Ghisolfi: “Share-living, co-living, coworking: le nuove tendenze del mercato degli affitti”

Intervenendo alla terza edizione di immonext, il forum di idee organizzato da idealista per riflettere su passato, presente e futuro del mercato immobiliare, Alessandro Ghisolfi, analista di Abitare Co e Scenari Immobiliari, ha parlato delle nuove tendenze del mercato degli affitti.

Share-living, co-living, coworking: nuove tendenze del mercato degli affitti. Negli ultimi dieci anni in Italia il mercato è cambiato, la domanda potenziale non trova offerta adeguata, i giovani professionisti cercano una casa in locazione più che in acquisto e l’evoluzione della sharing economy ha fatto crescere l’offerta immobiliare sul web. Si sono sviluppati gli affitti brevi, si è gatto strada il fenomeno Airbnb; la crisi delle compravendite si è superata proprio grazie agli affitti.

Confrontando negli ultimi 30 anni locazioni e compravendite, i contratti d’affitto nel 1990 erano 700 mila, nel 2018 erano 1,8 milioni. Nel 2008 le compravendite erano oltre 800 mila, ora siamo oltre le 600 mila. I dati dell’Agenzia delle Entrate e dell’Abi sul mercato degli affitti mostrano i tipi di contratto nelle città ad alta tensione abitativa (almeno 50 mila residenti): locazione ordinaria, transitoria di lungo periodo, transitoria inferiore ai tre anni, locazione per studenti, canone concordato. La cosa importante è che, se pure i contratti ordinari di lungo periodo coprono ancora il 44% del totale, nel 2017 la quota era del 55%. Quindi un calo annuo dell’11%, a favore dell’aumento del canone concordato e degli affitti per studenti.

Dall’indagine Nomisma sulla propensione ad affitto e acquisto si vede che tra i diversi mercati ad esempio Cagliari ha una domanda per acquisto più alta dell’altra, mentre a Bologna la situazione è contraria. In alcune città, quindi, la domanda di affitto è maggiore rispetto a quella di acquisto. Maggior equilibrio in città come Firenze e Napoli. L’evoluzione dell’affitto quindi c’è stata.

Il settore della domanda per studenti universitari esiste da decenni: l’offerta di residenze studentesche in Europa è in genere molto bassa, a parte in Gran Bretagna (27% del totale). In Italia gli investitori si affacciano da poco, ad esempio Hines investe moltissimo a Milano; per il resto il mercato è in mano prevalentemente ad associazioni o enti religiosi. Si è comunque passati da meno di un miliardo investiti in Europa nel 2010 a circa 10 miliardi investiti nel 2018. Il segmento diventa quindi sempre più appetibile per gli investitori.

Chi sono gli investitori? Il ruolo di fondi e investitori istituzionali resta centrale, ma i privati potrebbero avere maggiore possibilità se trovassero le giuste occasioni. Greystone è il maggior investitore al mondo, statunitense, 6,6 miliardi di dollari investiti lo scorso anno in student housing. In Europa c’è The Student Hotel, una società anglosassone nata da poco da un’idea di due giovani imprenditori che avevano il problema di affittare l’appartamento a Londra. Hanno pensato un sistema in cui si affitta non solo la casa, ma si affittano anche i servizi annessi, pagando poco di affitto e rientrando delle spese grazie alla collaborazione con gli altri inquilini nella cura degli spazi comuni: 62 euro al mese per 15 metri quadri.

Il co-living è la stessa formula, ma per adulti. Si affitta un piccolo spazio interno che si paga in modo contenuto, cooperando con i vicini alla vita degli spazi. Un esempio è Alta Plus a New York, 46 piani; ma anche The Collective a Londra, 500 microcamere da massimo 20 metri quadri in cui nell’affitto hai anche cinema, spa, palestra e quant’altro.