Affitti in Italia 2025: stop alla crescita dei canoni dopo quattro anni di rialzi

Il mercato italiano delle locazioni archivia il 2025 all’insegna della stabilizzazione. Dopo una lunga fase di crescita quasi ininterrotta dei canoni, iniziata nel periodo post-pandemico, l’anno appena concluso segna una pausa significativa nella corsa dei prezzi. È quanto emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi di Locare, che fotografa un settore arrivato a un delicato equilibrio tra domanda e offerta, con dinamiche sempre più differenziate a livello territoriale.

Canoni fermi a livello nazionale

Su scala nazionale, il valore medio degli affitti residenziali si attesta a 168 euro al metro quadrato annui. Un dato che, a fine 2025, risulta sostanzialmente allineato a quello registrato dodici mesi prima. Dopo un primo semestre caratterizzato da aumenti diffusi, la seconda metà dell’anno ha visto un progressivo rientro dei valori, culminato in una lieve flessione nell’ultimo trimestre. Il risultato complessivo è una variazione annua pari a zero, segnale chiaro di una fase di assestamento del mercato.

Grandi città: Roma in controtendenza, Milano rallenta

All’interno di questo quadro generale, le grandi aree urbane mostrano andamenti divergenti. Roma continua a rappresentare un’eccezione: la Capitale beneficia di una domanda particolarmente vivace, alimentata anche dagli effetti del Giubileo, che spinge i canoni verso l’alto sia nel confronto trimestrale sia su base annua.

Diversa la situazione a Milano, che dopo anni di crescita sostenuta evidenzia segnali di raffreddamento. I canoni registrano una contrazione negli ultimi mesi dell’anno e chiudono il 2025 in lieve calo rispetto all’inizio dell’anno, segnando una discontinuità rispetto al recente passato.

Napoli e Torino, traiettorie opposte

Tra gli altri grandi centri urbani, Napoli e Torino seguono percorsi differenti. Nel capoluogo campano si osserva un recupero nel breve periodo, insufficiente però a compensare un bilancio annuo ancora negativo. Torino, al contrario, accusa una flessione nel confronto trimestrale ma mantiene una crescita significativa su base annua, a testimonianza di una maggiore tenuta nel medio periodo.

Palermo, invece, continua a mostrare segnali di debolezza, con canoni in calo sia nel breve sia nel lungo periodo, riflettendo le difficoltà strutturali del mercato locale.

Capoluoghi di regione e città d’arte: un quadro eterogeneo

Anche tra i capoluoghi di regione emergono dinamiche molto differenziate. Trento chiude l’anno in sostanziale stabilità, mentre Potenza registra un rimbalzo nel breve periodo che non riesce però a colmare il divario accumulato nei mesi precedenti.

Nelle principali città d’arte e universitarie il mercato appare più resiliente. Bologna e Firenze mantengono un saldo annuo positivo, nonostante qualche segnale di rallentamento nell’ultimo trimestre. Venezia si conferma su livelli stabili, con una moderata crescita nel confronto annuale.

Città di provincia: prevale la cautela

Lo scenario cambia nei centri di provincia, dove nel confronto trimestrale prevalgono le variazioni negative. In molte città i canoni scendono, mentre solo una minoranza registra aumenti, generalmente contenuti. In diversi capoluoghi i valori restano invariati, confermando un clima di prudenza e un mercato meno dinamico rispetto alle grandi aree urbane.

Verso il 2026: stabilità fragile e nuovi equilibri

Il bilancio 2025 restituisce l’immagine di un mercato delle locazioni entrato in una fase di maturità. La fine della spinta rialzista non coincide con una crisi, ma con un riequilibrio progressivo che potrebbe ridisegnare le strategie di investitori, proprietari e operatori del settore.

Una stabilità che resta tuttavia fragile e fortemente legata all’evoluzione del contesto economico e demografico. Il 2026 si apre così come un anno chiave per capire se il mercato degli affitti riuscirà a consolidare questo nuovo equilibrio o se emergeranno nuove tensioni sui prezzi.