Nell'eterna questione su come si stabilisce il valore di un immobile, il centro studi nomisma presenta un metodo nuovo. Si chiama indice di illiquidità e oltre ai tradizionali criteri, include anche gli sconti praticati e i tempi di vendita, sempre più frequenti i primi, sempre più lunghi i secondi. Ecco i risultati in 14 città italiane
La liquidità di un bene, in termini tecnici, corrisponde alla sua capacità di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. Un immobile, di per séè tutt'altro che liquido, perciò nomisma ha deciso di misurare la sua illiquidità, ovvero la difficoltà di farlo diventare liquido. Come? introducendo gli sconti e i tempi di vendita: più questi aumentano, più l'indice di illiquidità cresce
Applicato ai 14 maggiori centri urbani osservati nel periodo 2006-2010, l’indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate l’area meno illiquida risulta essere quella di Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all’estremo opposto
Ecco i livelli di illiquidità determinati da nomisma. Il livello minimo è di Milano, stabilito a 100. Ricordiamo che si tratta della migliore performance e più aumenta il livello, peggiori sono le condizioni di vendita
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Questi nuovi parametri di nomisma permette di fare delle distinzioni locali molto importanti, dato che il mercato immobiliare è sempre locale, eterogeneo e frammentato. Per esempio, vediamo che sulle case nuove Torino ha una liquidità superiore solo a Milano, ma sulle case di seconda mano, le cose si complicano. A Venezia è esattamente il contrario e l'usato ha delle condizioni più liquide del nuovo
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21 Commenti:
Giusto! io desidero conoscere i parametri necessari per determinare questa benedetta illiquidità! perchè idealsta non chiede a nomisma di farseli fornire?
Valore immobile = Valore richiesto / 2.5
...credo che dopo aver visto il sito home.co.uk e considerando che hanno dati aggiornati mensilmente su ogni "comune" inglese converrete con me che la proposta di nomisma e' probabilmente...ridicola
....eppure e' il principale consulente del governo italiano, dopo aver scalzato il cresme, per le politiche sociali abitative....
2)Nomisma basa i suoi studi con la raccolta dei dati tramite dei questionari inviati agli ai.non si ha alcuna trasparenza nelle loro ricerche. Gli ai non sono soggetto superpartes. Pertanto sondaggi, statistiche etc su questi basati sono da ritenersi in conflitto d'interesse. Come a chiedere all'oste se il vino è buono.
Il mercato dell'immobiliare è quasi Fermo, perchè stiamo distruggendo il territorio in zone limitrofe con il nuovo,invece di obligare la restrutturazione di quei edifici vecchi e fatescenti. Che potrebbero essere ricostruiti con metodi e tecnologia moderna.
Il mercato dell'immobiliare è quasi Fermo, perchè stiamo distruggendo il territorio in zone limitrofe con il nuovo,invece di obligare la restrutturazione di quei edifici vecchi e fatescenti. Che potrebbero essere ricostruiti con metodi e tecnologia moderna. Applausi di +: in quei comuni dove s' e' detto" prima rimettete a posto e abitate tutto il vecchio, poi si parla di licenze sul nuovo" non c' e' un buco in acquisto neanche col lanternino. E costi brucianti. Per es cassinetta di lungagnano. Nota: un mio post su come l' articolo sulle case invendute sia sospetto viene continuamente marcato spam ma il concetto e' che son quasi tutti annunci di privati e tutti in Lombardia, ovvio che non quadra.
Attenzione che gli ambienti finanziari parlano di un input delle banche a nomisma, praticamente avendo ristretto il credito stanno perdendo clienti, quindi in soldoni direbbero" col cavolo che io mi metto nel rischio o ti chiedo meno garanzie, facciamo che il privato vende a meno, tu puoi comperarlo e io ti faccio il mutuo riuscendo a stare dentro le garanzie che mi dai cosi' carico sul privato il costo e non me l' assumo io"
Qualcuno ipotizza anche il peggio ad opera delle banche ma qui son elucubrazioni.
Comunque questo sarebbe un ribasso edulcorato tanto quanto la bolla.
...mha??...per chi se ne intende di case,compravendite ecc ecc questa cosa lascia molto perplessi,personalmente non ne capisco il senso vuol die che fino a adesso abbiamo scherzato??...i tassi di interesse sui mutui aumenteranno,la nomisma che rivede i criteri di valutazione,il mercato è in stagnazione...bho??..vedremo in futuro
Con rif. Al post # 18
Siccome a pensar male si fa peccato ma ci si indovina sempre, che in atto ci siano le solite manovre da lobby bancarie è cosa che ha un proprio senso...si vedrà...tanto per cominicare, probabilmente i mutui sicuramente aumenteranno, ma vuoi vedere che a questo punto sarà più facile ottenenerli?
Il mercato e' stagnante solo perche' i cari venditori sono affamati di soldi credendo di avere l'oro, i valori di mercato non vengono piu' rispettati e si fanno stime a lume di naso senza criteri analitici, l'indagine di mercato del nomisma tiene conto dei tempi ma non considera che i tempi si allungano perche' i proprietari vogliono troppa liquidita' poco congrua con quello che vendono. I piedi per terra cari signori e il mercato si rimuove! e gli agenti immobiliari facciano le loro stime sul venduto e non sul vendibile con comparazione effettiva e non presunte ammazzino i proprietari facendoli volare bassi nn li esaltino con false aspettative solo per prendersi l'immobile in vendita! per i mutui chi non ha soldi nn si vada ad arrampicare perche' i rpomotori finanziari promettono la luna....le garanzie ci devono essere sia personali che dell'immobile...appurate prima questi requisiti invece di prendere proposte solo per incassare! altroche' illiquidita'!!!!!!!!!!!!!!
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