"I prezzi della case scenderanno fino al 2014"

4 Novembre 2010, 9:35

Qual è lo stato di salute del mercato immobiliare? conviene comprare o aspettare? e per chi vende, quali sono le prospettive? noi di idealista lo abbiamo chiesto ad ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb). Il suo punto di vista non lascerà indifferenti

D: qual è lo stato di salute del settore immobiliare?
R: in generale stazionariaria, ma è importante distinguere: esitono diversi mercati immobiliari. Comprare casa per viverci non è come comprare per investimento. Quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono anche fattori psicologici

D: in che modo agisce l'aspettativa di chi compra o vende?

R: c'è una credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore. Di per sé questo è falso, lo dice chi non sa fare bene i conti. Ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi

D: quindi i prezzi dovrebbero essere più bassi di quelli che sono?

Se il mercato avesse fatto il suo corso i prezzi negli ultimi due anni sarebbero dovuti crollare. Ma siccome le persone si afferrano all'idea che questo è impossibile, di fatto diventa impossibile. La correzione quindi è graduale e i prezzi scendono del 5% all'anno, per più anni. Alla fine il risultato è uguale, ma meno traumatico. Poi bisogna vedere a quanto si vende davvero: chi ha fretta accetta il 30% in meno. I prezzi reali di vendita non sono rilevati da nessun organismo e posso assicurare che sono piu bassi di quanto si creda

D: c'è chi assicura di aver venduto ai prezzi del 2007

Non dico che sia impossibile, anzi. Ma non è la norma. Ricordiamoci che il mercato è composto da un'infinità di casi particolari. Se si libera la casa del vicino e vuoi assolutamente quella, sarai disposto anche a pagare il 30% in più, perché per te il valore è più alto che per gli atri. Allo stesso tempo una casa in via montenapoleone a Milano non è uguale ad una in periferia. Ci sono molte nicchie e molte esigenze speciali. Ma poi ci sono anche tendenze generali

D:il 2010 dovrebbe chiudersi con 630mila compravendite. Come giudica questo dato?

Ottimista. Io prevedo 610-615mila. Comunque, la sostanza non cambia, si tratta di un dato "normale". Il calcolo è semplice. Si sono formate 300mila nuove famiglie e quasi altrettanti sono i divorzi e le separazioni. Questi sono i due motori principali del mercato. Alcuni, che fino al 2008 erano esclusi dai prezzi troppo alti, adesso hanno accesso al mercato. Poi ci sono gli investimenti, le seconde case, ecc. Si tratta di un dato fisiologico, non mi farei prendere dall'entusiasmo

D: comprare casa per viverci. Conviene?

R: se si hanno dei soldi da parte o un mutuo ragionevole, si. Io consiglio sempre: hai i soldi? hai trovato quello che cerchi? te lo puoi permettere? compra e vivi felice

D: se i prezzi e i tassi di interesse sono al ribasso è quindi il momento per comprare

R: se ti concedono il mutuo! è vero che le condizioni sono migliori di tre anni fa, ma la dispoccupazione è alta e le banche , non dimentichiamolo, sono alle prese con basilea 3, che sarà una mazzata. L'accesso al credito nei prossimi due anni sarà ancora più difficile. E l'economia non sembra che si riprenderà facilmente. Se ti nasce un nuovo figlio e vuoi cambiare casa, è probabile che finisca per fare un soppalco

D: quanto influisce il comportamento delle banche?

R: sono sempre stato critico con il settore bancario, ma adesso, di fatto, tra sospensione della rata, surroga e rinegoziazione, stanno assorbendo il disagio delle famiglie, molte delle quali, senza questi ammortizzatori, sarebbero sul lastrico. Detto questo, sui prossimi mutui le nuove regole complicheranno le cose. Però allo stesso tempo questo aiuterà il mercato a normalizzarsi

D: secondo una valutazione diffusa il prezzo della casa non dovrebbe essere superiore a 4 volte il prorpio reddito annuale. A Roma ne servono 15. In Italia in media 9

R: secondo i miei calcoli 3,75 è il rapporto ideale, 4 è ragionevole. L'accesso facile al credito degli anni scorsi ha sconvolto l'equilibrio. In tre giorni la banca ti dava un mutuo e la gente non badava più al prezzo, ma solo alla rata. Nessuno si fermava a calcolare quanto costa una casa dopo 30 anni di mutuo. Per questo ci ritroviamo con questi numeri

D: passiamo all'immmobiliare come investimento, lo consiglia?

R: no. Ci sono forme molto più convenienti di investire i propri risparmi. E poi i prezzi delle case scenderanno

D: fino a quando scenderanno i prezzi?

