Mutuo con donazione e acquisto di immobili donati: come funzionano?

Come funziona il mutuo con donazione, ad esempio quando si vuole acquistare un immobile donato da terzi all’attuale proprietario? La questione è tutt’altro che banale, così come potrebbe sembrare di primo acchito, poiché le banche sono spesso restie a concedere finanziamenti per immobili ceduti in donazione. Le ragioni possono essere le più svariate, ma nella maggior parte dei casi l’istituto di credito teme che eventuali eredi possano intervenire per avanzare i loro diritti.

In linea generale, quando il donante è deceduto gli istituti di credito potrebbero non concedere mutui fino alla scadenza dei termini legali affinché gli eredi possano vedersi riconosciuti i loro diritti. Se invece il donante è in vita, la banca potrebbe richiedere specifica documentazione che effettivamente attesti la regolarità della donazione. Una volta ottenuto il via libera per un eventuale finanziamento, è sempre utile avvalersi di risorse online che permettano di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Come avviene la donazione di un immobile

Prima di comprendere se si possa acquistare un immobile ricevuto dal proprietario in donazione, e quindi accendere un eventuale mutuo per finalizzare la compravendita, è necessario comprendere i contorni della donazione.

Regolata dall’articolo 769 del Codice Civile, la donazione è un vero e proprio contratto tra un donante, cioè l’iniziale proprietario di un bene mobile o immobile, e un donatario, ovvero colui che riceve in dono il suddetto bene. È però necessario che venga registrata con un atto pubblico, così come prevede l'articolo 782 sempre del Codice Civile, purché in presenza di un notaio e nelle piene facoltà del donante. 

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Per quanto riguarda gli immobili, il contratto di donazione può sostanzialmente prevedere due situazioni fra loro ben diverse:

• la donazione con piena proprietà dell’immobile, ovvero quando il donante decide di cedere completamente il bene al donatario, che ne diventerà a tutti gli effetti il proprietario;
• la donazione con riserva di usufrutto, dove il donatario cede la nuda proprietà, ma mantiene la possibilità di condurre il bene e quindi di abitarlo o concederlo in affitto, finché rimarrà in vita.

Cosa succede se acquisto una casa donata?

Quando una donazione viene effettuata seguendo quanto stabilito dalla legge, quindi con il relativo atto pubblico, è legittima la vendita dell’immobile. Questo sia che il donatario sia il proprietario a tutti gli effetti che, ancora, nel caso vi fosse un preciso accordo con l’usufruttuario. Ma cosa succede se si decide di acquistare una casa precedentemente donata, è possibile accendere un mutuo?

Sebbene di primo acchito la risposta potrebbe apparire scontata, vi potrebbero essere delle resistenze da parte della banca. Sarà quindi necessario verificare due situazioni: quella con il donante deceduto e, al contrario, quella con il donante ancora in vita.

Mutuo con donazione quando il donante è deceduto

Quando si richiede un mutuo per una casa oggetto di una donazione, la banca potrebbe richiedere degli speciali controlli, perché l’operazione potrebbe essere rischiosa per l’istituto di credito. Ad esempio, in caso di donante deceduto, la banca potrebbe imbattersi negli eredi che, agli effetti di legge, potrebbero far valere i loro diritti.

In particolare, l’articolo 557 del Codice Civile prevede che gli eredi possano esercitare un’azione di riduzione, ovvero richiedere che la donazione dell’immobile venga resa inefficace, ad esempio se ritengono che il donante non fosse in possesso delle proprie facoltà al momento della cessione. In questo caso, è utile sapere che:

• gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla data di apertura della successione per esercitare l’azione di riduzione contro il donatario;
• per effetto della Legge 80 del 2025, gli eredi hanno 20 anni per poter agire contro soggetti terzi che avessero acquistato un immobile proveniente da una donazione contestata.

Come facile intuire, le banche sono restie a concedere mutui con donazione prima dei 20 anni dalla morte del donante, perché potrebbero perdere le garanzie ipotecarie sull’immobile qualora il donatario, e perciò anche l’acquirente, ne dovessero perdere il possesso. Una possibile soluzione, seppur complessa, è ottenere una dichiarazione scritta da parte di tutti gli eredi affinché l’immobile possa essere venduto.

