Cosa si rischia a vendere una casa sotto il suo valore catastale

Da un punto di vista strettamente legale, non ci sono degli obblighi ad alienare un immobile a un determinato prezzo. Questo significa, in altre parole, che è possibile vendere una casa al di sotto del valore catastale: una scelta, però, che comporta una serie di rischi fiscali e di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, che ha la facoltà di richiedere il pagamento di maggiori imposte, sanzioni e interessi. La tassazione, a questo punto, viene calcolata sul reale valore catastale e non su quello che viene dichiarato ufficialmente nella documentazione.

Valore catastale più basso del prezzo di vendita

Quando il valore catastale è più basso rispetto a quello di vendita, si viene a configurare una situazione a favore del venditore. L’Agenzia delle Entrate non avvia le procedure di controllo automatiche: l’imposta di registro viene determinata su un valore superiore rispetto a quello catastale.

C’è un fattore molto importante da tenere a mente quando si viene a verificare questa situazione: nel caso in cui il prezzo di vendita che viene dichiarato è inferiore a quello reale di mercato e si nascondono delle somme pagate in nero, si corre il rischio di essere oggetto di controlli fiscali. È importante sapere, infatti, che l’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di contestare il valore di mercato confrontandolo con le stime dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) o con l’ammontare del mutuo che è stato richiesto per pagare l’immobile.

A quali rischi fiscali si va incontro

Il venditore corre il rischio di ricevere un accertamento fiscale nel caso in cui dovesse dichiarare un prezzo di vendita molto inferiore al valore di mercato: l’Agenzia delle Entrate può avviare dei controlli per appurare la congruità del prezzo.

Nel caso in cui gli uffici preposti dovessero appurare un caso di evasione, il contribuente è tenuto al pagamento della maggiore imposta dovuta - rientrano in questa voce quelle di registro, ipotecaria e catastale - e vengono applicate delle pesanti sanzioni, che in alcuni casi possono essere pari al 100% della differenza tra l’imposta che è dovuta e quella che è già stata versata.

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In quale modo si possono evitare i controlli

Per tutelarsi da eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente deve dichiarare nell’atto notarile un prezzo pari o superiore al valore catastale. È importante, inoltre:

• usare il regime prezzo valore: nel caso in cui l’acquirente è un privato che acquista da un altro privato e la trattativa coinvolge un’abitazione, si può adottare il regime prezzo valore. Questa soluzione permette di calcolare le imposte sul valore catastale e non su quello di mercato, andando ad eliminare il rischio di accertamenti;
• è sempre importante dichiarare tutto: questo escamotage permette di evitare ulteriori controlli. Il prezzo indicato nell’atto, in altre parole, deve essere quello che è stato realmente pagato. Devono essere evitati i pagamenti in nero.

Posso vendere la mia casa al prezzo che voglio?

Al di là dei suggerimenti che abbiamo dato fino a questo momento, dobbiamo ribadire che è possibile vendere la casa al prezzo che si desidera. Ma è necessario tenere a mente, allo stesso tempo, che il fisco potrebbe avviare dei controlli nel caso in cui il prezzo dovesse essere troppo basso rispetto al valore di mercato.

L’ordinamento italiano prevede il principio di autonomia negoziale: ogni persona è libera di concludere un contratto alle condizioni che preferisce e che ritiene più vantaggiose. Sempre che ottenga il consenso dell’altra parte. Le parti, quindi, sono libere di regolare il prezzo nel modo in cui preferiscono: è possibile, addirittura, vendere l’immobile a un prezzo simbolico. Da un punto di civilistico è una scelta che si può liberamente prendere: è possibile addirittura donare l’immobile.

Se il comportamento è perfettamente legale, è pur vero che un’operazione di questo tipo può generare una serie di problemi, perché si ritiene che sia stato adottato un sotterfugio per aggirare gli obblighi previsti dalla legge: oltre a quelli di natura fiscale, bisogna anche pensare a quelli di natura successoria (l’eventuale donazione può essere revocata laddove vada a ledere la legittima).

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Qual è il prezzo minimo di vendita di un immobile?

Da quanto abbiamo visto fino a questo momento appare chiaro che non esiste un prezzo minimo di vendita di un immobile fissato per legge. Vi è un indicatore di riferimento da utilizzare per calcolare le imposte che è il valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti.

Valore catastale come riferimento

Se è vero che non esiste un prezzo minimo di vendita di un immobile, il valore catastale è la base minima sulla quale devono essere calcolate le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Per calcolarlo è necessario prendere la rendita catastale e rivalutarla del 5%. Il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente:

• per la prima casa: 110;
• per la seconda casa e gli altri acquisti: 120.

Accertamento valore di un immobile: chi paga le sanzioni?

Quando dovessero scattare degli accertamenti sul valore di vendita di un immobile, a correre dei rischi sono sia il venditore che l’acquirente, che dovranno pagare in solido le maggiori imposte, le sanzioni e gli interessi.

L’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di agire esecutivamente su entrambi i contribuenti.

La responsabilità solidale

In caso di verifiche vige la responsabilità solidale delle parti in causa:

• venditore: l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di irrogare delle sanzioni nei suoi confronti e chiedere il pagamento degli interessi. Le multe possono essere particolarmente elevate;
• acquirente: è responsabile in solido del pagamento delle imposte e delle relative sanzioni, soprattutto quando dovessero esserci delle differenze tra il prezzo di vendita che è stato dichiarato e quello effettivamente versato.

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Cosa succede da un punto di vista pratico

Da un punto di vista strettamente pratico l’Agenzia delle Entrate invia un avviso di accertamento e una cartella di pagamento all’acquirente e al venditore: con questi documenti viene richiesto il pagamento delle imposte dovute, degli interessi e delle sanzioni.

Nel caso in cui il debito non dovesse venire pagato, l’AdE avvia delle azioni di riscossione coattiva nei confronti dei due soggetti.