Bonus prima casa, possibile se si acquista una nuova abitazione quando l’altra è inidonea all’uso

Con la sentenza 2565/2018 la Cassazione ha affermato che la proprietà di una casa “non idonea” a uso abitativo non ostacola l’acquisto agevolato di un’altra abitazione. E’ stato così rafforzato l’orientamento indicato con la sentenza 18128/2009 e l’ordinanza 100/2010.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, quando la legge sull’agevolazione (la nota II-bis all’articolo 1, Tariffa parte I, allegata al Dpr 131/1986) dispone che non può comprare la “prima casa” il contribuente nella situazione di “prepossidenza” di un’altra casa, si dovrebbe pertanto interpretare tale normativa – secondo quanto espresso dalla Cassazione – come se dicesse che non è impedito l’acquisto della “prima casa” al contribuente che abbia:

• nel medesimo Comune, la piena proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa inidonea all’uso abitativo;
• in qualsiasi parte del territorio nazionale, la piena o nuda proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa, acquistata con l’agevolazione “prima casa”.

Secondo la Cassazione, quando la legge prescrive l’impossidenza di altre case, tale situazione vi sarebbe anche nell’ipotesi di possidenza di case che non si prestino a essere atte all’uso abitativo del contribuente.

Vengono, però, evidenziati tre problemi.

Il primo problema è che l’amministrazione non è mai stata d’accordo di dar rilievo alla pretesa inidoneità dell’abitazione preposseduta. In particolare poi, il Fisco ha espresso contrarietà a questo ragionamento nella risoluzione 86/E del 2010, nella circolare 1/E del 1994, nella risoluzione n. 311657 del 1989 e nella circolare 29/9/1449 del 1982.

Il secondo problema è che, per ottenere l’agevolazione prima casa, la legge impone che il contribuente dichiari nell’atto di acquisto di essere in una situazione di impossidenza e sanziona la dichiarazione mendace pretendendo l’imposta ordinaria e la pena pecuniaria pari al 30% della differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria. In questo caso, il rischio è quello di incorrere in una contestazione della dichiarazione mendace?

Il terzo problema fa riferimento al concetto di inidoneità della casa preposseduta. La Cassazione sostiene che può trattarsi sia di una situazione oggettiva, attinente allo stato dell’immobile, sia di una situazione soggettiva, inerente alle condizioni personali del contribuente. E qui le situazioni che si possono presentare sono molteplici: si potrebbe parlare di una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure di una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; oppure ancora di una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal suo luogo di studio o di lavoro; oppure di una casa priva di impianti o servizi o resasi pericolante o fatiscente. E così via.