Aguzzi, ceo Engel & Völkers Italia: “Gli investimenti? Si incentivano con un mercato più trasparente, veloce e facile”

Se l’andamento delle compravendite immobiliari risulta in calo, il mercato di pregio resiste. Cosa attendersi nei prossimi mesi? Che importanza assumerà il mattone in futuro? Che tipo di interesse c’è da parte degli investitori? E come cambierà il lavoro di chi opera nell’immobiliare? Per cercare di capire il momento che sta vivendo il settore, quali sono le prospettive e le potenzialità, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Tomaso Aguzzi, ceo di Engel & Völkers Italia, e a Francesco Deiana, sales manager Engel & Völkers Roma.

Il mercato delle compravendite è in calo, complice la situazione economica. Resiste invece l’immobiliare di pregio. Cosa aspettarsi nei prossimi mesi?

Aguzzi: “Bisogna innanzitutto sottolineare che c’è una dinamica molto diversa tra tutti i mercati italiani: Milano ha un trend, Roma ne ha un altro, Firenze ne ha un altro ancora.

Io mi aspetto un secondo semestre un po’ meno in flessione, con un ribilanciamento, ma non mi aspetto un cambio drastico del mercato.

Quello che riscontro oggi sono tempi lunghissimi e una burocrazia folle: per chiudere una transazione, soprattutto di un certo valore, ci vuole tanto tempo e chi chiede un mutuo deve affrontare lunghi tempi di pratica. Questo non aiuta assolutamente. Poi, chi sta vendendo oggi vuole vendere a un prezzo altissimo, magari fuori mercato, e chi vuole comprare vuole fare l’affare della vita. In queste condizioni, arrivare a un punto di incontro è molto complicato.

A tutto questo, aggiungo un altro aspetto: la clientela estera si è un pochino raffreddata. Prima invece era super frizzante, perché il nostro è ancora un Paese molto interessante dal punto di vista di costo al mq; anche Milano, che per noi appare fuori controllo, per gli investitori esteri è normale amministrazione. La clientela tedesca, che prima comprava bene, oggi è molto spaventata, anche la Germania non sta crescendo come prima, fa fatica ed è molto più attendista. Tutto questo frena moltissimo il mercato”.

Sugli investitori la burocrazia pesa molto?

Aguzzi: “Sì, secondo me, pesa molto. Gli investitori fanno fatica. Noi abbiamo un Paese meraviglioso, l’Italia è molto amata, offre per gli investitori prezzi interessanti, ma abbiamo un fardello di burocrazia e di complessità che per loro è incomprensibile. Se per vendere un appartamento servono sette/otto mesi, l’operazione diventa complicata anche da un punto di vista economico. La Grecia, che ha un mercato simile al nostro, va molto più veloce.

I tempi della burocrazia rappresentano senza dubbio un blocco. A mio avviso, si dovrebbe lavorare sullo snellimento della burocrazia e sul controllo delle compravendite. Gli investimenti si incentivano con un mercato più trasparente, veloce e facile”.

Questa situazione si riscontra anche a Roma?

Deiana: “Sì, questa situazione è confermata anche a Roma. Noi veniamo da mesi di altissima domanda e da un po’ di calo dell’offerta, in alcuni casi il mercato romano ha fatto fatica a soddisfare le tante richiese. Il mercato è ciclico, adesso stiamo vivendo una fase in cui è necessario ritrovare un equilibrio.

Nei prossimi mesi ci aspettiamo un lieve calo della domanda e un aumento dell’offerta sul mercato. Questo riporterà a un bilanciamento. Nel prossimo semestre prevediamo dei numeri sostanzialmente in linea”.

Aguzzi: “Secondo me, la ripresa anche su Roma cominceremo a vederla nell’estate del 2024. Anche perché oggi i prezzi non accennano a diminuire”.

Qual è invece la situazione del mercato del lusso?

Aguzzi: “Se guardiamo la gamma più alta, sopra ai due milioni, solitamente chi compra non ha bisogno di ricorrere a un mutuo o a un finanziamento. Ci sono pochi pezzi, che quindi vanno via anche più facilmente.

Se oggi avessimo il 30% di immobili di pregio da vendere, saremmo felici, ma non ci sono. La situazione è più difficile per quanto riguarda gli immobili medio-alti, attorno al milione. E più si scende più la situazione diventa complicata.

Ma bisogna fare anche un’altra considerazione: spesso le proprietà di grande valore risultano difficili da vendere, magari per il vincolo architettonico. Noi abbiamo un portafoglio immenso di proprietà di questo tipo. Penso che anche questo processo debba essere snellito”.

Gli italiani sono proprietari di casa per eccellenza. Le cose cambieranno o si continuerà a scommettere sul mattone?

