"Con i prezzi degli immobili si gioca al ribasso, approfittando anche della necessità di persone costrette a vendere"

In tempi così difficili per gli affari, sorprende l’ottimismo di giovanna catellani, titolare dell’agenzia remax alfa di Parma, che dice "la mia è un’agenzia piccola e non mi posso lamentare. L’ottimismo nasce dal fatto che tutto sommato non mancano né le richieste né le trattative, e la nostra non è una zona particolarmente pregiata". Da anni in franchising con remax, l'agente nota come "essendosi abbassati i prezzi tutti giocano al ribasso, a volte approfittando anche dello stato di necessità di persone costrette a vendere in fretta, magari perché non possono sostenere mutui e spese"

Parte della responsabilità è dunque delle banche, che frenano il mercato con le strette creditizie?

Invero le banche i mutui hanno ricominciato a darli, e credo sia normale da parte loro un po’ di diffidenza, anche a causa dei numerosi casi di insolvenza subiti negli anni passati.

Credo tuttavia che bisognerebbe pensare a soluzioni per favorire i giovani, vista la crescente precarizzazione del lavoro: conosco ragazzi eccellenti, che però lavorano con contratti a progetto e per questo sono ritenuti non finanziabili. Tutto questo deve cambiare, anche perché alcune banche straniere stanno dimostrando che c’è la possibilità di finanziare e di avere garanzie, anche quando non c’è un contratto a tempo indeterminato

Quali sono gli effetti più evidenti di questa situazione?

Che molti non possono comprare e allora sono costretti a scegliere l’affitto, ma soprattutto sta crescendo molto il rent to buy. Noi lo applichiamo già da quattro anni ed è una formula interessante

Può spiegare in dettaglio come funziona?

Il percorso prevede che si faccia subito, contestualmente, un preliminare (pari a 6% del valore dell’immobile) e un contratto di locazione, poi si stabilisea un canone di locazione (per metà a fondo perduto e per metà scontato dal prezzo di vendita dell’immobile). Dopo 3 anni si perfeziona il contratto e si va a rogito

Perché tre anni?

Perché è il periodo previsto per la scadenza della  trascrizione. Avendo pagato all’ inizio il 6% più il canone diviso a metà, si accumula un 15% del valore che consente anche di erogare il mutuo all’ 85%. Nel frattempo ci sono 3 anni di pagamenti regolari, che la banca recepisce come prova di buon pagatore e quindi come destinatario ideale del mutuo

La formula sta avendo successo?

Abbastanza, anche perché in un momento di contratti a tempo determinato o modalità di pagamento dilazionati, questo sistema permette a chi vuole comprare di avere un  piccolo accumulo e accedere al mutuo

La procedura, però, appare complessa

È farraginosa, sì, non c’è dubbio. È una formula nuova, e come tutte le novità stenta a radicarsi, ma per molti e l’unica possibilità per comprare casa. All’estero c’è da tanto tempo e funziona bene

Se dopo i 3 anni l’acquirente non riesce a sostenere il mutuo che succede?

È un contratto che si può cedere. Se dopo 3 anni non ce la fa a pagare, può rinegoziare le condizioni col venditore o vendere,  cercando di recuperare da un terzo ciò che ha pagato

A Parma qual è la tipologia di appartamento più richiesta?

È più richiesto il nuovo con alta tecnologia. E quindi gli strumenti per il risparmio e la classificazione energetica – pannelli fotovoltaici o geotermico – ma c’è anche la fascia di clientela che preferisce l’usato, così spende molto meno e con le ristrutturazioni riesce a ottenere buoni risultati: infatti la legge prevede il 65% di detrazioni fiscali sugli interventi di efficienza energetica sugli immobili. Finché reggono queste detrazioni, c’è anche tutto l’indotto che lavora, tra cui tanti artigiani colpiti dalla crisi sui cantieri in cui erano impiegati. Un aspetto non trascurabile.

Avete affinato nuove tecniche per affrontare la crisi?

Le strategie di remax sono sempre le stesse. Certo, oggi è importantissimo curare di più la vendita, stare dietro al cliente ed essere professionali in un modo nuovo: infatti non basta più mettere fuori il cartello per vendere un immobile, i tempi sono più lunghi e il lavoro è più difficile, perché bisogna essere anche molto più informati: il cliente vuole sapere tutto sulla tassazione, sulle nuove norme per la ristrutturazione o altre informazioni utili all’acquisto

Come state affrontato la rivoluzione digitale di internet?

I dati nomisma dicono che l’approccio del cliente avviene per l’80%  via web e quindi è importante essere sui portali ed esserlo in maniera trasparente, e favorire quanto più possibile l’interazione col cliente. Tuttavia il cartaceo non è tramontato del tutto, ad esempio “Parma case” resiste, c’è ancor chi legge il giornalino e non è necessariamente una questione di età. Lo fa perché non ha dimestichezza con il pc, o comunque ama vedere gli immobili su carta. Senza dimenticare che il magazine è tuttora distribuito nei supermercati e in punti cruciali della città

Quali sono le sue prospettive per il 2015?

I dati diffusi all’ultimo congresso remax sono indicativi: fino al 2007, ultimo anno del periodo di piena salute del settore, in Italia si facevano 830.000 transazioni all’anno, mentre attualmente se ne fanno 426.000, quasi la metà. La previsione è che nel prossimo anno il numero delle compravendite cresca del 7% e si stabilizzino i prezzi.

Lei è ottimista?

Io sì, penso che ci sia sempre spazio per il mercato, perché ci sarà sempre chi si sposa, chi si separa, chi va a studiare fuori. Si tratta solo di un mercato più frammentato, perché è cambiata anche la società. Sarà forse un mercato più piccolo, sia per le entità che per le superfici. Credo che la stagnazione durerà un po’, ma – ripeto – la cosa più importante al momento  è favorire l’accesso al credito, soprattutto ai giovani in difficoltà