Muffa in una casa in affitto, chi è responsabile?

Dopo aver firmato un contratto di locazione ed essere finalmente entrati in possesso dell'abitazione, può succedere di incorrere in qualche problema, per esempio la presenza di muffa nell'appartamento. Un disagio notevole, rispetto al quale in molti non sanno come comportarsi. 

È bene sapere quindi che la prima cosa da fare è avvisare il proprietario di casa, la muffa va infatti immediatamente segnalata al locatore. Successivamente è necessario procedere alla rimozione della muffa, operazione che deve essere effettuata dal personale specializzato.

Ma cosa provoca questo fastidioso disagio? Nella maggior parte dei casi le strade sono due:

• un difetto nella costruzione;
• un comportamento errato da parte degli inquilini.

Vediamo allora come comportarsi in queste situazioni e come arrivare a una soluzione definitiva.

Quando si forma la muffa in casa?

L'oscuramento delle pareti o la comparsa di piccoli puntini potrebbero essere un segnale della formazione di muffa. Un problema da eliminare immediatamente perché è nocivo per la salute.

A causarla è l'umidità che penetra dall'esterno, spesso attraverso pareti perimetrali non coibentate, che causano prima condensa e poi muffa. Ma a determinare questo problema può essere anche il comportamento errato di chi abita in casa.

Un errore abbastanza comune, per esempio, è quello di collocare un armadio troppo vicino a una parete perimetrale coibentata in misura insufficiente. Dietro al mobile, infatti, l'aria non circola bene e quindi la condensa che si forma sulla parete non si asciuga completamente e costituisce terreno fertile per la comparsa della muffa. Quando a essere coinvolti sono bagno e camera da letto, spesso la colpa è della scarsa circolazione di aria nelle stanze e dall'eccesso di umidità.

Come si riconosce la muffa quando non è ancora evidente? Esistono dei segnali inequivocabili:

• odore di marcio in casa o negli armadi;
• colorazione bruna delle superfici, delle cassette del wc o dei battiscopa;
• elevata umidità e formazione di condensa sulle finestre;
• sintomi di malattia come asma, tosse e allergie.

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Chi chiamare per denunciare la muffa in casa?

Il diritto di locazione è molto chiaro su un punto: tra gli obblighi dell'inquilino vi è quello di notificare immediatamente la presenza di muffa al proprietario mediante lettera raccomandata. In caso contrario può essere tenuto a rispondere dei danni che ne conseguono.

Sempre sconsigliato è cercare di risolvere il problema in autonomia, acquistando prodotti anti muffa fai da te che spesso sono costosi e non risolvono il problema in modo radicale. Occorre, invece, chiamare personale specializzato. Ci sono infatti molti professionisti esperti, in grado di eliminare le spore in modo radicale, l'importante è agire tempestivamente affinché la muffa non cresca ulteriormente, contaminando altre zone dell'abitazione.

C'è però un elemento da chiarire: chi paga per eliminare la muffa? Vediamo cosa dice la legge in proposito.

Muffa in casa, chi deve pagare?

Come abbiamo visto, la muffa in casa può essere causata da un problema strutturale o da un cattivo comportamento di chi la abita. A seconda della circostanza, la responsabilità – anche economica – cambia.

Nel primo caso è del proprietario, nel secondo dell'inquilino. Rispetto alla prima circostanza l'articolo 1.578 del Codice Civile, che norma i vizi della cosa locata, chiarisce che in presenza di vizi il locatario può pretendere la risoluzione del contratto.

Umidità e muffa sono vizi tali da “diminuire in modo apprezzabile l’idoneità dell’uso pattuito”, e “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa”.

In questo caso il proprietario è quindi tenuto a pagare per la rimozione della muffa. Deve inoltre risarcire l'inquilino per gli eventuali danni nel caso in cui non si adoperi rapidamente per risolvere il problema.

Da parte sua, quest'ultimo può chiedere la risoluzione del contratto di affitto o la riduzione del canone mensile. Se però la muffa deriva da un errato comportamento dell'inquilino, ovvero dalla cattiva conduzione dell'appartamento, o da muffa causata da condensa nel caso di stanze non sufficientemente arieggiate, è il conduttore che deve risolvere il problema a sue spese.

Inoltre, deve risarcire il proprietario di casa se ha procurato danni permanenti all’immobile e al suo valore, circostanza che può presentarsi nei casi più gravi e a lungo trascurati. Occorre quindi determinare con precisione di chi sia la responsabilità

Quando chiamare la Asl per un sopralluogo

A questo proposito la legge italiana prevede che, quando la colpa della muffa in casa sia del proprietario, dopo il sopralluogo da parte della Asl il conduttore possa ottenere la disdetta immediata del contratto di affitto ed, eventualmente, il risarcimento dei danni.

Normalmente il sopralluogo viene richiesto dall'inquilino, attraverso un esposto formale, nel caso in cui abbia già avvisato il proprietario della presenza di muffa in casa e quest'ultimo non sia intervenuto e non abbia offerto alcun riscontro.

La relazione della Asl è quindi necessaria per ottenere la disdetta immediata del contratto di locazione, quindi senza il preavviso di sei mesi, o per rimodulare il contratto di affitto tenendo in considerazione il disagio subito.

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Come avvisare il proprietario di casa?

Come dicevamo, l'inquilino è tenuto ad avvertire il proprietario di casa della presenza di muffa in casa. Ma come deve avvenire questa comunicazione? Occorre compilare un modello attraverso il quale segnalare il problema e chiedere una congrua riduzione del canone o in alternativa la risoluzione anticipata dal contratto.

Esistono dei fac simile di questa domanda, che va inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno. Occorre specificare innanzitutto chi sia il mittente e chi il destinatario e poi chiarire:

“Ho rilevato la presenza estesa di muffa sul soffitto/parete dell’appartamento di sua proprietà in via...” e che “ho provveduto in più di una occasione a segnalarle l’accaduto, affinché potesse effettuare le opportune verifiche volte ad accertare l’esistenza e la causa del problema, oltre che adottare i necessari provvedimenti. Ciò nonostante lei ha temporeggiato inutilmente e dannosamente evitando di porre rimedio al problema con appositi lavori di manutenzione del suo immobile”.

Concludendo che “in considerazione di quanto premesso, ai sensi di quanto disposto dagli articoli 1.578 e seguenti del Codice civile, con la presente chiedo che mi venga applicata una riduzione del canone su base annua, fino a quando non sarà stato ripristinato il buono stato dell'immobile”, oppure “la risoluzione anticipata dal contratto di locazione. La invito pertanto, previa redazione del verbale di fine locazione e previa verifica del buono stato dei luoghi, a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto”.