Il futuro del mercato immobiliare italiano tra opportunità e sfide

La quarta edizione di “ReFuture”, l’evento che riunisce alcuni dei più importanti professionisti del Real estate italiano per discutere del futuro del settore immobiliare del Paese, si è svolta lunedì 19 febbraio 2024 alla Camera dei Deputati di Roma. L’incontro, intitolato “Senza casa non c’è futuro”, ha rappresentato l’occasione per analizzare le sfide che il settore ha dovuto affrontare negli ultimi dodici mesi, dai conflitti ancora in corso in Ucraina e in Medio Oriente al post pandemia, fattori che hanno profondamente inciso sulle dinamiche di domanda e offerta e sull’andamento delle scelte degli investitori.

Refuture

All’evento, promosso dall’onorevole Pino Bicchielli e organizzato da Locare, hanno partecipato tra gli altri Andrea Napoli, ceo di Locare, Luca Dondi dall’Orologio, ad di Nomisma, Maurizio Lupi, presidente di Noi Moderati, Antonio Giordano, co-ceo di idealista.

Nel suo intervento, Antonio Giordano ha innanzitutto ricordato: “Negli ultimi anni, tanti sono stati gli scossoni a cui prontamente abbiamo reagito. Analizzando la scansione temporale degli eventi, l’immagine che ne viene fuori è stata oggetto di dibattito nelle scorse edizioni di questo forum:

• nel 2020 il Covid e la crisi logistica che hanno portato allo stop dei cantieri, al ritardo nella consegna delle materie prime e il conseguente rincaro dei prezzi;
• nel 2021 le misure attivate per vivacizzare il mercato, come il superbonus e lo sconto in fattura, misure che però hanno generato molto lavoro per poche imprese e che poi hanno visto nascere il problema dei cantieri bloccati e dei crediti incagliati;
• nel 2022 lo scoppio della guerra in Ucraina con le forti ripercussioni sui mercati dell’energia e dei prodotti alimentari;
• nel 2023 i tassi crescenti e la difficoltà di accesso al credito.

Tutto ciò, unito alla nota positiva del rimbalzo post Covid con le 780mila transazioni immobiliari del 2022 e le circa 670mila del 2023, ha creato la tempesta perfetta per una crisi nello stock immobiliare a fronte di una domanda costante e in aumento”.

La crescente offerta di immobili in affitto breve

Soffermandosi poi su uno dei temi più caldi del Real estate, quello degli affitti brevi, il co-ceo di idealista ha sottolineato: “La crescente offerta di immobili in affitto breve ha posizionato l’Italia come il terzo Paese dopo gli Stati Uniti e la Francia, con un’offerta di circa 400mila tra appartamenti e stanze. Un fenomeno di cui si è dibattuto tanto in questi mesi e che senza dubbio ha avuto un impatto sull’ecosistema dell’abitare in grandi centri come Milano, Roma, Venezia e Firenze.

Analizzando bene i numeri, però, vediamo che – prendendo come riferimento l’Istat e il suo censo degli immobili – a Roma ci sono 1,2 milioni di appartamenti e 25mila li troviamo in offerta turistica o short rental, il che rappresenterebbe il 2% del totale; a Milano lo stesso esercizio matematico porta a una percentuale del 3%, percentuale che raddoppia su Venezia e Firenze situandosi al 6%. Non sembrerebbe un fenomeno così dilagante come si descrive, ma se questa analisi fatta su base provinciale la trasferiamo al centro delle città, queste percentuali possono arrivare e superare ampiamente il 25%”.

