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Mercato immobiliare, Fiaip: “Nel 2019, +2% le compravendite e prezzi stabili”

I dati su mercato del report immobiliare urbano Fiaip
I dati del report immobiliare urbano Fiaip / Gtres

Il 2018 ha visto un aumento delle compravendite del 6,6% e una diminuzione di prezzi del 2,5%. Per il 2019 si prevede un incremento del 2% delle transazioni e una progressiva stabilizzazione dei prezzi. Migliorano i dati relativi all’efficienza energetica. A renderlo noto il report immobiliare urbano Fiaip, realizzato in collaborazione con Enea e I-Com, e presentato a Roma.

Nell’illustrare i dati del rapporto, il vice presidente nazionale vicario Fiaip e presidente del Centro Studi, Mario Condò de Satriano, ha evidenziato: “Il numero delle compravendite per il quinto anno consecutivo è aumentato. Siamo ai livelli del 2008. I prezzi invece continuano a scendere. Siamo tornati ai livelli del ‘97/’98. Esiste ancora un’offerta di gran lunga superiore a quella che è la domanda, questo di conseguenza porta a una stagnazione dei prezzi”.

Condò de Satriano ha poi posto l’accento su un altro dato: “Quest’anno registriamo un aumento del 20% delle compravendite intermediate dagli agenti immobiliari. Il momento particolare del mercato immobiliare, con le compravendite in aumento e i prezzi in calo, fa sì che i clienti necessitino dell’intervento di un professionista”.

Il presidente del Centro Studi Fiaip ha poi sottolineato: Il piccolo risparmiatore è assolutamente tornato a investire sull’immobile, anche se in un target piccolo, tra i 100 e i 200mila euro, che però nelle città d’arte riesce a rendere anche il 6%. Questo è il momento storico in cui si può acquistare a prezzi bassi”.

In merito alle previsioni, il presidente del Centro Studi Fiaip ha affermato: “I primi tre mesi del 2019 sono all’insegna della stabilità, va comunque considerato che è un periodo pre-elettorale, quindi per definizione abbastanza stabile. I due driver che servono al mercato immobiliare sono la fiducia delle famiglie, che sorprendentemente è nel positivo, e i tassi di interesse, la disponibilità delle banche ad erogare mutui. Per il 2019 prevediamo un leggero aumento delle compravendite e prezzi stabili. Continuerà ad essere un anno favorevole per chi vuole comprare casa e investire”.

Il presidente nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini, ha evidenziato il +20% di cittadini che comprano con l’aiuto di un agente immobiliare, soprattutto a causa dell’incertezza dei valori che spinge a domandarsi “quanto vale la mia casa?” e quindi a richiedere l’aiuto di un esperto del settore. E ha sottolineato il fatto che ci siano più cittadini che comprano ad elevata efficienza energetica.

Baccarini ha poi toccato il tema dell’elevata fiscalità e ha affermato: “Non siamo attrattivi perché c’è una redditività incerta dovuta a una fiscalità elevata. La nostra proposta è quella di una flat tax per tutte le tipologie contrattuali in ambito locativo. Con una flat tax potremmo avere una redditività certa e riconoscibile e in questo modo riportare il settore ad essere attrattivo”.

Altro tema affrontato è stato quello delle locazioni brevi. A tal proposito, il presidente nazionale Fiaip ha detto: “Le locazioni brevi vanno sì monitorate, perché sono triplicate negli ultimi anni, ma non devono essere colpite spaventando l’investitore. Le varie leggi regionali non devono andare a vessare questo segmento. Sì al monitoraggio e al controllo, no alla vessazione. Secondo noi, questo segmento – monitorato, ma salvaguardato – riporterà l’investitore a comprare”.

Nel sottolineare la mancanza di una visione prospettica per il settore immobiliare e di un piano strutturato sul mercato, Baccarini ha parlato della necessità di un piano nazionale sulla fiscalità, di un piano nazionale sulla rigenerazione urbana e di maggiore attenzione alle locazioni brevi.

