Nell'eterna questione su come si stabilisce il valore di un immobile, il centro studi nomisma presenta un metodo nuovo. Si chiama indice di illiquidità e oltre ai tradizionali criteri, include anche gli sconti praticati e i tempi di vendita, sempre più frequenti i primi, sempre più lunghi i secondi. Ecco i risultati in 14 città italiane
La liquidità di un bene, in termini tecnici, corrisponde alla sua capacità di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. Un immobile, di per séè tutt'altro che liquido, perciò nomisma ha deciso di misurare la sua illiquidità, ovvero la difficoltà di farlo diventare liquido. Come? introducendo gli sconti e i tempi di vendita: più questi aumentano, più l'indice di illiquidità cresce
Applicato ai 14 maggiori centri urbani osservati nel periodo 2006-2010, l’indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate l’area meno illiquida risulta essere quella di Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all’estremo opposto
Ecco i livelli di illiquidità determinati da nomisma. Il livello minimo è di Milano, stabilito a 100. Ricordiamo che si tratta della migliore performance e più aumenta il livello, peggiori sono le condizioni di vendita
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Questi nuovi parametri di nomisma permette di fare delle distinzioni locali molto importanti, dato che il mercato immobiliare è sempre locale, eterogeneo e frammentato. Per esempio, vediamo che sulle case nuove Torino ha una liquidità superiore solo a Milano, ma sulle case di seconda mano, le cose si complicano. A Venezia è esattamente il contrario e l'usato ha delle condizioni più liquide del nuovo
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21 Commenti:
Ho letto i commenti precedenti e trovo francamente sconcertante il "principio della valutazione immobiliare" un fenonemo tutto italiano. Occorre sottolineare che un immobile per sua natura è un bene ILLIQUIDO e chi lo compra sa di IMMObilizzare il proprio denaro. La legge economica che regola la relazione domanda/offerta= prezzo trova la sua logica solo per chi ha la effettiva necessità di vendere o di comperare un immobile nell'immediato. Invero qualora si decida di vendere un immobile senza avere la necessità il venditore potrà decidere di attendere al proprio prezzo realizzando la puntuale somma richiesta. Il mercato immobiliare segue ed insegue delle dinamiche che sfuggono al controllo delle logiche macro o micro economiche, in quanto, in tale mercato, si ha l'unica vera trattazione tra milioni di soggetti che non subiscono le imposizioni di una grossa azienda che decide il prezzo di mercato. Infine è opportuno ricordare che il cosiddetto mattone ha rappresentato, rappresenta e rappresenterà per lunghissimo tempo la ricchezza vera, certa e sicura del popolo italiano e che in periodi di incertezza economica (come quello che stiamo vivendo) è l'unico investimento certo e senza soprese di possibili default. Non a caso in Italia il settore delle costruzioni è l'unico che non conosce crisi. Occorrerebe invero stimolare il mercato delle seconde case per far si che chi non ha la possibilità di comperare possa andare tranquillamente in fitto.
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