Quanti sono? Di quale tipologia? E che peso hanno le abitazioni? Queste e altre interessanti informazioni sono contenute nella diciottesima edizione del volume “Statistiche Catastali 2024”, una sintesi completa sull’entità e le caratteristiche dello stock dei fabbricati, così come censito nella banca dati del Catasto fabbricati aggiornato al 31 dicembre di ogni anno. Un lavoro frutto della collaborazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) con la direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare. Ma vediamo cosa racconta l’analisi, in particolare per quanto riguarda lo stock immobiliare a destinazione residenziale.
Le “Statistiche Catastali 2024” forniscono per le unità immobiliari urbane: la numerosità dello stock, la sua consistenza fisica (vani, superfici o volumi a seconda delle categorie tipologiche) e la correlata base imponibile fiscale determinata dal Catasto (la rendita catastale), distinta a seconda se l’intestatario catastale, che detiene un diritto reale sull’immobile, è una persona fisica o meno.
Come spiegato nell’introduzione dell’indagine, “in questa pubblicazione si è confrontato lo stock del 2024 con quello del 2023 per coglierne le variazioni. Occorre far presente però come la variazione dello stock di unità immobiliari urbane, da un anno all’altro, possa dipendere da almeno tre fattori: nuove costruzioni; frazionamenti o fusioni di unità immobiliari esistenti; variazioni di classamento di unità immobiliari già censite, accertamento di unità censite ma prive di rendita catastale, correzioni di errori in generale. Pertanto, occorre interpretare tali variazioni tenendo conto dei fenomeni, non solo economici, ma anche amministrativi e fiscali sottostanti”.
Lo stock immobiliare complessivo
Lo stock immobiliare censito negli archivi catastali italiani al 31 dicembre 2024 consiste di oltre 79 milioni di immobili o loro porzioni, di cui poco meno di 68 milioni sono censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, oltre 3,8 milioni sono censiti nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità non idonee, anche se solo temporaneamente, a produrre ordinariamente un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, unità collabenti) e circa 7,1 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito, o unità ancora in lavorazione (quasi 66 mila).
Non considerando gli immobili che non producono reddito del gruppo F, i beni comuni non censibili e gli immobili in lavorazione, le unità immobiliari censite sono pari a quasi 68 milioni, di cui la maggior parte è censita nel gruppo A (53,4%) e nel gruppo C (43,4%), dove sono compresi, oltre ad immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) anche le pertinenze delle abitazioni, ovvero soffitte, cantine, box e posti auto. La restante parte dello stock, il 3%, è costituita da immobili censiti nei gruppi a destinazione speciale (gruppo D, 2,5%), particolare (gruppo E, 0,3%) e d’uso collettivo (gruppo B, 0,3%).
In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a quasi i due terzi del totale. Le unità del gruppo D rappresentano, di contro, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, il 28,7%, a fronte di una quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità.
Lo stock immobiliare italiano nel 2024 è aumentato dello 0,7%, circa 525mila unità in più del 2023. Nel 2024 lo stock immobiliare è per quasi il 90% di proprietà di persone fisiche, il 10,8% è detenuto da persone non fisiche e una quota residua, circa lo 0,2%, riguarda proprietà comuni.
La rendita catastale complessiva attribuita allo stock immobiliare italiano ammonta, nel 2024, a oltre 38,7 miliardi di euro, di cui quasi il 61% relativo ad immobili di proprietà delle persone fisiche (circa 23,5 miliardi di euro) e il restante 39,2% (oltre 15 miliardi di euro) è detenuto dalle persone non fisiche. Risulta pari a 32,5 milioni di euro (solo lo 0,1% del totale) la rendita catastale dei beni comuni censibili. Rispetto al 2023, la rendita catastale è aumentata di quasi 244 milioni di euro, +0,6%.
Lo stock immobiliare a destinazione residenziale
Le unità immobiliari censite nelle categorie catastali del gruppo A, dalla categoria A/1 alla A/11 con eccezione della A/10, sono ad uso abitativo e, al 31 dicembre 2024, sono oltre 35,6 milioni, circa 92,7mila unità in più di quelle rilevate con riferimento al 2023. Nel dettaglio delle singole categorie, sono aumentate anche nel 2024 le abitazioni nelle categorie A/2, A/3 (abitazioni civili e di tipo economico), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), tutte con tassi inferiori o prossimi all’1%. Sono diminuite, di contro, le abitazioni signorili (A/1), le abitazioni popolari (A/4), le ville (A/8), i castelli e i palazzi di pregio (A/9) e, con tassi più accentuati, le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5) e rurale (A/6), in calo entrambe del 2,1%. Quasi il 90% delle unità residenziali è censito in catasto tra le abitazioni civili (A/2), economiche (A/3) e popolari (A/4).
Lo stock abitativo è soprattutto di proprietà delle persone fisiche, oltre 33 milioni di unità, e rappresenta il 93% del totale. Alle persone non fisiche risultano intestate meno di 2,5 milioni di unità e sono circa 10,7mila le abitazioni tra i beni comuni. Tra le categorie catastali delle abitazioni, quelle che presentano una maggior quota di unità delle persone non fisiche rispetto al dato complessivo, sono le abitazioni di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9) e le abitazioni tipiche dei luoghi (A/11).
Le rendite catastali
Alle abitazioni censite al 31 dicembre 2024 negli archivi catastali italiani corrisponde una rendita di oltre 17,5 miliardi di euro, circa 87 milioni di euro in più del 2023. Lo stock abitativo di proprietà delle persone fisiche presenta una rendita catastale complessiva pari a poco più di 16 miliardi di euro, 93% circa del totale. La rendita attribuita alle abitazioni delle persone non fisiche è pari a poco meno di 1,2 miliardi di euro ed è oltre 3,2 milioni di euro per le abitazioni censite tra i beni comuni. Sempre in termini di rendita catastale, la quota delle abitazioni di proprietà delle persone non fisiche supera il 20% per le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e le abitazioni tipiche dei luoghi (A/11) e assume particolare rilievo, oltre il 60%, per le abitazioni di maggiore pregio (A/9).
La media nazionale della rendita catastale di un’abitazione è di 493 euro, con valori che sfiorano i 3mila euro per le abitazioni signorili (A/1) e le ville (A/8), superano i 2.300 euro per le abitazioni di maggior pregio (A/9) delle persone fisiche, e mostrano punte superiori ai 6.700 euro per le persone non fisiche (A/9). Inferiori a 100 euro sono le rendite medie delle abitazioni popolari, ultrapopolari o tipiche dei luoghi.
Le consistenze medie delle abitazioni
L’abitazione media censita in catasto ha 5,5 vani, leggermente più piccola quando è di proprietà delle persone non fisiche e con 3,2 vani, in media, quando si tratta di un bene di proprietà comune.
La superficie media delle abitazioni censite negli archivi, calcolata come rapporto tra la superficie catastale complessiva e il numero di unità, è pari a circa 118 m2 al 31 dicembre 2024. È 125 m2 per le abitazioni in categoria A/2 e 110 m2 per le abitazioni in A/3, è inferiore a 100 m2 per le abitazioni in categoria A/4, A/5, A/6 e A/11, è circa 300 m2 per le unità nella categoria A/1, quasi 500 m2 per le unità in A/8 e raggiunge quasi i 700 m2 per le unità in A/9.
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