Il mercato delle locazioni di lusso nelle due principali metropoli italiane mostra dinamiche profondamente differenti. Milano si conferma la regina indiscussa per i valori assoluti dei canoni, registrando però una fase di fisiologico assestamento e lievi contrazioni annuali. Roma evidenzia una spiccata vivacità, trainata da exploit a doppia cifra nei quartieri semicentrali e residenziali. Scopriamo, nel dettaglio, l'andamento dei canoni e le caratteristiche delle zone più prestigiose dei due principali mercati immobiliari italiani, basandoci sugli ultimi report di idealista/data.
Milano, affittare una casa in Centro è un vero lusso
Milano continua a guidare la classifica nazionale degli affitti più esclusivi con cifre che superano stabilmente la soglia dei 25 euro per metro quadro nella stragrande maggioranza delle aree prime. Tuttavia, l'analisi dei dati di aprile 2026 evidenzia un trend di generale consolidamento: tutte le cinque zone più esclusive della città mostrano variazioni annuali col segno meno, suggerendo il raggiungimento di un temporaneo "tetto" di spesa oltre il quale la domanda fatica ad assecondare ulteriori rialzi.
Il Centro Storico mantiene saldamente lo scettro di quartiere più caro d'Italia, con un canone medio di 35,12 euro/mq. Pur registrando una flessione del 2,6% rispetto allo scorso anno, le zone centrali mantengono un margine rilevante rispetto al resto della città.
Valori sensibilmente più bassi per il distretto che occupa il secondo gradino del podio: Garibaldi-Porta Venezia si attesta a 26,67 euro/mq (-1,7%). Mentre l'area NavigliBocconi resiste quasi invariata a 25 euro/mq (-0,4%), sostenuta dalla costante domanda di professionisti e anche di studenti della prestigiosa università. Chiudono la top 5 milanese i distretti di Fiera-De Angeli (24,80 euro/mq, -0,8%) e Porta Vittoria, che fa segnare il ribasso più marcato (-3%) scivolando a 24 euro/ mq.
A Roma le zone semicentrali acquistano pregio
La Capitale propone uno scenario decisamente più frammentato. Il Centro di Roma rimane la zona più onerosa per gli inquilini del mercato prime, toccando i 30,93 euro/mq. Al pari della controparte milanese, anche il cuore storico romano fa segnare una leggera flessione annuale (-2%), chiaro segnale di una domanda che si sposta parzialmente verso quartieri meno congestionati ma dotati di immobili di altissima rappresentanza.
Al contrario, infatti, appena fuori dal Centro, i quartieri residenziali storici registrano crescite importanti. Al secondo del ranking capitolino troviamo Prati, con 25,63 euro/mq (+2,1% su base annua), tallonato dalla zona Nomentano-Tiburtino, che balza a 24,59 euro/mq grazie a un incremento annuo del +9,3%.
I Parioli, simbolo storico della Roma bene, confermano la loro solidità di rappresentanza assestandosi a 22,71 euro/mq (+3,6%). L'exploit più vistoso spetta però all'Appio Latino: il quartiere entra prepotentemente nel radar delle locazioni luxury con un incremento del +10,7%, portando i canoni medi a 21,43 euro/mq.
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