R: i cicli economici del mercato immobiliare sono all'incirca quelli del mercato in generale. Cinque anni di crescita e cinque negativi. Per i ritardi nelle correzioni di cui parlavamo prima, almeno fino al 2013 continuerà la discesa. Perché comprare oggi se nel 2014 si faranno ottimi affari? se ti serve una casa per viverci, è diverso. Per investimento, è assurdo

D: se gli investimenti saranno scarsi e il 79% degli italiani sono già proprietari di casa, che margini avrà mercato dei prossimi anni?

R: pochi. Il mercato si riattiverà solo quando il pil crescerà sul serio. E questo non avverrà a breve, poi c'è un'altra questione. Negli anni scorsi hanno comprato i figli del baby boom, chi ha oggi intorno ai 40 anni. Siamo arrivati a un tetto oltre al quale non si va. La curva demografica parla chiaro. Le proziezioni dell'istat sulla creazione di nuove famiglie parla di un crollo dalle 300mila alle 180mila

D: e i capitali rientrati con lo scudo fiscale?

R: non ritengo che porterà nessun vantaggio al mercato immobiliare. Chi può, resta liquido

D: se la cedolare secca fosse finalmente approvata, renderebbe la casa un investimento migliore?

R: non mi sembra che faccia miracoli. Al piccolo proprietario non cambia la vita, ai grandi gruppi immobiliari neanche

D: un consiglio finale A chi cerca casa per andarci a vivere

R: se hai soldi, negoza sul prezzo e compra

D: un consiglio per chi vuole investire

R: resta liquido e aspetta il 2014. Si faranno buoni affari

D: a chi non ha accesso al credito ma vorrebbe comprare

R: purtroppo non c'è molto da dire. Il mercato dell'affitto è irragionevole. Bisognerà aspettare 4 anni per avere a disposizione i primi edifici del social housing

85 Commenti:

Troppo pessimista invece, non è che il docente lavora in borsA? è vero che i tempi delle vacche grasse sono passati, ma chi si sa muovere trova ancora dei buoni affari per investire.

Rispondi

HO LETTO VOLENTIERI TUTTI I COMMENTI.
INTANTO DEVO FARE I COMPLIMENTI AD eZIO BRUNA perchè ha avuto il coraggio di dire quello che molti investitori istituzionali, testate giornalistiche di settore etc non voglio dire...

Giro cantieri tutti i giorni e l'invenduto in Italia è diventato insostenibile per i costruttori. Sto parlando di case in classe energetica B con predisposizione antifurto più impianti di climatizzazione installati riscaldamento a pavimento e pannelli per il solare termico già installati sul tetto! bifamiliari con ottima esposizione solare! (finestre a sud e giardino a sud) eppure rimangono invendute oppure arrivano offerte del -30% rispetto al prezzo di listino. I molti costruttori che conosco stanno tutti cercando di modificare gli immobili invenduti per amuentare i mq mantenendo lo stesso prezzo.

Ho in contatto tanti altri costruttori che hanno cantieri appena iniziati e che finiranno a fine 2011, tutti stanno proponendo prezzi inferiori ci circa il 20% rispetto ai prezzi di case nuove finite ed invendute del 2009... i bravi costruttori, quelli che continuano perchè hanno venduto con pochissimo margine gli immobili già costruiti stanno tutti ottimizzando il proprio lavoro per diminuire i propri prezzi di vendita. Ci sono anche, tra loro, quelli che prima di iniziare il cantiere fanno un operazione di marketing in modo da sapere le vere esigenze di chi comprerà per cercare di fare immobili su "misura"...

Dirò di più, anche il mercato della produzione industriale si sta muovendo sull'ottimizzazione di tutti i costi andando a stipulare contratti con i fornitori in modo che anche questi abbassino i propri prezzi sugli stock. (Settore metalmeccanico)

La crisi immobiliare italiana durerà anni:
- Le banche non concedono più mutui come prima ma vagliano la solvibilità del cliente
- La disoccupazione aumenta
- I pignoramenti aumentano
- Il numero di immobili invenduti aumenta
- I costruttori sono costretti a fare permute di alcuni appartamenti a causa della mancanza di liquidità
- In quasi tutti i cantieri si trova almeno una permuta ed un enorme numero di immobili invenduti
- I nuovi cantieri del 2011 hanno già prezzi inferiori dell'ordine di un 10% rispetto ai vecchi
- Sempre più persone prendono coscienza che gli immobili sono notevolmente sopravvalutati

I prezzi per le nuove costruzzioni scenderanno per via di questi fattori:
+ La crisi costringe i fornitori dei costruttori ad abbassare i prezzi
+ La crisi ridimensiona i prezzi dei terreni edificabili
+ Tutta la filiera si sta adeguando al ribasso (materiali, fornitori e professionisti del settore)
+ I costruttori diminuiscono leggermente i propri margini
+ I costruttori migliorano: massima efficacia con il minimo di scarto, di spesa, di risorse e di tempo impiegati

A quale prezzo comprare un immobile? Al prezzo di rivendibilità ovvero al prezzo per cui un compratore può a sua volta riuscire facilmente a rivendere l'immobile comprato.