Per quanto riguarda l’efficienza energetica, finalmente le cose sembrano cambiare. In merito, Franco D’Amore, vice presidente I-Com, ha spiegato: “Dopo cinque anni, quest’anno finalmente vediamo andamenti positivi. Fino all’anno scorso vedevamo un grossissimo peso della classe G. Quest’anno vediamo uno svuotamento della classe meno performante a favore delle classi migliori. Gli edifici ristrutturati riescono finalmente ad avere una qualità energetica buona. E’ cresciuta anche la valutazione circa l’utilità del certificato energetico”.

Aggiungendo: “A inizio anno il governo italiano ha presentato il Piano Energia e Clima 2030. Gli obiettivi sono veramente sfidanti: 180 miliardi di euro di investimento. Bisogna però cambiare passo per realizzare questi investimenti. Va soprattutto aggredito alla radice il tema dell’accesso al credito. Tutti gli strumenti che possono agevolare questi investimenti vanno messi in campo”.

E’ poi intervenuto il presidente dell’Enea, Federico Testa, che ha parlato della necessità di sviluppare il tema dell’efficienza e della necessità di intervenire sui condomini. Testa ha quindi ricordato che il problema del finanziamento è stato risolto con la cedibilità degli incentivi fiscali, “questo significa riuscire a monetizzare immediatamente quello che lo Stato ti dà in 10 anni”. E ha affermato: “Questi strumenti stanno funzionando”.

In conclusione, Luigi Gabriele, Adiconsum, ha parlato della campagna Adiconsum-Fiaip “Prima la casa”, realizzata per aiutare il consumatore a capire cosa fare prima dell’acquisto di una casa e dopo, ma anche come si acquista una casa.

Andamento compravendite immobiliari 2018

Nel 2018 sono cresciute del 6,6% le compravendite nel settore residenziale, fenomeno che si è registrato in particolar modo nell’ultimo semestre dell’anno. I dati in territorio positivo nel 2018 per Fiaip sono favoriti dai buoni valori reddituali registrati in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito mediante le locazioni brevi soprattutto nelle città d’arte e nelle località ad alta vocazione turistica.

A spingere l’aumento del numero delle compravendite, oltre all’aumento degli immobili aggiudicati in asta, il mantenimento da parte degli istituti di credito di assi di interesse molto convenienti, concorre anche l’aumento del numero di immobili offerti sul mercato dai privati che non riescono a sostenere il peso dell’alta tassazione sui loro beni immobili. I risparmiatori italiani, valutando gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, la volatilità dei mercati immobiliari, si sono rifugiati nell’investimento immobiliare, visto che molte transazioni immobiliari sono state realizzate come investimenti alternativi di medio lungo termine, rispetto a quelli finanziari. A causa dell’alta tassazione, la maggioranza delle transazioni sconta un differenziale negativo del 25% tra richiesta e prezzo di vendita.

Le tipologie di appartamenti maggiormente richiesti sono quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono i trilocali e i mini appartamenti bilocali.

Il report ha poi evidenziato un aumento del 20% del numero di transazioni operate mediante agenti immobiliari. Chi intende acquistare o vendere casa, in un momento di profonda crisi del settore, si rivolge a un professionista per cercare di individuare il valore immobiliare più probabile per una vendita in tempi brevi o per essere certo di acquistare a prezzi di mercato.

Andamento prezzi case 2018

I prezzi delle case hanno registrato una diminuzione del 2,5%. Sono in territorio negativo anche i valori di uffici (-4,67%), negozi (-4,28%) e capannoni (-5,35%). Isola felice: Milano. Nel capoluogo lombardo, infatti, l’aumento dei valori immobiliari è stato del 6,2%, grazie anche a piano di rigenerazione urbana avviato sin dai tempi dell’Expo. Le altre realtà urbane che hanno registrato una crescita dei prezzi delle abitazioni sono Bologna (+2,7%), Firenze (+2,3%), Napoli (+1,8%), Palermo (+1,9%). Le diminuzioni invece si registrano su base annua a Roma (-1,5%), Torino (-1,1%), Cagliari (-1,5%), Genova (-1,7%).

Andamento mercato locazioni

Rispetto all’anno precedente, si registra un aumento dei contratti di locazione, in netta crescita con un volume per il residenziale del +2,39%, aumento spinto principalmente dalla cedolare secca. Aumento dello 0,32% anche per i negozi, mentre si registra ancora un segno negativo per uffici e capannoni.

