Anche se l'andamento del mercato immobiliare degli ultimi tempi farebbe pensare il contrario, l'acquisto di una casa presenta sempre un saldo in attivo. Ma bisogna aspettare anni per vederne i benefici, perché nel breve periodo le oscillazioni possono essere svantaggiose e bisogna ammortizzare le spese iniziali (tasse soprattutto)
Secondo un analista del sole 24 ore il saldo tra costi e benefici va calcolato dopo trent'anni. Per dare un'idea di come calcolare la rivalutazione di una casa il giornale propone alcuni esempi. Ve ne riportiamo due:
1) una villetta ad Arezzo comprata come abitazione principale. Prezzo d'acquisto 247.000 euro, con un investimento di 97.500 euro iniziali e 150.000 euro di mutuo a 25 anni. All'anno, tra mutuo, tasse e manutenzione, si spendono 10.100 euro all'anno. Negli ultimi anni di mutuo la cifra arriva a 3.450 euro. Attualizzati a un'inflazione ipotetica del 2% annua, la casa sarà costata 377.000 euro. Ma, se seguiamo il trend 1979-2009, il valore della casa sarà cresciuto del 100% circa, arrivando a 480.000 euro attualizzati. Il risultato netto è 103mila euro, a cui bisogna togliere il capitale inziale, che, attualizzato, arriva a 162mila euro. Il saldo appare quindi negativo di 59mila euro, ma bisogna tener conto che si è vissuti per trent'anni in una casa, risparmiando così l'affitto, il cui importo sarebbe stato di gran lunga superiore a questa cifra. Il saldo torna dunque positivo ed in più si ha l'immobile
2) ancora più evidente è la rivalutazione nel caso in cui si acquisti per affittare. Prendendo come esempio un bilocale in periferia a Milano, al prezzo di 170mila euro (tasse comprese). Seguendo tutti i passaggi indicati nell'esempio 1, oltre ad una rivaltuazione sul prezzo di 165.000 euro, si devono aggiungere 302.000 euro derivanti dal canone di affitto (sempre che si affitti a un prezzo interessante). Sottraendo tutte le spese (anche quelle lagate alla locazione), il rendimento netto arriva al 6,5%
E voi, avete fatto i vostri calcoli?
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20 Commenti:
Come cantava mina, se, e sottolineo se...
Questo modello funziona se non ci sono gravi danni alla casa, se l'inquilino ti paga l'affitto, se non muori prima, se non ti derubano continuamente (caso della villetta ad Arezzo, in condominio tutto sommato è più sicuro), se l'impresa costruttrice non ha risparmiato sulla qualità e ogni anno bisogna fare dei lavori, se se se se...
Se mio nonno avesse tre palle sarebbe un flipper
Tutti o quasi i nostri Padri e nonni usavano farsi x prima cosa la casa prima di sposarsi e di mettere sù famiglia !!! cosa ci hannoinsegnato allora ?? o Non ci hanno insegnato niente ??? certo che la casa è sempre stata l'investimento in assoluto !!! xkè chi ha i soldi gli investe in immobili ??? per guadagnarci si intende, non certo x rimetterci, x vivere di rendita, o x lasciare una rendita ai propri cari. Fanno benissimo l'85% degli italiani ad acquistare case e appartamenti, il mattone non ha mai tradito nessuno anzi......
" Li " investe
" Li " investe
I flipper di palle ne avevano 5 una volta, mi dispace per suo nonno.
Scusate,
Ma se 97.500 Euro iniziali li capitalizzo per 30 anni al 5% (ultimo Btp trentennale o magari uno zero coupon) mi ritroverò con € 420.000 ca.
Con i 10.000 euro all'anno di costi fissi mi pago l'affitto e tutte le spese straordinarie con relative sorprese rimangono a carico della proprietà.
Per quanto riguarda il secondo esempio : siete certi di riuscire a trovare inquilini che paghino regolarmente per 30 anni senza nessun problema ????
Non consideriamo la manutenzione straordinaria dell'immobile, i costi fissi e le sorprese, ma vi invito a ricordare che le tasse sul canone devono essere versate anche se non lo si è incassato.
Le ragioni per comprare un immobile sono molteplici e tutte valide, ma considerarlo sempre e comunque un buon investimento non è, a mio modo di vedere, corretto.
Dal 1979 al 2009 siamo passati attraverso periodi di inflazione al 25% e comunque la decisa rivalutazione degli immobili è avvenuta negli ultimi 10 anni ed è dovuta all'euro e al conseguente/radicale abbattimento del costo del denaro.
Considererei altresì anche l'enorme liquidità disponibile e la volontà delle banche di mutuare fino al 120% del valore del bene; cosa che ci potremo scordare per molto tempo.
E si potrebbe continuare......................
Grazie per la pazienza
Oreste cirelli
Tutto esatto quello che hai detto!condivido pienamente!!!!!!!!!!!!
Oreste cirelli, sei il mio mito. Finalmente un ragionamento giusto, sano, contro corrente, interesante e solido
È evidentemente un articolo finalizzato ad incentivare l'investimento immobiliare!!!
Comprare immobili per i ricchi è solo una diversificazione difensiva del patrimonio, soprattutto se non si ha un private banker di livello. Il cash investito bene sui mercati finanziari può rendere dall'8% al 10% all'anno composto, con un ottica di lungo periodo (20/30 anni). Capite che non vi è paragone!!!
Tuttaltra cosa è la prima casa, con tutte le agevolazioni/detrazioni del caso... o tuttal'più qualche seconda casa per godere di posti eccezionali...
Comprare per affittare??? roba da sfigati! ne cososco tanti... a partire dalla mia ex padrona di casa
Da sfigati se incontri un inquilino particolare
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