Superano il milione di unità le abitazioni locate con un nuovo contratto registrato nel 2025, in crescita dell’1,5% rispetto al 2024, che rappresentano quasi il 7% dello stock potenzialmente disponibile. A trainare la crescita è l’aumento del 6% del segmento delle locazioni agevolate transitorie e del segmento relativo alle locazioni agevolate di lungo periodo, insieme queste rappresentano più del 31% dell’intero mercato. A dirlo è il Rapporto Immobiliare Residenziale realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi). Secondo quanto emerso dai dati del report, i nuovi contratti di locazione a canone di mercato, con durata a partire da 3 anni, calano del 2,4% rispetto all’anno precedente, mentre sono in crescita i nuovi contratti di locazione agevolati a canone concordato, +6% circa. È in crescita anche il canone annuo di locazione complessivo che sfiora i 7 miliardi di euro, +5,4% sul 2024.
Nel 2025 locate quasi 1,3 milioni di case
Analizzando le locazioni, il Rapporto Immobiliare residenziale ha evidenziato che nel 2025 il numero di immobili locati per intero, in nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione, è stato di poco superiore a 1,6 milioni. Le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state quasi 1,3 milioni, circa l’80% del totale, in aumento dell’1,2% rispetto allo scorso anno; poco oltre 333mila, invece, gli immobili locati per uso non abitativo, con un calo prossimo all’1% sul 2024.
La superficie delle abitazioni locate e il canone annuo medio per unità di superficie
Secondo il report dell’Agenzia delle Entrate, la superficie delle abitazioni locate è complessivamente pari a 87 milioni di metri quadrati, in aumento dello 0,8% rispetto al precedente anno. I contratti agevolati presentano, in termini di superficie, un aumento del 5%; mentre l’ordinario di lungo periodo registra un calo del 3%. Il segmento di mercato ordinario transitorio presenta un amento del 2% rispetto al precedente anno.
La superficie media di un’abitazione locata si colloca intorno agli 84 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie di 79 €/m2.
Rispetto al 2024, il canone annuo complessivo, +5% su base nazionale, sale in tutti i segmenti, in particolare per i contratti agevolati transitori e agevolati di lungo periodo, che presentano una variazione positiva dell’11%.
Registra un lieve aumento, dello 0,6%, il canone annuo complessivo del segmento ordinario di lungo periodo che pesa per quasi il 41% sul totale, di poco superiore alla variazione media nazionale l’ordinario transitorio con una crescita del 6% e una quota del 26% sul totale. Il segmento dei contratti agevolati transitori rappresenta nel 2025, come per il 2024, sia in termini numerici, sia in termini monetari, un peso di circa il 7%.
Il canone medio annuo per unità di superficie resta tendenzialmente omogeno nei diversi segmenti, il canone minore è presente nei contratti di locazione ordinari transitori, 76 €/m2.
Il mercato ordinario di lungo periodo
Il Rapporto Immobiliare Residenziale, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, ha evidenziato che i contratti di locazione ordinari di lungo periodo stipulati nel 2025 interessano circa 410mila abitazioni, con una superficie media, su scala nazionale, di 85 m2 e un canone annuo medio di 81 €/m2, con differenze tra le aree centro-settentrionali e meridionali.
In questo segmento di mercato, considerando esclusivamente le abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa, il canone annuo medio per unità di superficie ammonta a 102 €/m2: i valori più elevati si confermano al Nord Ovest (130 €/m2) e al Centro (112 €/m2) con una differenza evidente rispetto alle regioni meridionali e insulari, nelle quali è di circa 60 €/m2.
Le regioni
Le nuove locazioni, registrate con contratti ordinari di lungo periodo nel corso del 2025, si registrano soprattutto in Lombardia (113.506) dove rappresentano il 27% del totale nazionale. Seguono con distacco il Piemonte (49.871), l’Emilia-Romagna (39.758) e la Campania (31.642).
Sul fronte dei canoni, la Lombardia detiene anche il maggiore canone annuo complessivo (966 milioni) e medio (111 €/m2). Il valore più basso è detenuto dalla Calabria (37 €/m2).
In questo segmento, gli alloggi locati di dimensioni maggiori si osservano in Friuli-Venezia Giulia, dove la superficie media di un’abitazione locata nel 2025 supera i 100 m2.
Le principali città
Nei contratti ordinari di lungo termine Milano conferma ancora una volta la sua posizione di vertice, con più di 29mila unità locate, il canone annuo medio per unità di superficie più alto, 206 €/m2. Seguono, con un canone medio compreso tra i 156 e i 167 €/m2, le città di Firenze, Roma e Bologna. Torino si posiziona al secondo posto per numero di abitazioni locate, segue Roma.
Il mercato ordinario transitorio
Le nuove locazioni, registrate con contratti ordinari transitori nel corso del 2025, sono più di 300mila, corrispondenti al 2% dello stock potenzialmente locabile, per una superficie complessiva di circa 24 milioni di metri quadrati. Il canone annuo totale supera 1,8 miliardi di euro, mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta a 75 €/m2.
Con riferimento ai comuni ad alta tensione abitativa, il canone annuo per unità di superficie è pari a 89 €/m2, con un picco massimo di 113 €/m2 nell’area del Nord Ovest, seguita dal Centro e dal Nord Est che presentano canoni rispettivamente di circa 92 €/m2 e 86 €/m2, valori che si riducono nelle aree del Sud e delle Isole. Nei comuni non ad alta tensione abitativa, sono oltre 130 mila le abitazioni locate, con un canone annuo medio, su scala nazionale, pari a circa 60 €/m2.
