Come sarà la casa del futuro: previsioni e tendenze 2021-2024

Come sarà la casa italiana nei prossimi anni? Il biennio 2021-2023 sarà fondamentale per la ripresa del mercato immobiliare, e per il residenziale in primis, sia in Italia che in Europa. La voglia di recuperare il tempo perduto con la pandemia accelera le nuove tendenze che trasformeranno lo scenario dei prossimi anni. idealista/news ne ha parlato con Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

“Durante l’ultimo Forum di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure i dati presentati hanno mostrato come a livello internazionale il 2022 e 2023 saranno molto positivi per l’immobiliare,- spiega Zirnstein. – Tuttavia, mentre i Paesi europei sono sul podio quanto a ripresa, l’Italia arriva con un po’ di ritardo. Nel 2021 la ripresa c’è stata ma solo l’anno prossimo sarà più decisa, restando comunque inferiore alla media europea. Questo gap è un po’ più forte guardando ai prezzi medi: l’Italia è ferma ad una crescita paragonabile allo 0%, ma fra il 2021 e 2022 ci si aspetta una ripresa superiore, con i dovuti distinguo tra città e città”.

Lo scenario del real estate italiano è quindi eterogeneo. Quali tendenze per le diverse asset class?

In generale quest’anno l’industria immobiliare chiuderà con un incremento del fatturato del 9%; avevamo perso circa il 12% tra il 2019 e il 2020, quindi saremo ancora in lieve perdita. In termini assoluti parliamo di circa 130 mld nel 2019, 114 nel 2020, 124 nel 2021. Il 2024 sarà più positivo, con una crescita che sfiorerà il 14 per cento e 140 miliardi di fatturato. A parte i numeri, però, l’elemento indicativo è che in gran parte questo fatturato appartiene al residenziale. Se pure il fatturato totale infatti è peggiorato rispetto al 2019, la quota imputabile al residenziale è in realtà cresciuta dai 96 miliardi nel 2019, ai circa 100 del 2021. Il che significa che le altre asset class sono andate molto male mentre il residenziale al contrario è andato meglio che mai, confermandosi l’asset chiave nell’immobiliare italiano.

Quale è stato l’andamento dell’immobiliare non residenziale?

L’alberghiero è in ripresa perché nel 2020 gli scambi si erano ridotti alla chiusura di operazioni lasciate in sospeso a fine 2019. Logistica e industriale hanno performato in generale bene, mentre il commerciale continua la sua crisi, che è ormai una crisi strutturale di settore. Complessivamente la perdita del 25 per cento di fatturato nel 2020 è stata pesante e non è stata recuperata. Nella categoria degli immobili commerciali c’è molta differenza tra high street, negozi di vicinato e centri commerciali, con risultati molto diversi. La tendenza al momento è quella per cui, anche dopo le riaperture, i centri commerciali siano molto meno frequentati, a favore invece dei negozi di vicinato e dei parchi commerciali all’aperto, percepiti evidentemente come più vicini alle nuove esigenze di consumo post-pandemia.

Quanto al mercato degli uffici, quali le tendenze 2021?

Non si evidenzia alcuna ripresa rispetto al 2020, ma il segmento è eterogeneo. Su Milano ad esempio le operazioni non si sono mai fermate mentre a livello nazionale, e al di fuori di determinate aree anche nella stessa Milano, alcune difficoltà sono evidenti.

Come influirà il ritorno in ufficio dopo lo smart working sulle città e sull’immobiliare?

Ci sono due scuole di pensiero, alcune aziende spingono per rientrare in ufficio, altri per proseguire con la modalità di lavoro da casa.  A mio parere non far tornare le persone in ufficio significa determinare ricadute enormi su tutta la città a vari livelli. In generale le aziende che non hanno bisogno di risparmiare utilizzando anche lo smart working per contenere i costi stanno insistendo per il rientro. Probabilmente si arriverà ad una situazione ibrida, in cui si tornerà in ufficio almeno tre o quattro giorni alla settimana nella maggioranza dei casi, se non totalmente in presenza. Rispetto a questo ci dovremo strutturare sia per la gestione del lavoro che degli spazi. Da questo punto di vista non vedo timori di vacancy e spazi non affittati, ma di certo si farà un utilizzo diverso degli spazi a disposizione.

Lato residenziale, questo ritorno al lavoro riorienterà la domanda verso case più piccole?

Al momento il nostro sondaggio ha rilevato una continua attenzione per le superfici più ampie: il questionario fatto in collaborazione con Abitare Co. ha evidenziato come, almeno in teoria, gli intervistati vogliano una casa con spazi più grandi del 7 per cento.  Tuttavia, parlando di domanda reale, questa ha sì molto ridimensionato la richiesta di superfici piccole, mono e bilocali in primis, ma anche la richiesta dei tre locali e più resta condizionata dalla disponibilità economica, non sempre presente.

Come si trasforma la casa degli italiani dopo la pandemia?

Quello che è evidente è una standardizzazione delle unità immobiliari su dimensioni maggiori dedicate alla zona giorno e degli spazi esterni a scapito degli spazi accessori (ripostigli, corridoi, lavanderie, spazi di servizio), che vengono eliminati, sostituiti da mobili su misura o, nei condomini, da spazi comuni dedicati. Quest’ultimo, in particolare, sarà il futuro: le case avranno una tecnologia meno invasiva e che permetterà di utilizzare le unità immobiliari in modo più semplice ed efficiente, e spazi condivisi nei condomini dedicati ai servizi.

Quali sono i servizi condominiali più richiesti?

Il futuro sarà probabilmente il “condominio a cinque stelle”, un ibrido tra le forme di residenziale e ricettivo. Ad oggi però la cultura in questo senso è molto carente, e si concentra quasi tutta su Milano: si richiedono solo i pochi servizi che già si conoscono, come portierato, rimessa biciclette, sorveglianza, lavanderia, spazio per lo smart working, conciergerie. Ma concretamente si sarebbe disposti a pagare di più solo per portierato e sicurezza. Occorre quindi che l’industria immobiliare faccia la sua parte nel diffondere la cultura dei servizi condominiali e delle aree comuni che siano vere e proprie aree nobili. Ad esempio, il rooftop attrezzato a disposizione di tutti i condomini da un lato sottrae la possibilità di avere un attico con terrazzo da vendere a prezzi maggiori; ma d’altro canto è una facility per tutti i condomini che aumenta il valore di tutti gli appartamenti. Il processo è simile a quello innescato un decennio fa per quanto riguarda l’abitare sostenibile: allora nessuno ne sapeva molto, oggi è diventato un elemento imprescindibile grazie ad una costante opera di sensibilizzazione da parte dell’industria e della consulenza.