Mutuo con donazione con donante in vita

Gli istituti di credito esprimono minori riserve quando si richiede un mutuo per un immobile donato, se il donante è ancora in vita. Questo perché non solo il proprietario può ribadire di aver deciso di cedere l’immobile nel pieno delle proprie facoltà, ma anche perché funge come una sorta di garanzia per le banche, in presenza di eventuali pretese da parte degli eredi.

Tuttavia, le banche potrebbero richiedere la sottoscrizione di una fideiussione, con la presenza di un terzo soggetto che provvederà a saldare il debito in caso di contenziosi con gli eredi.

Casi particolari del mutuo con donazione

Naturalmente, vi sono anche casi particolari che potrebbero portare alla richiesta di un mutuo oggetto di una donazione, sempre da verificare in concerto con la banca e, in presenza di altri eredi, anche con il proprio legale di fiducia. Ma quali sono i più comuni?

La donazione di una casa sulla quale grava un mutuo

Poiché l’ipoteca è una garanzia che viene prevista sul bene, è possibile donare un immobile sul quale grava un mutuo. In questo caso:

• l’ipoteca viene trasferita al donatario, il quale diventerà quindi il titolare del debito contratto con la banca;
• il donatario può decidere di mettere in vendita l’immobile, anche trasferendo a terzi l’ipoteca a compravendita finalizzata. Anche in questo caso, l’istituto di credito potrebbe richiedere specifiche rassicurazioni affinché il rischio di insolvenza, o di contenziosi con eventuali eredi, venga minimizzato.

Naturalmente, una volta che chi riceve la casa in donazione si fa carico anche del relativo finanziamento, potrà gestirlo come meglio ritiene per i propri interessi: ad esempio provvedendo alla surroga del mutuo per ottenere condizioni di finanziamento migliori o, ancora, optando per la sostituzione.

Il mutuo ristrutturazione per la casa in donazione

Sugli immobili oggetto di donazione non è solo possibile chiedere un mutuo ipotecario conseguente all’acquisto, ma anche avvalersi di un mutuo ristrutturazione. Disponibile sia per la prima che per la seconda casa, questa tipologia di finanziamento permette di sostenere le spese per tutti gli interventi necessari per l’edificio.

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In linea generale, il mutuo ristrutturazione può essere concesso senza troppe riserve al donatario poiché, a differenza del finanziamento in caso di compravendita, non vi è una modifica sostanziale al proprietario e, di conseguenza, si riducono eventuali pretese da parte degli eredi. A questo scopo, si ricorda che il mutuo ristrutturazione normalmente prevede:

• un’erogazione massima fino al 60% del valore dell’immobile;
• la possibilità sia di scegliere un tasso fisso che un variabile, generalmente più alti rispetto ai classici mutui per l’acquisto di un’immobile;
• la consegna di tutta la documentazione non solo relativa alla condizione reddituale del richiedente, ma anche sull’analisi di fattibilità delle ristrutturazioni previste, con i relativi permessi quando necessari;
• un’erogazione della somma progressiva e non in una sola soluzione, legata al SAL, ovvero allo Stato dei Lavori.

Al contrario, per l’acquirente di una casa donata che volesse scegliere un mutuo classico più ristrutturazione - ovvero un finanziamento che, oltre al valore ipotecario dell’immobile, offra anche una somma aggiuntiva per tutti gli interventi necessari sull’edificio - le riserve e le tempistiche potrebbero essere le medesime rispetto a quelle già viste nei precedenti paragrafi. Il cambio di proprietario espone infatti la banca a rischi, quelli appunto rappresentati dai diritti degli eredi, e di conseguenza l’istituto di credito potrebbe essere restio a concederlo prima dei 20 anni dal decesso del donante.

In ogni caso, quando si volesse acquistare e ristrutturare una prima oppure una seconda casa oggetto di donazione, il consiglio è sempre quello di avvalersi di una consulenza legale, per vagliare la fattibilità di un’eventuale compravendita.