Locazione e deperimento d’uso: chi deve pagare gli eventuali danni?

Quando termina un contratto d’affitto, una delle questioni più dibattute tra proprietario e conduttore riguarda il deperimento d'uso da locazione. Si tratta del naturale deterioramento dell'immobile dovuto al tempo e a un utilizzo corretto del bene: un fenomeno per il quale l'inquilino non è responsabile ai sensi dell'articolo 1590 del Codice Civile. Questa norma lo obbliga, molto semplicemente, a restituire la casa nello stato originale in cui gli è stata consegnata, ma senza dover rispondere del logorio inevitabile determinato dall'uso di tutti i giorni.

Cosa significa deperimento d'uso

Nella disciplina delle locazioni, il concetto di normale deterioramento (o deperimento d’uso) rappresenta la linea di demarcazione tra ciò che il proprietario deve accettare come rischio d'impresa e ciò che l'inquilino deve risarcire. Giuridicamente, si definisce come l'inevitabile e fisiologico logorio di un bene derivante dal suo godimento conforme alla destinazione contrattuale e al trascorrere del tempo.

Secondo l'articolo 1590 del Codice Civile, il conduttore non risponde del deterioramento derivante dalla vetustà. In altre parole, il proprietario, nel momento in cui percepisce un canone, accetta implicitamente che l'immobile non tornerà nelle sue mani identico a come è partito, ma invecchiato.

Cosa rientra nel deperimento fisiologico (a carico del proprietario)

Il deperimento d'uso è strettamente legato alla durata della locazione: più lungo è il contratto di affitto, maggiore è la tolleranza richiesta al locatore. Ecco i casi tipici in cui l'inquilino non è tenuto al ripristino o al risarcimento:

• pareti e superfici: l'ingiallimento della pittura causato dalla luce solare, le ombre (ossia i cosiddetti "fantasmi") lasciate dai mobili o dai quadri e i fori per i tasselli necessari all'arredo (se sono in numero ragionevole);

• pavimentazioni: l'opacizzazione del parquet nelle zone di passaggio, il lieve schiarimento dei colori di marmi o della ceramica e il logorio delle fughe (ossia l'usura e lo sporco che si accumulano nel tempo negli spazi interposti tra le piastrelle dei pavimenti e i rivestimenti);

• infissi e serramenti: l'allentamento delle maniglie, l'irrigidimento delle guarnizioni o il fisiologico disallineamento di porte e finestre dovuto ai movimenti strutturali o climatici;

• impiantistica: l'esaurimento dei componenti interni di una caldaia vetusta (scambiatori, schede) che hanno raggiunto il fine vita tecnico;

• arredi (se presenti): l'infeltrimento dei tessuti dei divani, lo sbiadimento delle tende o i minimi graffi superficiali sui piani di lavoro in cucina.

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Cosa costituisce danno da negligenza (a carico dell'inquilino)

Al contrario, il danno risarcibile è quello che scaturisce da una condotta che viola il dovere di custodia e la diligenza del buon padre di famiglia. Si tratta di eventi evitabili con una condotta prudente:

• danni accidentali o da urto: vetri rotti, piastrelle scheggiate dalla caduta di oggetti pesanti o sanitari incrinati;

• incuria e mancata manutenzione: macchie di muffa causate dalla totale assenza di aerazione dei locali, calcare eccessivo che blocca le rubinetterie per mancata pulizia ordinaria o intasamenti causati da uso improprio degli scarichi;

• danni da vita vissuta non ordinari: disegni di bambini sulle pareti, graffi profondi lasciati da animali domestici o bruciature di sigaretta su moquette e arredi;

• modifiche non autorizzate: tracce di impianti aggiunti senza permesso o pitturazioni con colori estremamente scuri o difficili da coprire e che, per questo, richiedono trattamenti speciali per il ripristino.

Cosa dice l'articolo 1590 del Codice Civile

La legge italiana definisce con chiarezza i confini della responsabilità del conduttore al momento della cessazione del rapporto locatizio. Il punto di riferimento, come abbiamo visto, è l'articolo 1590 del Codice Civile, il quale delinea un equilibrio tra il diritto del proprietario a rientrare in possesso del proprio bene e il diritto dell'inquilino a non essere gravato da costi derivanti dall'inevitabile scorrere del tempo.

Il principio di conformità allo stato iniziale

L’inquilino ha l’obbligo di restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto all'inizio della locazione. Questo obbligo implica che il bene debba essere libero da arredi propri, pulito e pronto per essere nuovamente locato.

Qualora l’immobile presenti alterazioni non concordate, il locatore può pretendere il ripristino dei locali a spese dell’inquilino o, in alternativa, il risarcimento del danno.