Anche per le locazioni abitative i prezzi medi hanno subito una flessione moderata (-1,50%), mentre permane una forte diminuzione dei valori per il settore commerciale: la diminuzione arriva al 4,82% per i capannoni.

Previsioni mercato immobiliare 2019

Nel 2019 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili e un incremento del 2% delle compravendite, sebbene in una dinamica espansiva ancora fragile rispetto al resto d’Europa. Senza un continuo ricorso all’indebitamento non sarà possibile per la maggior parte degli italiani colmare il gap tra la disponibilità patrimoniale e i valori di mercato.

Le incertezze prodotte dall’instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare nel 2019, che ancora non ha beneficiato di politiche fiscali che potrebbero altresì permettere un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa nel medio lungo periodo per famiglie e imprese e, in particolare, dare un nuovo impulso al mercato immobiliare, riqualificando il patrimonio immobiliare vetusto da destinare a locazione.

Per la Fiaip, permane un’offerta più importante rispetto alle richieste, quindi alla domanda del mercato, ed è pertanto chiaro come i valori degli immobili faticheranno a salire in molte aree del Paese nel corso dell’anno.

Nonostante le prime misure varate dall’esecutivo legate alla cedolare secca per le locazioni per i negozi e al decreto crescita, manca ancora un piano di sviluppo complessivo per l’immobiliare che possa attivare più investimenti nel settore e aiutare così la ripresa economica di medio e lungo termine sia nel residenziale che nel terziario e commerciale.

Per alcune città, come Milano, Napoli e Bologna, si prevede un trend positivo anche nel 2019 per quanto riguarda i valori in crescita, ma nel complesso si conferma un andamento altalenante segnato da una debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni.

Prevista inoltre una stabilizzazione dei canoni di locazione in molte città metropolitane, dove si registra una buona dinamicità e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte, dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita, così come nelle principali località turistiche. Il rendimento potenziale lordo, a seconda della tipologia di immobili, si consolida tra il 4 e il 6%.

Si registra inoltre un trend crescente che ha spinto il mercato degli affitti, anche grazie alla cedolare secca e all’aliquota ridotta per i canoni calmierati.

Gli agenti Fiaip confermano le aspettative di crescita nel primo semestre 2019 per i contratti di acquisto e di locazione, insieme a un progressivo recupero dei valori immobiliari nelle zone di pregio e nei centri storici delle città metropolitane, mentre dovrebbero rimanere stabili le periferie.

A commento del report, il presidente del Centro Studi Fiaip ha spiegato: “Le compravendite nel residenziale sono arrivate a sfiorare quasi quota 580mila, con un buon incremento rispetto al 2017. A fronte di un 2019 ancora incerto, si fotografa un mercato immobiliare che segna un progressivo cambiamento di passo, ma che non evidenzia, ad oggi, una crescita consolidata. L’aumento della domanda immobiliare e delle compravendite, in particolar modo nei Comuni capoluogo, arriva in un momento di forte incertezza per i mercati, in cui vi è un rallentamento economico globale in atto. Sull’andamento del mercato immobiliare italiano ha pesato il lungo periodo di incertezza politica, il contestuale innalzamento dello spread e permangono i timori sul debito italiano e sulle prospettive macroeconomiche entro le quali verrà scritta la prossima manovra di bilancio. Si fotografa un mercato immobiliare che, nonostante il costante aumento delle transazioni immobiliari, evidenzia tutta la sua fragilità, con l’assenza di una crescita dei valori, rispetto al resto d’Europa”.

Efficienza energetica e mercato immobiliare

Sul fronte dell’efficienza energetica, migliora il quadro generale. Nonostante l’importante peso che hanno gli immobili in classe G, la percentuale di immobili ricadenti nella classe energetica più scadente varia tra il 37% delle villette al 46% delle ville unifamiliari. Lo stesso dato, per il 2017, era compreso tra il 54% e il 67%. Il miglioramento della situazione è testimoniato dalla diminuzione della percentuale di immobili compravenduti appartenenti alle ultime quattro classi energetiche (D-G) rispetto all’anno precedente. Per il 2018, infatti, tale valore è pari a circa l’80% a fronte di un valore superiore al 90% per il 2017.