Aguzzi: “Dipende con quale orizzonte guardiamo. Se guardiamo a cinquant’anni, per come stiamo andando, con la popolazione italiana che sta invecchiando tantissimo, ci saranno più case da passare di generazione in generazione rispetto ai nuovi nati. Se guardiamo ai prossimi vent’anni, invece, la casa rimarrà un bene importante. Anche perché per l’italiano la proprietà immobiliare fa parte del Dna, la casa dà un senso di sicurezza.

Chi vedo in difficoltà sono le giovani coppie.

Questo tipo di clientela deve essere aiutata, ad esempio con una detassazione, con mutui agevolati, altrimenti non potrà accedere al mercato. Tutto questo determinerà una dinamica diversa: magari ci si sposterà sempre di più dalle zone centrali, che diventeranno solo per i turisti. Questa dinamica un po’ si è già vista con il Covid. Questo, secondo me, sarà un trend sociale importante. L’unico rischio molto grande è di vedere nei centri storici delle grandi città solo turisti e B&B”.

Parlando per un momento del vostro Gruppo, quali sono i punti di forza del vostro brand?

Aguzzi: “Partiamo dal nome. Si tratta di un nome tedesco, che da un lato non aiuta, ma dall’altro dà molta sicurezza e fiducia. Professionalmente siamo riconosciuti come molto validi. Il network internazionale funziona molto bene: quando abbiamo delle belle proprietà e le mettiamo in giro nel nostro network attraiamo investitori sui mercati locali. E questo è molto importante. Non tutti i competitor riescono a fare questo.

Siamo molto attenti e scrupolosi, questo ci permette di avere un certo tipo di qualità. Non ci sono oggi in Italia altre realtà organizzate come noi, il supporto che diamo agli agenti è importante, soprattutto sulla parte legale, marketing, tecnico-burocratica, fotografica.

A volte ci vedono un pochino troppo alti, ma in realtà non lo siamo. Specifico: in alcune realtà, come ad esempio Desenzano del Garda, lo siamo volutamente, perché gestiamo un certo tipo di clientela e di proprietà; mentre su Roma, Bologna, Firenze non è così. Anzi, stiamo cercando di andare sul mercato medio e medio-alto, non per forza altissimo, per aumentare il numero di transazioni e portare la stessa qualità su quel mercato. Questo è un po’ il cambiamento che stiamo facendo. Siamo allineati agli altri come i costi”.

Deiana: “Un aspetto molto importante è poi quello legato alla collaborazione all’interno dei nostri market center tra gli agenti. Creiamo dei veri e propri link tra gli agenti: le informazioni degli immobili e il servizio possono girare molto fluidamente tra tutti gli agenti, unitamente ai nostri servizi tecnologici e digitali. Cerchiamo di velocizzare il più possibile. Uno dei nostri obiettivi è quello di cercare di ridurre le tempistiche medie di compravendita, di essere sempre molto rapidi e veloci.

La nostra ambizione e volontà è anche quella di ridefinire gli standard del valore della mediazione immobiliare mantenendo dei tariffari e dei prezzi in linea con quelli che offre il mercato. Questo lo possiamo fare grazie alla sostenibilità della nostra rete market center con i servizi centralizzati, che ci consentono di poter essere sempre sostenibili ed efficaci e di poter investire molto sul business e meno sulla struttura”.

In conclusione, qual è il futuro dei professionisti dell’immobiliare?

Deiana: “Io provengo da venticinque anni di esperienza in questo settore e posso dire che in questo periodo è cambiato moltissimo. A non essere cambiata è sempre la fiducia che si ripone nell’interlocutore. Il rapporto umano è determinante. Ad essere cambiato è sicuramente l’approccio, la metodologia iniziale, il modo di poter contattare il cliente, il modo di poterlo incontrare, il modo di essere più visibili.

Il tema della tecnologia è poi molto importante. L’azienda, in questo momento, sta investendo moltissimo sullo sviluppo digital, tecnologico, sull’analisi e il management dell’informazione, sull’analisi dei dati statistici. Oggi tutto questo è la base del nostro lavoro, altrimenti non riusciremmo ad essere efficaci ed efficienti per poter offrire un servizio ai nostri agenti immobiliari a livello B2B e gli agenti immobiliari ai nostri clienti a livello B2C”.

Aguzzi: “Io arrivo dai servizi finanziari e ho un grande sogno, che i nostri agenti siano dei consulenti. Ho visto delle cose stupende in altri Paesi, come la mappatura dall’alto tramite Google Maps dell'edificio, del piano, e la definizione del prezzo, del valore, in base alle compravendite che ci sono state negli edifici simili situati nei pressi.

La valutazione immobiliare è sempre complicata. Per un agente è un test importante e non è facile.

Quando avremo qualcosa di sofisticato di questo tipo, con l’intelligenza artificiale, con dati e aziende come Google, secondo me il mestiere cambierà ancora. E, a mio avviso, questi player entreranno anche in questo mercato. Io sono abbastanza convinto del fatto che si debba stare al passo con i tempi. Vedo alcuni agenti che riescono, altri che non riescono e il nostro compito è accompagnarli e farli crescere”.