Giordano ha quindi aggiunto: “È probabile che la riduzione dell’offerta dell’affitto residenziale a prima vista sia relazionata tra gli altri fattori al cambio di uso delle abitazioni a turistico o stagionale, ma è altrettanto vero che lo stock in locazione breve è uno stock permanente, mentre lo stock in locazione residenziale è altamente volatile ed è visibile solo nel momento in cui è effettivamente disponibile. In questo momento sul portale idealista sono presenti a Firenze 1535 appartamenti disponibili in locazione, ma il loro periodo di permanenza sul portale abbiamo calcolato essere di solo 18 giorni in media, con il dato nazionale che è passato gradualmente dai 30 giorni di inizio 2015 ai 18 giorni di fine 2023. Questo ovviamente ne aumenta la volatilità nei conteggi dello stock disponibile”.

Il co-ceo di idealista ha spiegato: “L’affitto turistico e stagionale è una realtà incontestabile che supplisce a una necessità non sempre abbordabile dal settore alberghiero e suppone uno stimolo importante per l’economia del Paese considerando l’indotto diretto e indiretto generato. Le misure coercitive e punitive verso i proprietari e chi gestisce le proprietà, come abbiamo visto in altre città europee e non, non assicurano necessariamente il recupero dell’offerta sul mercato. Probabilmente, invece di instaurare una lotta con i proprietari bisognerebbe lavorare su politiche che portino nuovo prodotto nel mercato. I proprietari, voi mi insegnate, più che il problema sono la parte più importante della soluzione”.

Refuture

Un cortocircuito nella sostenibilità del mercato

Nel suo intervento, Giordano ha evidenziato: “È certo che tutto quello di cui abbiamo parlato fin qui ha generato un cortocircuito nella sostenibilità del mercato, che ha bisogno di risposte, e ha avuto un impatto sulla società e sulle nuove generazioni toccando il suo apice con le proteste studentesche dei, permettetemi il gioco di parole, ‘fuorisede senza sede’. In questo caso, senza casa non c’è futuro assume contorni più ampi andando a minare non solo la possibilità di avere un alloggio, ma anche la possibilità di costruirsi un futuro intaccando un altro diritto fondamentale che è quello allo studio.

La percezione del mercato

Per quanto riguarda la percezione del mercato, il co-ceo di idealista ha illustrato i dati emersi da un sondaggio lanciato con Casa.it: “Abbiamo chiesto se effettivamente l’attuale congiuntura economica stia influenzando la ricerca della casa e quale sia la percezione rispetto ai prezzi. La percezione di chi cerca casa in affitto è che i prezzi aumentano per il 62% degli intervistati al nord, il 58% al centro e il 69% al sud; la percezione di chi cerca casa in vendita è che i prezzi aumentano per il 47% degli intervistati al nord, il 37% al centro e il 55% al sud. Il 72% degli intervistati, come era da aspettarsi, conferma che la congiuntura economia sta influenzando la propria ricerca, un dato che cresce al 74% nel caso di chi cerca un immobile in locazione. E se da un alto la riduzione di stock ha dato il suo contributo, la situazione economica del risparmio personale ha completato la fotografia generale. Chiedendo in particolare quali sono gli aspetti che stanno influenzando la ricerca della casa, molte risposte fanno riferimento al caro bollette, alla diminuzione del potere di acquisto, figlia dell’inflazione che ha ridotto le capacità di risparmio da parte delle famiglie, e agli stipendi che non aumentano da 20 anni, posizionandoci come fanalino di coda a livello europeo in questa particolare classifica”.

Alla luce di ciò, Giordano ha sottolineato: “C’è quindi un cambio di piani da parte dei clienti che devono adattarsi alla realtà del mercato, cosa che sta accadendo proprio in questi mesi. Si riducono le aspettative, si attendono tassi migliori o si sposta l’interesse verso zone più abbordabili scegliendo case che non abbiano bisogno di una ristrutturazione a causa del rincaro dei prezzi dei materiali, infine si opta per l’affitto laddove l’offerta lo permette. Affitto che si conferma ancora come una scelta momentanea in attesa dell’acquisto per la maggior parte degli intervistati. Un affitto che, attraverso un’analisi delle locazioni in offerta nelle pagine del nostro portale, rileva oscillazioni anno su anno di incrementi tra il 15 e il 27% dei canoni nei quartieri dei centri urbani di Roma e Milano”.

