Prezzi delle case in Europa è rischio bolla per i Paesi nordici?

L'Europa è in pieno cambio di tendenza relativamente al mercato immobiliare. Secondo l'agenzia europea Scope Ratings, i prezzi degli immobili sono destinati a scendere nei prossimi mesi nel Vecchio Continente, anche se il movimento sarà disomogeneo. In un recente report, l'agenzia di rating infatti sostiene che la crescita dei prezzi delle case in Europa, che negli ultimi quattro trimestri ha visto crescite medie annue a due cifre, stia finalmente tendendo al ribasso. E la previsione è che i paesi nordici si comportino peggio degli altri.

Tassi dei mutui e prezzi degli immobili Ue

“La causa principale di questa divergenza è chiara, - spiega il report: - la dinamica del mercato immobiliare è molto sensibile ai tassi dei mutui. L’aumento di un punto percentuale dei tassi dei mutui provoca un calo di circa il 5% dei prezzi delle abitazioni (dopo due anni) e un calo degli investimenti immobiliari dell'8%", si legge nel documento.

Questo significa, secondo Scope Ratings, che possiamo aspettarci un calo del 9% dei valori mediani entro due anni. Tuttavia, l'effetto reale dei tassi sui mutui sui prezzi delle case in tutta Europa è disomogeneo.

Prezzi delle case, l’andamento nei diversi Paesi Ue

Scope Ratings fornisce due esempi concreti per spiegare il diverso scenario che i paesi europei si trovano ad affrontare: mentre l'istituto di credito svedese SBAB Bank ha registrato un calo basato sulle transazioni del 17%, tra il 2022 e il gennaio 2023 i prezzi in Spagna sono cresciuti di oltre il 7%. I dati, della Sociedad de Tasación, indicano anche aumenti interannuali di oltre il 6% del prezzo medio delle case vendute nell'ultimo anno.

"Questo perché il mercato immobiliare risente anche di fattori diversi dai tassi dei mutui, come l'indebitamento delle famiglie, i tassi di interesse variabili e la crescita insostenibile dei prezzi delle case nell'ultimo decennio". Per questo, insiste l'agenzia di rating, "alcuni mercati sono più vulnerabili di altri al rialzo dei tassi".

Quali sono i Paesi Ue più a rischio bolla immobiliare

Tenendo conto dei fattori descritti, la società spiega che Norvegia, Svezia e Lussemburgo mostrano la maggiore vulnerabilità strutturale ai rischi dei mutui derivanti da crisi di accessibilità e calo del valore. Altri paesi che presentano anch'essi maggiori sfide strutturali in termini comparativi sono la Danimarca, i Paesi Bassi e il Portogallo. D'altra parte, "Spagna, Italia e Grecia, che si sono riprese solo lentamente dalle elevate correzioni di valore registrate durante la grande crisi finanziaria, mostrano metriche relativamente solide", precisano gli analisti.

Dal canto suo, il settore immobiliare dell'Est Europa presenta moderati rischi strutturali, secondo Scope Ratings, a causa del limitato indebitamento delle famiglie, nonostante la crescita insostenibile osservata.

Tra i dati che portano l'agenzia a collocare i paesi nordici come i più vulnerabili c'è quello che misura il numero di proprietari che stanno pagando un mutuo. In questo senso, lo studio evidenzia che "la maggior parte dei proprietari dell'Europa orientale e meridionale possiede una casa, ma senza mutuo. Ciò contrasta con i paesi del nord Europa come Norvegia, Paesi Bassi, Svezia e Danimarca, dove oltre il 75% dei i proprietari di casa hanno un mutuo, di conseguenza le famiglie di questi Paesi sono anche le più indebitate d'Europa".

Come se non bastasse, e nonostante in molti Paesi come la Spagna i mutui a tasso fisso abbiano preso slancio negli ultimi anni a livelli record, nei Paesi nordici hanno continuato a proliferare i prestiti a tasso variabile e i mutui a tasso fisso continuano a essere un prodotto di nicchia.

Di conseguenza, "sono più esposti a una combinazione di debito elevato e tassi di interesse variabili", osserva Scope Ratings. La Danimarca è un altro dei paesi più esposti a causa del forte indebitamento delle famiglie, anche se nel suo caso l'incidenza dei mutui a tasso variabile sul totale è relativamente bassa.

L'agenzia ricorda infine che in alcuni Paesi i prezzi delle case sono cresciuti in media più del Pil dal 2010. "La crescita è ben al di sopra dei livelli sostenibili in Austria, Lussemburgo e Norvegia, dove i prezzi annuali delle abitazioni sono spesso aumentati a doppia cifra rispetto a una media molto moderata crescita del PIL nominale. In Danimarca, e ancora di più in Finlandia, la crescita è relativamente sostenibile", conclude il rapporto.