Prezzi delle case nell'area euro, come sono cambiati con il covid

Nonostante la pandemia, secondo il Bollettino Bce l'andamento dei prezzi residenziali è rimasto interessante, in media, in tutta l'area Euro. Di seguito l'analisi a cura di Moreno Roma.

I prezzi delle case tengono nell'area euro

L’andamento aggregato dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro si è
mantenuto robusto durante la pandemia di coronavirus (COVID-19). La crescita
annuale sul periodo corrispondente dei prezzi delle abitazioni è aumentata dal 4,3 per
cento alla fine del 2019 al 5,8 per cento nell’ultimo trimestre del 2020: il tasso di
crescita più elevato dalla metà del 2007. Il presente riquadro esamina gli andamenti
recenti dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro e il loro rapporto con le condizioni
macroeconomiche considerando diversi punti di vista (paesi, tipologie di abitazioni e
ubicazione).

Nel complesso, una valutazione dei recenti andamenti dei prezzi delle abitazioni
secondo diversi punti di vista, indica una crescita solida e generalizzata nelle
diverse giurisdizioni, tipologie di abitazioni e ubicazioni. L’andamento dei prezzi
delle abitazioni continua a dipendere in larga misura dalla dinamica della ripresa
economica in un contesto caratterizzato, da un lato, da condizioni di finanziamento
favorevoli e, dall’altro, da incertezze legate alla pandemia.

Una prima prospettiva dalla quale valutare l’andamento aggregato dei prezzi
delle abitazioni nell’area dell’euro è l’analisi dei contributi dei singoli paesi.
La capacità di tenuta osservata nei prezzi delle abitazioni nel 2020 è stata generalizzata e tutti i grandi paesi dell’area dell’euro hanno contribuito positivamente all’aumento sui dodici mesi dei prezzi delle abitazioni nell’area. La Germania, la Francia e i Paesi Bassi hanno contribuito per circa il 73 per cento all’aumento totale nell’ultimo trimestre del 2020; tale percentuale è superiore al loro peso nell’indice complessivo dei prezzi delle abitazioni. Nel caso della Germania, il contributo positivo ai prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro è iniziato a metà 2010, anche per effetto di un certo recupero dopo un periodo di andamento moderato di tali prezzi.

I fattori che guidano i prezzi delle case

La capacità di tenuta dei prezzi degli immobili residenziali nell’area dell’euro
riflette una combinazione di fattori. In primo luogo, l’impatto negativo dello shock
legato al COVID-19 è associato a un calo brusco dei volumi delle operazioni immobiliari nel secondo trimestre del 2020, dovuto alle misure di chiusura. Tale dinamica è proseguita in una certa misura nel terzo trimestre del 2020 e, in generale, ha comportato un aggiustamento delle quantità piuttosto che dei prezzi. In secondo luogo, le moratorie sui rimborsi dei prestiti e gli interventi di integrazione salariale hanno attenuato, in qualche misura, la diminuzione del reddito delle famiglie e un aumento della disoccupazione. In terzo luogo, i mutui per l’acquisto di abitazioni hanno continuato a crescere nel 2020 e le condizioni di finanziamento sono rimaste favorevoli, con il tasso composito sui mutui per l’acquisto di abitazioni al minimo storico dell’1,3 per cento alla fine del 2020. Inoltre, un periodo di risparmio forzato associato alla pandemia potrebbe aver allentato i vincoli di liquidità per alcune famiglie, soprattutto nei paesi con ampi requisiti sugli anticipi di pagamento. Infine, a fronte di una considerevole incertezza economica e di un contesto di bassi rendimenti, gli investitori privati e istituzionali hanno contribuito alla domanda di abitazioni per motivi di investimento.

Prezzi delle case nuove e usate

Un secondo punto di vista dal quale valutare gli andamenti aggregati dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro è distinguere i prezzi delle nuove abitazioni da quelli delle abitazioni esistenti. In un mercato immobiliare vigoroso, ci si attenderebbe che i prezzi delle abitazioni esistenti aumentino più di quelli dei nuovi edifici dal momento che la domanda potrebbe essere in parte reindirizzata verso lo stock esistente per compensare la scarsa offerta di nuove abitazioni. I prezzi degli immobili esistenti sono stati, infatti, particolarmente dinamici nel periodo della pandemia e, dato il loro considerevole peso negli indici dei prezzi delle abitazioni, hanno contribuito in misura significativa ai rincari. Secondo i dati Eurostat, nel corso del 2020 i prezzi delle abitazioni esistenti nell’area dell’euro sono
aumentati di 0,8 punti percentuali in più, su base annua, rispetto a quelli delle nuove
abitazioni.

Prezzi delle case dentro e fuori le capitali europee

L’andamento aggregato dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro può
essere valutato secondo una terza prospettiva, confrontando gli andamenti
nelle capitali con quelli nel resto del paese. I diversi andamenti dei prezzi delle
abitazioni a livello regionale potrebbero essere determinati da fondamentali, quali le
differenze in termini di reddito, occupazione, dinamica demografica e servizi a livello
regionale, ma potrebbero anche indicare l’esuberanza dei prezzi delle abitazioni in
alcune aree. La recente capacità di tenuta del mercato immobiliare sembra
generalizzata e non limitata alle capitali.

Secondo le stime della BCE, nel corso del 2020, i prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro in alcune capitali sono aumentati di 0,7 punti percentuali in meno, su base annua, rispetto all’aggregato dell’area. Ciò potrebbe riflettere un certo naturale rallentamento della dinamica dei prezzi, considerati i forti rincari delle abitazioni nelle capitali osservati negli anni precedenti, e il fatto che gli elevati livelli raggiunti dai prezzi in alcune giurisdizioni hanno innescato alcune ricadute sugli stessi o spostamenti della domanda verso aree al di fuori delle capitali. L’aumento dei prezzi delle abitazioni osservato al di fuori delle capitali potrebbe inoltre riflettere un cambiamento delle preferenze associato a
maggiori possibilità di lavorare dall’abitazione. Se e in quale misura tale mobilità verso
ubicazioni meno centrali sia permanente dovrà essere confermato da ulteriori
evidenze al termine della pandemia.