Ecco perché il fondo gestito dal notaio per le compravendite comporta dei rischi per il venditore (intervista)

Con la legge di stabilità 2014 è stata introdotta una novità in fatto di compravendite: la Creazione di un fondo gestito dal notaio, nel quale far confluire i soldi versati al momento del rogito per l'acquisto di una casa . Un provvedimento, si è detto, volto a tutelare l'acquirente. Ma ci sono dei rischi? a quanto pare sì, soprattutto per il venditore. Il presidente di assoedilizia, achille colombo clerici, fornisce a idealista un chiaro quadro della situazione

Domanda. Con la creazione di questo fondo, cosa succede di fatto al momento della compravendita?

Risposta. La legge 27 dicembre 2013 n. 147, la cosiddetta legge di stabilità per il 2014, relativamente alla disciplina che regola l'attività notarile in sede di rogito nelle transazioni immobiliari, dispone che il notaio costituisca un conto corrente bancario sul quale versare non solo tutte le somme che riceve per l'espletamento della sua attività, ma anche il corrispettivo del prezzo corrisposto dall'acquirente. La finalità interna è quella di garantire l'acquirente dal rischio di trasferimenti successivi trascritti precedentemente. La finalità esterna è recuperare fondi per finanziare piccole e medie imprese. Una finalità, quest'ultima, completamente estranea alla questione specifica che motiva la ratio di questa norma

Il punto, però, è che il notaio non è lo stato, anche se svolge una funzione di interesse pubblico ed è pubblico ufficiale. Il notaio è una persona fisica, soggetta ai limite e alle pecche delle persone fisiche. Per fare un esempio, se muore o subisce un incidente nasce un grave problema. Secondo quanto stabilito dalla legge, infatti, le somme depositate sul conto del notaio possono essere svincolate solo quando quest'ultimo ha espletato le formalità di registrazione del rogito. Esiste un termine, ma il problema sta nell'attività - di fatto - potestativa del notaio

D. Chi si trova a correre dei rischi e perché?

R. Il venditore che, per poter introitare il corrispettivo della compravendita, deve aspettare che il notaio svolga i suoi compiti. Ma, come sottolineato, il notaio è una persona fisica. È questa una grossa anomalia del nostro sistema. C'è stata un'interrogazione, ma il ministero dell'economia e delle finanze ha risposto, sostanzialmente, riprendendo le ragioni della legge e affermando che la finalità della destinazione di queste somme è congruente. Si è limitato a dire: "tenendo conto di tale precipua finalità, giova sottolineare che non si ravvisa alcun aggravio per i privati contraenti, la cui posizione giuridica-patrimoniale viene semmai protetta dalla nuova normativa". Ma a venire protetta è la posizione dell'acquirente e non quella del venditore

D. Quali i possibili problemi?

R. Pensiamo, ad esempio, al caso in cui si apra una procedura per scomparsa oppure una procedura successoria. La legge dice che queste somme non vanno in successione, ma a quel punto ci si trova a dover avere a che fare con l'erede, il quale può esserci o non esserci e se non c'è è lo stato che eredita. E poi, il venditore può avere imminente necessità del denaro derivante dalla vendita per acquistare un nuovo immobile

D. Quindi una bocciatura in piena regola di questa norma...

R. Si tratta di una norma che, peraltro, nei termini in cui è stata dettata è sconcertante. Ipotizza, infatti, una sostituzione del debitore contrattuale con un debitore estraneo al rapporto contrattuale. È chiaro che il debitore del venditore diventa il notaio. C'è addirittura una sostituzione di figure: si sostituisce la figura del debitore all'interno di un rapporto

Con il rogito si è creditori nei confronti dell'acquirente, dopo il rogito si diventa creditori del notaio. Se il debitore fosse un ente, un'istituzione, con vita autonoma, indipendentemente dalle persone fisiche, ci sarebbe maggiore tutela. Immaginiamo una banca, non si tratta di una persona fisica che può morire da un momento all'altro. Con la banca il rapporto è spersonalizzato, con il notaio il rapporto è personalizzato e questo non va bene

D. Quale potrebbe essere, dunque, la soluzione?

R. La nostra idea è, quantomeno, suggerire in alternativa la facoltà per l'acquirente di optare per la formula della costituzione di un fondo in banca, sempre soggetto alle medesime norme per lo svincolo delle somme, quindi con la stessa logica e lo stesso meccanismo previsto da questa procedura per il notaio, e con la medesima destinazione dei fondi. Bisogna garantire i diritti del venditore, è necessaria una norma che preveda per l'acquirente la facoltà di optare per il versamento su un conto corrente in banca vincolato, che abbia la stessa logica. In poche parole, è necessario spersonalizzare il rapporto

D. Secondo lei ci sono spiragli da questo punto di vista?

R. Mi auguro di sì