Rispondi

Mario, grazie per il suo interessante post e per averci fornito una conferma reale di quella che, per tanti, è solamente un'idea disfattista da deridere

Rispondi

Egregio signore concordo pienamente su quanto da Lei scritto mi complimento con Lei, nel contempo mi auguro che la gente si ravveda sulle sopravvalutazioni immobiliari(da fantascienza)affinchè questo settore possa riprendersi quantoprima...

Rispondi

Beh...ben scritto il post # 60...leggendo fra le righe, trova conferma una mia sensazione: il nuovo di oggi diventerà vecchio molto presto. È una mia intrepretazione. E come tale la giro al forum.

Rispondi

Scusate l'o.t.
Qualcuno sa quantificarmi il prezzo per una ristrutturazione
Medio/alta di un appartamento di grande metratura nel centro
Di Roma ? sto trattando un immobile e dovrei farmi un'idea delle
Spese a cui andrò incontro. Grazie

Rispondi

In media 1000 euro al mq ma dipende molto dai materiali che scegli
E, in questo caso, il costo può notevolmente lievitare

Rispondi

Nella mia zona il "nuovo" è nettamente in crisi. E ci sono ragioni precise:

- Prezzi alti: drogati dagli anni dei mutui facili, i costruttori non hanno badato a spese, e ora che la musica è cambiata, sono in braghe di tela.

- Spazi angusti (es: bilocali commutati in trilocali).

- In ragione di quanto sopra è difficile trovare mobilio "pret a porter", ergo l'arredamento deve necessariamente cucito su misura, con sensibili aumento dei costi.

- Spese condominiali: benchè illegittimo, in sede di rogito molti costruttori si chiamano fuori dal condividere le spese comuni. Osservato che le vendite vanno a rilento, tutto è sulle spalle di quei pochi che hanno acquistato. Conosco personalmente 3 casi dove ci sono voluti 3 anni per avere la maggioranza necessaria a cacciare l'amministratore nominato dal costruttore. In un caso i condomini hanno fatto causa all'impresa edile nella volontà di recuperare le spese impropriamente spalmate sui condomini acquirenti.

- Si è creata la generalizzata sensazione che i materiali usati nel nuovo non siamo proprio di prima scelta. Così come nella classe b, nei pannelli solari etc molti pensano ci sia più fumo che arrosto.

È in ragione di quanto sopra che molti sono tornati a riconsiderare ( e comprare) il "buon" usato di 20-30 anni fa.

Rispondi

Le mie personalissime considerazioni sono: chi riesce a tenere la casa da vendere fino al 2014 la terrà anche oltre ed aspetterà il rialzo del mercato; quindi per chi vuole acquistare forse conviene farlo in questi anni 2011 2012 contrattando il prezzo, accontentandosi di un buon abbassamento, così come chi vende accetta di ricavare di meno. Non si può favorire (agenzie immobiliari comprese) solo chi acquista, perchè anche chi vende ha fatto a suo tempo sacrifici. Inoltre mi sembra che emerga una contraddizione tra le 300000 nuove famiglie più 300000 divorzi separazioni con l'altro ragionamento di riduzione delle famiglie fatta più avanti in un numero più ridotto. Ovvio come viene sottolineato che la ripresa del mercato immobiliare avverrà quando la ripresa economica generale sarà più tangibile, e quando le banche allargheranno il credito, con garanzie, ma lo devono allargare. E meno male che il decreto Bersani ha risolto molti problemi di mutuo. Su questo argomento bisognerebbe consigliare ai vari direttori di istituto di non ostacolare questo strumento ma di favorirlo. Grazie.

Rispondi

"..Egregio signore concordo pienamente su quanto da Lei scritto mi complimento con Lei, nel contempo mi auguro che la gente si ravveda sulle sopravvalutazioni immobiliari(da fantascienza)affinchè questo settore possa riprendersi quantoprima..."

Come la redazione, anche lo scrivente evidenzia quanto scritto da cristalplace..c'è bisogno di utenti gentiluomini..ne farò tesoro!