Le regioni
Le nuove locazioni, registrate con contratti ordinari transitori nel corso del 2025, sono distribuite differentemente nelle varie regioni. Le regioni con il maggior numero di abitazioni locate nel segmento ordinario transitorio sono la Lombardia (68.941), il Piemonte (31.999), il Veneto (26.039) e la Toscana (25.377).
La Lombardia si distingue anche per la superficie media dell’abitazione locata (71 m2), che risulta essere quella minore, e detiene il primato del maggiore canone annuo complessivo (520 milioni) e medio (105 €/m2), quasi tre volte superiore al canone medio minimo che si osserva in Calabria (39 €/m2). Regione, quest’ultima, dove gli alloggi locati in questo segmento sono quelli di dimensioni maggiori (94 m2).
Le principali città
Analizzando i dati relativi alle 8 principali città italiane per popolazione, Milano si conferma il mercato più importante, con 23mila nuove abitazioni locate, caratterizzate da una superficie media di quasi 65 m2, la più bassa tra le realtà indagate, e il canone annuo medio più alto, di 167 €/m2.
Roma presenta il secondo canone più alto, 132 €/m2 con quasi 8mila abitazioni locate. Firenze con un numero di locazioni superiore a 7mila è caratterizzata dal terzo maggior canone 120 €/m2. Torino presenta il secondo maggior numero di abitazioni locate, oltre 8mila, e un canone annuo medio di 98 €/m2. Le altre città presentano un numero minore di locazioni e canoni annui medi complessivi più bassi, a Napoli si registra il canone annuo medio minore, circa 13 €/m2.
Il mercato agevolato di lungo periodo
Le abitazioni locate con contratto agevolato di lungo periodo, concentrate principalmente nei comuni ad alta tensione abitativa, sono state più di 257mila nel 2025, l’1,7% dello stock potenzialmente locabile. Quest’anno, la superficie media di un’abitazione locata in questo mercato, è di 87 m2 circa, con un canone annuo medio per unità di superficie di 80 €/m2.
Le regioni
Le nuove locazioni, registrate con contratti agevolati di lungo periodo nel corso del 2025, sono in volume maggiori nel Lazio (43.181), Campania (32.928), Veneto (26.988) ed Emilia Romagna (26.303). Nel Lazio si osserva anche la maggiore superficie complessiva, la superficie media si attesta prossima alla media nazionale di 87 m2. La superficie media inferiore è presente in Lombardia con 75,2 m2.
Il Lazio si distingue inoltre per il maggiore canone annuo complessivo di 421 milioni e il secondo maggiore canone annuo medio di 117 €/m2, di poco inferiore rispetto a quanto riscontrato per la Lombardia (121 €/m2). Molise e Calabria registrano il canone medio più basso (45 €/m2).
Le principali città
Nelle 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato di lungo periodo presenta la maggior quota di stock locato nelle metropoli di Genova e Roma. A Milano, il peso di questo mercato, in termini di volumi, è aumentato rispetto al precedente anno, circa 8700 alloggi locati, mentre, dal punto di vista dei valori monetari, si conferma la città più costosa, con un canone annuo medio prossimo a 183 €/m2, davanti a Roma dove il livello medio del canone annuo è di circa 143€/m2; i canoni più accessibili si trovano nella città di Palermo con un prezzo medio intorno ai 61 €/m2.
Il mercato agevolato transitorio
Le abitazioni locate per intero con contratti agevolati transitori, concentrate per lo più nei comuni ad alta tensione abitativa, ammontano a oltre 71mila unità, pari a circa lo 0,5% dello stock potenzialmente locabile. Nel 2025, il canone annuo complessivo supera i 502 milioni di euro con un canone annuo medio per unità di superficie di circa 83 €/m2. Al Centro si registrano i canoni più elevati, con una media intorno a 97 €/m2, nonché il mercato più attivo.
Le regioni
Le abitazioni locate per intero con contratti agevolati transitori nel corso del 2025, sono in numero maggiore nel Lazio (11.680). Seguono, a distanza, l’Abruzzo (6.833) e la Lombardia (6.083).
Nel Lazio si osserva anche la maggiore superficie complessiva, la superficie media è prossima al valore medio nazionale di 85 m2. La superficie media inferiore è anche, per questo segmento, quella rilevata in Lombardia con 69 m2. Il Lazio presenta inoltre il maggiore canone annuo complessivo di 113 milioni e medio (121 €/m2), mentre il valore minimo del canone medio è quello della Basilicata (44 €/m2).
Le principali città
Tra le grandi città, le realtà più dinamiche per le locazioni agevolate con contratto transitorio sono Firenze e Torino. A Roma si concentra il maggior numero di abitazioni locate, più di 8mila, seguita da Torino, con 3.700 locazioni, e, con distacco, Milano, Genova e Firenze, tra le 1.400 e le 2.700 unità.
Anche nel 2025 si evidenzia che, nonostante l’elevata popolazione studentesca, nelle città di Milano e Bologna i contratti relativi a questa tipologia sono una quota esigua dello stock locabile, attorno lo 0,5%.
In media i canoni annui unitari più elevati si registrano a Milano, 182 €/m2, e a Roma, con circa 142 €/m2. Situazione molto diversa a Palermo, dove anche per le caratteristiche dello stock, contraddistinto da abitazioni in media più grandi, circa 100 m2, il canone per unità di superficie oscilla intorno ai 56 €/m2.
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