L’opportunità del nuovo Piano Casa e il nodo burocrazia

Come affrontare i problemi che stanno caratterizzando il mercato immobiliare? A tal proposito il co-ceo di idealista ha affermato: “Questa è la sede opportuna per porre delle domande, perché ciò che il mercato ci sta comunicando è chiaro. Nessuno ha la bacchetta magica e le scelte politiche non sono semplici per mettere ordine. Mi auspico si possa trovare una soluzione con il nuovo Piano Casa, attraverso il recupero del patrimonio immobiliare esistente, con la riconversione di edifici aventi altra destinazione e con l’incentivazione alla costruzione di nuovo. La burocrazia è un altro aspetto importante che incide nel quotidiano: un’analisi di Smart24 del Sole 24 Ore, elaborata da Regold, ci indica che il 35% del tempo settimanale viene speso in burocrazia, ovvero 7 giorni al mese per un totale di 672 ore all’anno, 84 giorni all’anno impiegati all’interno di un’agenzia in attività necessarie, ma non produttive. Ci sarebbe bisogno di snellire l’iter delle autorizzazioni urbanistiche, agevolare le pratiche per l’allineamento delle conformità urbanistiche catastali e semplificare la riconversione e i cambi di destinazione d’uso degli immobili”.

Refuture

Una gestione attenta del cliente e l’importanza della Customer Experience

Giordano si è soffermato poi sull’importanza di gestire in modo attento il cliente e proprio su questo punto ha affermato: “Negli ultimi anni abbiamo assistito a una trasformazione radicale nel comportamento dei consumatori, in particolare delle nuove generazioni. I Millennials e la Generazione Z, che sono già entrati nel mondo immobiliare, non sono come i clienti di una volta. Sono informati, esigenti e, soprattutto, desiderano un’esperienza personalizzata e coinvolgente. È qui che entra in gioco il concetto di Customer Experience, ovvero l’esperienza complessiva che i clienti vivono durante tutta la loro relazione con il professionista immobiliare.

In un mondo sempre più mobile, social e multicanale, cambiano le esigenze e i comportamenti degli utenti, mentre si creano nuove opportunità di interazione e relazione con i brand. Ogni interazione con il cliente è un’opportunità per gli agenti immobiliari di fare la differenza. Dobbiamo andare oltre il semplice svolgimento delle transazioni e concentrarci sull’offrire un servizio eccezionale che superi le aspettative. Questo significa ascoltare attentamente le esigenze del cliente, rispondere prontamente alle sue domande e preoccupazioni e fornire soluzioni su misura per le loro necessità. Invogliandoli, inoltre, a condividere le loro esperienze e opinioni, generando ciò che si definisce il nuovo passaparola digitale, chiedendo feedback, essendo pronti a rispondere in modo proattivo a qualsiasi problema che possa sorgere.

In un’epoca in cui la concorrenza nel settore immobiliare è sempre più agguerrita, la Customer Experience è diventata un elemento chiave per differenziarsi dagli altri professionisti del settore. È ciò che ci permette di costruire relazioni solide e durature con i nostri nuovi clienti che sono passati dalla ricerca di brand affermati alla ricerca di brand esperenziali e coinvolgenti a 360 gradi. Ecco perché è essenziale oggi più che mai investire nelle risorse umane e tecnologiche necessarie per offrire un’assistenza di qualità. Dalle piattaforme di comunicazione online ai software di gestione dei clienti, dobbiamo adottare le migliori pratiche e i migliori strumenti disponibili per soddisfare al meglio ciò che i nostri clienti stanno chiedendo. Solamente mettendo il cliente al centro di tutto ciò che facciamo potremo garantire il nostro successo e la nostra sopravvivenza in un mercato in continua evoluzione”.