Affitto, chi paga se il riscaldamento centralizzato non funziona?

I termosifoni, purtroppo, possono smettere di funzionare nei mesi più freddi, creando non pochi disguidi in casa, soprattutto se ci sono bambini ed anziani. Quando ci dovesse essere il riscaldamento centralizzato non funzionante in affitto è necessario avvisare immediatamente l’amministratore di condominio, che si dovrà fare parte attiva per organizzare i necessari interventi tecnici. Nel caso in cui il problema dovesse persistere è necessario documentare il guasto e valutare con l'amministratore la richiesta di un risarcimento per i disagi subiti, come le spese extra e gli eventuali danni economici.

Cosa fare se il riscaldamento centralizzato non funziona

Nel momento in cui ci si dovesse accorgere che il riscaldamento centralizzato non funziona, è necessario seguire una procedura molto precisa, il cui primo passo è costituito da una serie di controlli molto semplici che devono essere effettuati direttamente dall’inquilino/proprietario e, in un secondo momento, proseguono con la segnalazione all'amministratore di condominio.

I controlli da fare preliminarmente

Prima di segnalare un guasto ufficialmente è necessario verificare se il problema riscontrato coinvolge unicamente il proprio appartamento o si riscontra sono in specifici termosifoni:

• verificare le valvole termostatiche: il primo passo è quello di accertarsi che le valvole termostatiche non siano state chiuse inavvertitamente o che non siano state impostate sulle delle temperature molto basse;
• sfiatamento dei termosifoni: alcuni problemi potrebbero scaturire dall’aria intrappolata, che impedisce il corretto funzionamento del riscaldamento. Il problema si può risolvere utilizzando l’apposita chiave per aprire lentamente le valvole di sfiato (che generalmente sono poste in alto su un lato) per far uscire l’aria, finché non esce solo acqua in modo costante;
• pressione dell'impianto: se è possibile accedere al quadro di controllo condominiale, si potrà verificare se la pressione dell’impianto sia corretta. Generalmente è tra 1.5 e 2 bar, a seconda delle indicazioni.

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Segnalazione del problema

Quando i controlli effettuati all’impianto non dovessero essere sufficienti a risolvere il problema o se il guasto dovesse essere riscontrato in più appartamenti, è necessario muoversi a livello condominiale:

• informare l’amministratore: il primo passo è quello di comunicare il problema al responsabile dell’impianto centralizzato, che è, appunto, l’amministratore. È necessario contattarlo immediatamente, segnalando il malfunzionamento: la comunicazione deve essere, precisa e circostanziata e possibilmente formalizzata attraverso una e-mail, una Pec o un raccomandata;
• deve essere richiesto un intervento tecnico: l’amministrazione, a questo punto, è tenuto a contattare la ditta incaricata della manutenzione o un tecnico qualificato per effettuare le riparazioni necessarie. Generalmente i condomini sottoscrivono dei contratti di manutenzione che includono dei servizi di pronto intervento nel caso in cui si dovessero verificare dei guasti improvvisi;
• coinvolgere gli altri condomini: è opportuno interfacciarsi con gli altri condomini, in modo da verificare se anche loro riscontrano lo stesso problema. Una segnalazione collettiva serve a rafforzare la richiesta e a far in modo che l’intervento avvenga in tempi più rapidi.

Tutele e diritti

L’inquilino e il proprietario hanno alcune tutele e particolari diritti, i più importanti dei quali sono:

• riparazioni rapide: il riscaldamento è un bene essenziale, l’amministratore deve intervenire tempestivamente per ripristinare il servizio;
• risarcimento: nel caso in cui il condominio dovesse essere negligente, registrando, per esempio, dei ritardi ingiustificati nella riparazione che determinano dei disagi significativi, il condomino ha diritto ad ottenere un risarcimento.

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Riscaldamento rotto, chi deve effettuare le riparazioni?

Fatte queste doverose premesse, sorge spontanea una domanda: a chi spetta sostenere le spese per riparare il riscaldamento rotto? La risposta è condizionata dal tipo di guasto riscontrato e dal modo in cui viene gestito l’impianto.

Nel caso in cui l’impianto dovesse essere centralizzato, la manutenzione ordinaria e le riparazioni sono a carico del condominio: le spese vengono successivamente suddivise tra tutti i condomini sulla base dei rispettivi millesimi, sempre che sul regolamento condominiale non sia stato previsto qualcosa di diverso.

Con la sentenza n. 7169/2023 il Tribunale di Roma ha sancito che il proprietario debba farsi carico del problema: è un comproprietario dell’impianto centralizzato ed è sua responsabilità attivarsi presso l’amministratore del condominio perché l’impianto torni ad essere perfettamente funzionante. Questo significa che l’inquilino ha un unico referente: il proprietario a cui paga mensilmente l’affitto.

Il proprietario è l'unico referente nei confronti del condominio, che addebiterà a lui le spese sostenute. A suo carico rimangono le riparazioni più importanti e la manutenzione straordinaria, mentre ribalterà sull'inquilino le spese di gestione ordinaria, come i controlli di fumi e i piccoli interventi di manutenzione (come, per esempio, i costi relativi alle valvole e alle guarnizioni). Sempre che sul contratto di locazione non si previsto qualcosa di diverso.

Come funziona per l'impianto autonomo

La situazione non cambia di molto nel caso in cui l’impianto di riscaldamento sia autonomo, anche se la gestione della pratica deve essere effettuata direttamente dal conduttore e dal locatore: gli oneri ricadono sul proprietario o dell'inquilino a seconda di quanto è stato indicato all'interno del contratto di affitto. È poi necessario effettuare un’ulteriore distinzione tra:

• la manutenzione ordinaria, che è a carico dell’inquilino;
• la manutenzione straordinaria, a cui deve pensare il proprietario.

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Quando si può sospendere il pagamento dell’affitto

Con il riscaldamento non funzionante è possibile sospendere il pagamento dell’affitto? La risposta è un secco no: per quanto la situazione possa creare del disagio, il semplice malfunzionamento dell'impianto non permette di sospendere il pagamento del canone di locazione, il cui obbligo è sancito dal contratto.

Smettere di pagare l’affitto perché il riscaldamento non funziona correttamente fa diventare l’inquilino moroso e permette al proprietario di avviare le procedure per lo sfratto. Allo stesso tempo, però, un eventuale ritardo nel pagamento non autorizza il locatore ad effettuare i lavori necessari per far in modo che l’impianto funzioni alla perfezione.

L’inquilino non ha nemmeno la possibilità di sospendere i pagamenti delle spese relative al riscaldamento: il fatto che sia in corso un malfunzionamento, non significa che l'inquilino non stia fruendo del servizio, anche se in maniera limitata. L’eventuale esonero dal pagamento scatta solo e soltanto nel momento in cui gli impianti di riscaldamento non dovessero funzionare in alcun modo.