L'affitto del terrazzo condominiale è sempre possibile? Cosa sapere

Gli spazi all'aperto hanno acquisito un valore senza precedenti, spingendo molti condomini a valutare nuove strategie per ottimizzare le parti comuni e generare rendite extra. Tra le soluzioni più discusse spicca la possibilità di concedere in locazione il terrazzo condominiale, un'operazione che permette di trasformare una superficie spesso sottoutilizzata in una preziosa fonte di guadagno per il fondo cassa dell'edificio. Tuttavia, non si tratta di un iter immediato: l'affitto del terrazzo condominiale è infatti subordinato a rigidi vincoli normativi. La condizione essenziale è che l'uso concesso a un terzo, o a un singolo condòmino, non ne comprometta l'uso paritario da parte degli altri abitanti dello stabile.

Terrazzo condominiale: cosa si può fare?

Quando il terrazzo condominiale è accessibile a tutti i condomini, l’uso è disciplinato dall’articolo 1102 del Codice Civile, che permette a tutti i partecipanti di servirsi della cosa comune, purché non ne venga alterata la destinazione o non si impedisca ad altri di farne uso.

Tra le attività consentite ci sono la possibilità di stendere i panni, installare delle antenne o dei pannelli solari (dopo aver espletato tutte le pratiche burocratiche previste) e sostare per scopi ricreativi.

Non è possibile, invece, occupare stabilmente porzioni del terrazzo con degli oggetti personali - come possono essere dei mobili fissi - in modo da impedirne ad altri l’uso.

Terrazzo ad uso esclusivo

Se il terrazzo è di proprietà o assegnato in uso esclusivo a un singolo condomino, quest'ultimo ha maggiori libertà, ma resta vincolato dalla funzione di copertura del palazzo.

In questo caso è possibile realizzare piccoli ripostigli o verande senza autorizzazione dell'assemblea, a patto che non compromettano la stabilità o il decoro dell'edificio.

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Quali parti del terrazzo sono condominiali

In un palazzo, le parti del terrazzo considerate condominiali (cioè di proprietà comune) variano a seconda che lo stesso sia a uso comune o a uso esclusivo di un singolo proprietario.

Elementi sempre condominiali

Alcune componenti sono considerate beni comuni poiché svolgono una funzione essenziale per l'intero edificio:

• funzione di copertura: la struttura portante e il solaio del terrazzo sono condominiali perché proteggono le unità immobiliari sottostanti dalle intemperie;
• decoro architettonico: i frontalini (la parte frontale esterna), le parti inferiori e gli elementi decorativi (fregi, rivestimenti particolari) sono condominiali se contribuiscono all'estetica della facciata;
• impermeabilizzante: la guaina isolante è spesso considerata parte comune in quanto necessaria alla funzione di copertura.

Differenze in base alla tipologia d'uso

La distinzione tra ciò che è privato e ciò che è comune dipende dal titolo di proprietà:

• terrazzo a uso comune: se accessibile a tutti, l'intera superficie calpestabile, la pavimentazione e i parapetti sono beni condominiali;
• terrazzo a uso esclusivo: in questo caso, la pavimentazione e il sistema di deflusso delle acque superficiali sono di proprietà del singolo che ne ha l'uso. Restano condominiali la struttura sottostante e gli elementi estetici della facciata.

Le condizioni per affittare il terrazzo

Affittare un terrazzo condominiale è un'operazione complessa che tocca il cuore dei diritti dei singoli proprietari. Il limite invalicabile è il diritto all'uso paritario sancito dall'articolo 1102 del Codice Civile.

Il divieto di locazione esclusiva

L'assemblea non può deliberare a maggioranza l'affitto del terrazzo a un solo condomino (o a un terzo) se questo sottrae l'unico spazio comune disponibile agli altri. Perché è stato previsto questo limite? La locazione esclusiva comporterebbe la perdita totale del godimento del bene per gli altri condomini.

L'affitto è possibile solo se il terrazzo è talmente vasto da permettere una suddivisione che garantisca comunque a tutti uno spazio di utilizzo, oppure se l'assemblea vota all'unanimità (1.000/1.000 millesimi) per rinunciare al diritto di uso diretto.

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L’importanza della delibera assembleare

La distinzione tra maggioranza e unanimità nell'affitto del terrazzo dipende dal peso della limitazione che si impone ai singoli proprietari.

La regola della maggioranza

Se l'affitto ha una durata inferiore ai 9 anni e viene considerato un atto di ordinaria gestione volto a rendere redditizio un bene comune (senza stravolgerne la funzione), basta la maggioranza semplice (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).

Il muro dell'unanimità

L'unanimità diventa obbligatoria in tre scenari critici:

• locazione ultranovennale: qualsiasi contratto di affitto che superi i 9 anni è considerato un atto di straordinaria amministrazione che vincola il patrimonio del condominio nel lungo periodo;
• sottrazione totale del bene: se il terrazzo è piccolo e affittarlo a un terzo significa che i condomini non possono più metterci piede, si lede il diritto individuale al godimento della cosa comune. Nessuna maggioranza può togliere a un condomino un diritto garantito dal codice civile senza il suo consenso espresso;
• mutamento della destinazione d'uso: se il terrazzo, da spazio per il relax, viene affittato per un'attività che ne cambia la natura (come può essere, per esempio, un deposito materiali pesanti o attività rumorosa), serve il consenso di tutti.

Gli usi tipici dello spazio

La locazione di un terrazzo condominiale raramente riguarda il calpestio (come un giardino), ma punta quasi sempre allo sfruttamento della sua posizione strategica (altezza e visibilità).

Antenne di telefonia mobile

È il caso più frequente perché garantisce entrate elevate e costanti (canoni spesso sopra i 10.000 euro annui). La giurisprudenza recente (Cassazione) tende a considerare questi contratti come locazioni di natura ordinaria se la durata è sotto i 9 anni, richiedendo quindi solo la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi.

Un condomino dissenziente non può bloccare l'installazione solo per paura delle onde, a meno che non provi il superamento dei limiti di emissione stabiliti dalla legge.

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Impianti pubblicitari (cartellonistica o maxi-affissioni)

Se il condominio è in una zona di forte passaggio, il parapetto o il lastrico possono ospitare cartelli o teloni pubblicitari. Il rischio che si corre in questo caso è l'alterazione dell'estetica del palazzo.

Se il cartellone copre finestre o rovina la facciata, un singolo condomino può impugnare la delibera anche se approvata a maggioranza. In questo caso oltre al consenso dell'assemblea, serve il permesso del Comune, che verifica la sicurezza stradale e l'impatto ambientale.

Ripetitori radio/TV e hotspot Wi-Fi

Simili alle antenne telefoniche ma con ingombri minori. Spesso vengono installati su porzioni marginali del terrazzo. 

Nel caso in cui l'installazione dovesse richiedere il passaggio di cavi nelle parti comuni o private, serve il consenso specifico dei proprietari interessati dal passaggio.

Gestione del canone e fisco

Il reddito derivante dall'affitto del terrazzo (che arriva, per esempio, dall'operatore telefonico) è un reddito del fabbricato, del quale ogni condomino riceve una quota del canone in base ai suoi millesimi di proprietà.

Il singolo proprietario deve dichiarare la propria quota nella dichiarazione dei redditi personale (Quadro RB del Modello Redditi o Quadro B del 730), anche se il condominio usa quei soldi direttamente per pagare le bollette della luce o dell'ascensore.