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Milano nuova stella tra le città europee, i trend immobiliari dei prossimi decenni

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Autore: floriana liuni

In Europa è nata una stella: si chiama Milano. E le città leader nel vecchi continente dovranno farci i conti nei prossimi decenni. Ecco quanto emerso durante il convegno  di Scenari Immobiliari.

Nei prossimi dieci anni Milano sarà in cima alla lista delle città europee per investimenti immobiliari. Non solo: sarà al primo posto anche per incidenza di capitali esteri in entrata a scopo di sviluppo immobiliare. E’ la più rilevante evidenza del rapporto “A Star is Born: Milano guarda oltre, ambizioni di una città”, redatto da Scenari Immobiliari, presentato lo scorso 10 aprile e moderato dal presidente Mario Breglia. Nei prossimi anni si riverseranno sul capoluogo lombardo 13,1 miliardi di investimenti, staccando notevolmente i capitali destinati a Monaco e ad Amsterdam (città omologhe a Milano e dalla forte vocazione internazionale), di cui quasi la metà stranieri.

Milano, periferie come nuovi centri urbani

Non solo: ma tutti questi capitali serviranno per far espandere la città in quelle che ora sono note come “periferie”, ma che diventeranno altrettanti poli urbani staccati, facendo di Milano una città multicentrica e realizzando concretamente il concetto, per ora solo, politico di “città metropolitana”.

“Lo strumento della città metropolitana va declinato in un sistema di regole flessibili e in grado di prevedere le esigenze future, - ha sottolineato Arianna Censi, vicesindaco di Milano. – Ambiente e qualità della vita sono tra le direttrici future dell’abitare e andarvi incontro con nuovi modelli abitativi è il compito delle amministrazioni milanesi, passate presenti e future”.

Milano città "alpha" per GaWc

La città di Milano, secondo i dati del rapporto, si colloca in cima alla lista delle città “alpha” della classifica GaWc, davanti a Chicago, Mosca e Toronto. Si tratta di una classifica che riconosce la connettività internazionale delle metropoli mondiali, sia fisica che in termini di influenza sull’economia globale. Milano si trova a metà delle prime 20 metropoli più influenti al mondo, e nella sua categoria (quella appunto delle città alpha) è la prima.

“Il potenziale di ampliamento e di innovazione immobiliare di Milano è notevole – osserva Davide Albertini, Ceo di Risanamento, con la cui collaborazione il report è stato redatto. – Le infrastrutture, l’aeroporto, le strutture sanitarie e universitarie, sono tutte premesse per un allargamento nell’area metropolitana. Se i passato  il focus  si è limitato agli uffici, nei prossimi dieci anni circa la metà della superficie edificabile sarà dedicata al residenziale, settore in cui esistono enormi possibilità di innovazione. Non più,- ha aggiunto Albertini, - solo come soluzioni ad alto costo, ma come possibilità concreta di colmare un gap abitativo in una città in cui l’assorbimento è ormai al 90%”.

Milano, i flussi migratori aumentano la domanda abitativa

Come ha illustrato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, a fronte di una domanda da 150 mila unità l’offerta si ferma a poco meno di 44 mila. Questo a fronte di spinte di urbanizzazione che derivano da immigrazione di vario tipo: straniera ma anche italiana, studentesca e lavorativa.

Fino al 2034 saranno 6,3 milioni i metri quadri da edificare, di cui il 43% sarà dedicata al residenziale, e la gran parte al di fuori della cintura disegnata dal percorso della 91, un’area ormai satura. “La stella che è nata guarda ad est”, ha commentato Zirnstein, riferendosi al fatto che la direttrice dello sviluppo urbano va ormai nella direzione del Lambro (zona tra Viale Monza e Ripamonti).

Real estate a Milano, la crisi è alle spalle

Quanto ai numeri economici del real estate milanese, si può dire che la crisi sia ormai alle spalle. Nel 2018, si sono avute 24.600 transazioni immobiliari (+3,8% annuo) con un fatturato da 10,3 miliardi che ha addirittura superato i livelli precrisi (9,9%). I prezzi sono tornati a stabilizzarsi intorno ai 8.650 euro al metro quadrato nei quartieri centrali, 5mila euro al metro quadro nel semicentro  e 3.250 euro in periferia.

“Alla vocazione economica esistente da sempre – ha fatto notare Gregorio de Felice di Intesa Sanpaolo, - si è aggiunta di recente anche quella turistica, con il 72 per cento in più di visite dai paesi emergenti, non solo dall’Europa”. Una pecca, secondo il capo economista dell’istituto di credito, è tuttavia quella sociale: in poche città come Milano è così alta la percezione della precarietà del lavoro, il disagio psicologico, la solitudine, l’indifferenza sociale e la dipendenza dal gioco d’azzardo.

Social housing, student housing e asset alternativi nel futuro di Milano

Uno sprone, questo, che deve ispirare le nuove costruzioni, che devono tendere all’inclusione sociale e alla ricreazione di comunità. Una sfida che è stata accettata da quegli investitori che si stanno concentrando nei cosiddetti “asset alternativi” i quali, oltre ad essere interessanti sotto il profilo finanziario e dei rendimenti, hanno anche ricadute molto positive sulla società.

“Io non lavoro certo per la Caritas, - ha scherzato Mario Abbadessa, managing director di Hines, - ma sono stato studente e so cosa significa cercare casa in una città come Milano. E so, da studi redatti appositamente negli Stati Uniti, che per le persone anziane vivere in comunità riduce dell’80% il rischio di demenza senile. La conclusione è che soluzioni abitative che vadano incontro ai deboli sono doverose, e rappresentano inoltre un’occasione reale di business. Purchè non siano bloccate da micro burocrazie o interessi di parte”.

Prima di decidere di investire a Milano, ha spiegato Abbadessa, Hines ha redatto un ranking delle 110 città da prendere in considerazione, e Milano in tale classifica si è piazzata 15°, nonché terza in Europa. Il che ha fatto decidere al gruppo di investire 1,4 miliardi di dollari, con l’obbiettivo di salire a 5 nei prossimi anni. “Questo grazie a una disoccupazione a livelli molto bassi, - dichiara Abbadessa, - un indebitamento privato inferiore quello americano, una ricchezza pro capite paragonabile a quella delle migliori città industriali del nord Europa. A Milano inoltre si trova continuità anche tra amministrazioni di diverso colore, e trasparenza: da anni non ci sono scandali di corruzione. E la competenza dell’ufficio tecnico, da valutazioni fatte a Boston, è al livello di quella delle città tedesche”.