La presunzione di buono stato

La legge attribuisce estrema importanza alla descrizione dello stato dell'immobile effettuata all'inizio del rapporto (solitamente contenuta nel verbale di consegna).

In assenza di un documento scritto che attesti vizi o difetti preesistenti, il legislatore pone una presunzione legale: si ritiene che il conduttore abbia ricevuto l’immobile in buono stato di manutenzione. In questo scenario, l'onere della prova si inverte: spetterà all'inquilino dimostrare che eventuali danni contestati erano in realtà già presenti al momento del suo ingresso.

L'esclusione del normale deterioramento e della forza maggiore

Uno dei punti cruciali delle norma è quello che esonera il conduttore dalla responsabilità per:

• deterioramento d'uso conforme: l'inquilino non risponde del calo di valore o del logorio derivante dall’uso quotidiano e corretto del bene (come analizzato nel paragrafo precedente sul deperimento d'uso);

• perimento per causa non imputabile: se l'immobile subisce danni dovuti a eventi esterni, caso fortuito o forza maggiore (si pensi a un evento atmosferico eccezionale o a un guasto strutturale degli impianti condominiali), l'inquilino non ne è responsabile.

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Il nodo delle migliorie e delle addizioni

Il ripristino dei locali si intreccia spesso con le modifiche apportate dall'inquilino nel corso degli anni. Il Codice Civile disciplina questi casi con due norme specifiche:

• migliorie (articolo 1592): di norma, l'inquilino non ha diritto a un'indennità per i miglioramenti apportati senza il consenso del proprietario. In caso di riconsegna, il proprietario può chiederne la rimozione o decidere di trattenerli senza dover pagare alcunché;

• addizioni (articolo 1593): se l'inquilino ha aggiunto componenti separabili (come può essere, per esempio, un climatizzatore), ha il diritto di portarli via alla fine della locazione (questo è il cosiddetto ius tollendi), purché ciò non danneggi l'immobile. Se il proprietario preferisce trattenere tali addizioni, deve pagare all'inquilino un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Verbale di riconsegna dell’immobile: la guida 

La firma del verbale di riconsegna segna il momento in cui il locatore riprende possesso del bene e l'inquilino viene liberato dalle sue obbligazioni di custodia. Se redatto con cura, questo documento impedisce che una delle parti possa sollevare contestazioni tardive su danni o pendenze economiche.

L’identificazione delle parti e dell’oggetto

L'incipit del documento deve essere inequivocabile: devono essere riportati i dati anagrafici del locatore e del conduttore, i riferimenti del contratto di locazione originario e l’indirizzo esatto dell’immobile, incluse eventuali pertinenze come cantine, soffitte o posti auto.

La fotografia dello stato dei luoghi

Questa è la sezione più critica. Piuttosto che usare formule generiche come in buono stato, è opportuno procedere a un’analisi stanza per stanza. Occorre, infatti, esaminare pareti, pavimenti, infissi e lo stato di funzionamento degli impianti (idraulico, elettrico, riscaldamento).

Allegare fotografie datate e firmate da inquilino e proprietario è la miglior prova possibile. Se ci sono graffi sul parquet o aloni sulle pareti, vanno documentati nel verbale per stabilire se si tratti di normale deperimento d'uso o di danno da negligenza.

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La restituzione delle chiavi e il passaggio dei consumi

Il verbale deve certificare la consegna materiale di tutti i mazzi di chiavi (porta blindata, cancelli, garage, cassette postali).

In questa fase si procede anche alla lettura dei contatori (gas, luce, acqua): annotare i numeri presenti sui display è fondamentale per gestire correttamente le ultime bollette e procedere alle volture senza errori nei conteggi.

Il saldo delle pendenze economiche

Un verbale ben fatto dovrebbe includere una dichiarazione in cui il locatore conferma di aver ricevuto tutti i canoni di locazione e gli oneri accessori (ossia le spese condominiali). Se vi sono arretrati, vanno messi nero su bianco insieme a un piano di rientro concordato.

La sorte del deposito cauzionale

Infine, il documento deve affrontare il tema della cauzione. Le strade sono tre:

• restituzione totale: se l'immobile è in ordine, la cauzione viene restituita con i relativi interessi legali maturati;

• trattenuta concordata: se ci sono danni evidenti (come può essere un vetro rotto), le parti possono concordare una somma da detrarre dalla cauzione per la riparazione;

• trattenuta cautelativa: se l'entità del danno è incerta, il locatore può trattenere momentaneamente la somma, ma dovrà fornire tempestivamente un preventivo o una fattura per giustificare la spesa.