Quanto costa un mutuo e come scegliere il migliore

È finita l’era dei mutui quasi gratis; oggi, che i tassi sono in aumento, occorre tornare a porre attenzione agli effettivi costi di un mutuo se si vuole essere sicuri di scegliere il migliore. Quanto costa allora un mutuo? Vediamo insieme quali sono le spese da tenere in considerazione per selezionare il mutuo perfetto per noi.

Il tasso di interesse del mutuo

La prima voce di costo di un mutuo, naturalmente, è il suo tasso di interesse. I tassi di interesse di un mutuo possono essere fissi (parametrati all’Irs), variabili (parametrati all’Euribor e addizionati di uno spread dalla banca) o un misto dei due, ad esempio il tasso variabile con cap, che parte come un normale tasso variabile ma dopo qualche anno blocca gli aumenti. È importante scegliere quello che più si attaglia alle proprie esigenze e al periodo storico: oggi, con i tassi Bce in prospettiva di aumento, la scelta più interessante si sta rivelando quella del mutuo a tasso variabile con cap.

Il piano di ammortamento del mutuo

L’ammontare degli interessi sul mutuo dipende anche dal tipo di piano di ammortamento del mutuo stesso. Il piano di ammortamento definisce l’importo delle rate “spalmato” per il tempo di durata del mutuo, e, all’interno di ciascuna rata, la quota di interessi e di capitale che si va a rimborsare.

Nel piano di ammortamento alla francese, la prima parte del periodo di ammortamento è dedicata a rimborsare la gran parte degli interessi; le rate sono infatti composte, nel primo periodo, di una quota interessi preponderante rispetto alla quota capitale, in quanto gli interessi sono calcolati sulla base del capitale residuo. Più passa il tempo, più diminuisce il capitale, più calano anche gli interessi dovuti. In questo modo, in caso di estinzione anticipata del mutuo, la banca ha comunque recuperato gran parte dei propri interessi sul finanziamento.

La modalità di rimborso delle rate incide anche sulle agevolazioni fiscali; essendo infatti gli interessi quelli che si possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi, al calare di quelli calano anche le detrazioni.

Le imposte sui mutui

Le imposte sui mutui variano a seconda che il mutuo scelto sia per una “prima casa o per una seconda casa. Nel primo caso si tratta dello 0,25 per cento della somma complessiva, nel secondo, del 2 per cento.

Altre imposte legate al mutuo:

• L’imposta ipotecaria (di importo variabile)
• Le spese di istruttoria (di importo variabile)
• Le spese di perizia (di importo variabile)
• Le spese notarili
• Le imposte di registro
• I costi legati alle polizze di assicurazione
• I costi legati all’eventuale attivazione di un conto corrente dedicato al mutuo
• Eventuali interessi di mora se le rate vengono pagate in ritardo
• Commissioni annue e spese di incasso
• Eventuale compenso per il mediatore creditizio

Come scegliere il mutuo migliore

Per scegliere il mutuo migliore la cosa migliore è confrontare le offerte di più intermediari. Il modo più completo per farlo è considerare il tasso annuo effettivo globale (TAEG) che sintetizza praticamente tutti i costi del mutuo. In questo modo si può scegliere quello meno costoso e più adatto alle proprie esigenze.

Oltre alle spese e alle imposte, inoltre, per scegliere il mutuo migliore è bene valutare anche le tempistiche di concessione, che devono essere compatibili con quelle dell’acquisto, e le agevolazioni fiscali connesse al mutuo.

Una volta raccolti almeno tre preventivi, il consumatore ha diritto ad almeno sette giorni per riflettere su quale delle offerte risulti la migliore per sé.