA. Nel primo caso bisognerà pagare: 

• imposta di registro: al 9%;
• imposta ipotecaria: 50 euro;
• imposta catastale: 50 euro. 

Quando, invece, si acquista dall’impresa costruttrice o da una che ha effettuato lavori di ristrutturazione, entro cinque anni dalla fine degli stessi, si devono versare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna, oltre all’IVA pari al 22% sul prezzo di vendita, da applicare anche in caso di acquisto della prima casa.