In occasione della conferenza dedicata all’andamento del settore immobiliare organizzata da re/max Italia - e aperta ad esperti del settore e non -, Dario castiglia, presidente del network immobiliare in Italia ha presentato un’analisi del mercato immobiliare italiano. Secondo il network la venditori e acquirenti mantengono le distanze, ma entrambi farebbero bene a cogliere la propria occasione al volo
Le transazioni hanno infatti avuto una ulteriore contrazione rispetto al 2011 e si andranno a posizionare intorno alle 470.000 a fine anno. Le prospettive per il 2013 sono da questo punto di vista incerte senza però doversi attendere picchi né in calo né in aumento. Ancora una volta contribuiscono a questo trend tempi di compravendita sempre più elevati, intorno agli otto mesi per il residenziale, e una differente aspettativa di prezzo da parte di acquirenti e venditori
I primi si attendono ulteriori cali di prezzo, che dal 2008 sono già scesi del 20-30%, e margini di negoziazione elevati, mentre i secondi, se non costretti dalle circostanze o da chiusura a loro volta di un acquisto, non intendono ribassare i prezzo di vendita nella prima fase di proposizione dell’immobile sul mercato
Il mercato immobiliare è da inquadrarsi all’interno del mercato economico Italia. Il persistere di trend negativi degli indicatori macroeconomici come consumi, pil, occupazione rallentano anche la ripartenza del settore immobiliare. Ulteriore ostacolo alla ripresa del mercato immobiliare è l’accesso ai mutui da parte dei potenziali acquirenti
Come sostiene nomisma “in attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali. Ancora oggi, infatti, sono ben oltre un milione le famiglie che si dicono intenzionate ad acquistare un’abitazione, quasi a testimoniare l’esistenza di un le game che prescinde da opportunismi di carattere congiunturale, oltreché di un enorme fabbisogno progressivamente compressosi negli anni recessivi”
Guardando quindi al mercato usa le prospettive paiono positive come evidenziato dal re/max national housing report. Essendo entrati nell’ultimo trimestre, possiamo affermare che la ripresa è reale ed il 2012 sia l’anno di svolta dell’immobiliare con aumenti significativi dei prezzi di vendita e del numero di compravendite da inizio anno
In Italia però i prezzi delle case sono ancora troppo alti rispetto al reddito disponibile procapite. Il rapporto medio a lungo termine dei prezzi delle case rispetto al reddito e ai valori degli affitti è infatti ancora sopravvalutato, così come riportato anche da “the economist” (“searching for solid ground” del 18 agosto in cui viene fatto riferimento a un valore pari all’8%).
“Questo rimane il miglior momento per acquistare in quanto oggi l’acquirente ha un potere negoziale elevato. &Ndash; commenta Dario castiglia, presidente e amministratore delegato re/max Italia - nel momento in cui la prospettiva futura del mercato cambia passando da negativa a positiva, e questo cambiamento sarà improvviso, a causa delle più rosee aspettative il venditore non sarà più disposto a ribassare i prezzi in fase di negoziazione sui livelli attuali. I margini di negoziazione oggi arrivano al 20% del prezzo di vendita e sono da considerarsi già dei normalizzatori dei valori immobiliari
44 Commenti:
Sono quello del post 38 rispondo al post 42 ho 51 anni e tre figli ho una struttura indipendente da 30 anni e lavoro nelle provincia di Milano, in un piccolo comune,in questi anni ho fatto della chiarezza nei confronti delle parti la prima regola imprescindibile della mia agenzia forse anche per questo prendo pochi incarichi di vendita ma quelli che prendo vengono regolarmente venduti....ad ogni modo non ci sono ancora risposte alla mia domanda del post 38 se non il solito soggetto(post 42) che a prescindere critica,....magari se chiedi dopo aver visionato l'alloggio di tuo interesse il consuntivo di spesa dell'ultimo esercizio condominiale ed eventualmente ti riservi di formulare un'offerta in virtù delle informazioni che ogni agente immobiliare preparato è in dovere di comunicarti.
Perchè augurare agli altri il proprio stato? se tu sei un miserabile di chi è la colpa? comincia a ragionare su quanto sei inutile x la società e prendi i provvedimenti del caso... mattonaro ti prude il culo? pensa seriamente alla departita ignobile essere.
Scusate, ma questa guerra tra sognatori di ribassi impossibili e strenui difensori di prezzi abominevoli, lascia un po' il tempo che trova.
Che i prezzi siano in calo dal 2006 (anno di picco della bolla) questo è ormai assodato, anche se fa abbastanza ridere leggere di chi pretende un calo ulteriore del -60% per tutti gli immobili di tutta Italia, indistintamente in ogni comune ed in ogni zona.
Non so, io parlo per Roma, che è una città sterminata, con quartieri e zone diversissime, e con prezzi altrettanto diversi. Negli anni di bolla, e questo è stato il vero problema, appartamenti brutti in zone ultra-periferiche e decisamente degradate hanno raggiunto prezzi disumani (per un bilocale seminterrato a centocelle, chiedevano anche € 240.000), raggiungendo quasi il valore delle semi-centrali. Cosa inconcepibile, in un mercato sano.
Quindi, ora un riprezzamento di certe storture (anche considerevole) è normale e fisiologico, ma di certo se pensate di comperare un attico di 200 mq a monteverde o ai parioli al -60% della richiesta (magari già equa)... non siete solo sognatori, siete totalmente fuori dalla realtà. e non siete molto diversi da chi, in bolla, ha venduto i già citati seminterrati periferici a 4.000 euri al mq: fuori dalla realtà.
Aumentare o diminuire i prezzi indiscriminatamente, senza guardare al contesto e alla qualità di vita che offre ciò che realmente è sul mercato, è sempre da sprovveduti. Per chi vende (perché farà una fatica immane a piazzare a prezzo elevato), e per chi compera (che farà una fatica immane a trovare a prezzo stracciato).
Vivevo in Irlanda nel 2006,2007, quando tutti compravano a prezzi strastosferici dicendomi che ero un pazzo a pagare l'affitto... i vari forum si dividevano tra cui parlava di "soft landing" e quelli di tracollo. Dopo circa di 2,3 anni di attesa i prezzi hanno cominciato a scendere. Mentre la disoccupazione cresceva dal 5% al 18% i prezzi delle case sono scese del 70% dal loro valore di picco. Esempio : appartementi acquistati a 300.000 in Dublino (50m2) oggi ne valgono 80,90k. Il vero indicatore e' il numero di compravendite, e chi ha un agenzia sa che sono scese, scese, scese. Io sto offrendo 150k per una casa in offerta a 220k. Vedremo.
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