Le località sciistiche di lusso e super lusso più costose al mondo

Il turismo sciistico è in gran parte tornato alla normalità, a oltre quattro anni dai disagi causati dal Covid-19. La stagione invernale 2022-2023 ha registrato più di 370 milioni di giornate sciistiche a livello internazionale, segnando un ritorno alla media pre-pandemia. Il report di Savills sulle località sciistiche di lusso scatta un’istantanea sul mercato alla fine del 2024 individuando le location più costose e gettonate, con previsioni per l’anno appena cominciato.

“Le persone vogliono giustamente dimenticare la pandemia globale che ha sconvolto il mondo tra il 2020 e il 2023”, commenta Jeremy Rollason, responsabile Savills Ski, - ma i suoi effetti si faranno sentire a lungo. Durante quel periodo, le località alpine e nordamericane hanno registrato una crescita stratosferica dei prezzi, che ha iniziato a moderarsi solo nel 2023. La prima metà del 2024 ha seguito un modello simile: una domanda ridotta a causa di prezzi elevati, tassi di interesse persistentemente alti e un'incertezza globale continua. Oppure, viste le dinamiche degli ultimi anni, condizioni che potrebbero essere ragionevolmente descritte come “normalità””.

Tuttavia, prosegue Rollason, nella seconda metà del 2024 si è osservato un allentamento dei tassi di interesse su entrambe le sponde dell’Atlantico. Non sorprende, quindi, che i prezzi richiesti nelle località di lusso analizzate, dopo essere diminuiti in media del 4% nel 2023, siano aumentati in media del 3,8% nel 2024. Sebbene la tendenza generale sia al rialzo, ci sono molte variazioni: ad esempio, i prezzi richiesti a Courchevel 1850 sono aumentati del 30%, mentre a Vail si sono ridotti di una percentuale simile.

Outlook mondiale

Lo sci continua a svolgere un ruolo vitale in molte economie montane in tutto il mondo, con i visitatori di queste destinazioni che apportano significativi benefici economici. Consapevole delle sfide climatiche, l'industria degli sport invernali si sta impegnando ad adottare un approccio sostenibile che includa tutte e quattro le stagioni, laddove possibile. Le località sciistiche di tutto il mondo continuano a investire pesantemente in infrastrutture, da nuovi impianti di risalita a macchine per la neve, per sostenere i loro obiettivi di sostenibilità e il numero sempre crescente di sciatori a livello globale.

Molti mercati sono stati influenzati da temperature più calde e nevicate inferiori a causa del fenomeno meteorologico El Niño durante la stagione sciistica 2023-2024. Tuttavia, con l'avvicinarsi della stagione 2024-2025, i meteorologi prevedono l'arrivo di un inverno caratterizzato da La Niña. La Niña porta tipicamente temperature più fredde e, sebbene non garantisca neve, potrebbe prospettare buone condizioni per la prossima stagione.

Nord America

Secondo i dati pubblicati dalla National Ski Areas Association (NSAA), la stagione invernale 2023-2024 è stata la quinta più affollata mai registrata per le stazioni sciistiche statunitensi, con 60,4 milioni di visite. Nonostante una quantità complessiva di neve leggermente inferiore, storicamente collegata a un calo delle visite annuali secondo la NSAA, i resort hanno comunque attirato molti sciatori. Il numero totale di visitatori è rimasto elevato, superando persino i livelli considerati alti nel periodo pre-pandemico.

Europa

La stagione sciistica europea ha presentato un quadro misto. Molte località hanno affrontato modelli meteorologici variabili, che hanno limitato la durata della stagione 2023-2024, nonostante una tendenza generale all’aumento delle stagioni. Il mercato è alimentato da visitatori sia domestici che internazionali, con l'Europa che rimane una destinazione turistica per tutto l'anno. Tuttavia, il cambiamento climatico e l'aumento delle temperature rappresentano una sfida per le località a bassa quota, spingendo verso maggiori investimenti in tecnologie per l'innevamento artificiale e il turismo di tutte le stagioni per sostenere la crescita. Nel complesso, la stagione 2023-2024 ha riflettuto un'industria dello sci resiliente, pronta ad affrontare le sfide e a offrire prospettive promettenti per gli appassionati di sci in Europa.

Asia Pacifico

Il mercato sciistico dell'Asia-Pacifico è cresciuto significativamente negli ultimi anni, trainato dall’aumento dei redditi disponibili, dall'espansione del turismo e dall’interesse crescente per gli sport invernali nella regione. Giappone, Corea del Sud e Cina guidano il settore, offrendo stazioni sciistiche di livello mondiale con strutture moderne.

Le località giapponesi, in particolare quelle di Hokkaido e Nagano, sono famose per la qualità elevata della neve fresca, attirando turisti internazionali, soprattutto dall'Australia e da tutta l'Asia. La Cina sta emergendo rapidamente, investendo pesantemente nelle infrastrutture sciistiche e promuovendo una cultura sciistica domestica, con località che soddisfano sciatori di tutti i livelli.

L’indice sulle residenze di lusso in località sciistiche

La Savills Ski Prime Price League confronta una selezione delle migliori località sciistiche a livello globale per determinare quale registra il prezzo medio più alto al metro quadro per le proprietà residenziali di lusso. Ai fini di questa analisi, Savills definisce "lusso" le proprietà con prezzi superiori a €750.000.

Nonostante l’incertezza economica globale, i mercati immobiliari residenziali di lusso si sono dimostrati straordinariamente resilienti, e il mercato sciistico non fa eccezione. Sebbene la crescita dei prezzi nelle località sciistiche abbia rallentato rispetto al ritmo record subito dopo la pandemia, i prezzi medi delle proprietà residenziali di lusso in queste località sono aumentati del 3,8% nell’ultimo anno. In molti mercati, il disequilibrio tra domanda e offerta continua a far salire i prezzi.

Nonostante i prezzi rimangano in media inferiori del 2% rispetto ai massimi del 2022, sono comunque superiori del 34% rispetto ai livelli del 2021 e del 36% rispetto ai livelli pre-pandemia. Acquistare una proprietà residenziale di lusso è una decisione personale e profondamente emotiva per molti, e scegliere una proprietà sciistica di lusso non fa eccezione. Questo tipo di acquisto rappresenta non solo un valido investimento di capitale, ma anche un bene di grande valore sentimentale.

Aspen

Gtres

Aspen, composto da quattro aree sciistiche uniche: Aspen Mountain, Aspen Highlands, Buttermilk e Snowmass, è molto più che sci. È una meta di lusso per tutto l’anno, ideale per gli amanti dell’outdoor e per chi cerca una fuga esclusiva. Aspen mantiene il primo posto nella Prime Price League, con prezzi richiesti che si avvicinano a €40.000 al metro quadro. Nonostante il rallentamento in molte altre aree degli Stati Uniti dovuto agli alti tassi d'interesse, i prezzi di Aspen continuano a salire, registrando un aumento del 9,3% rispetto ai valori del 2023.

Courchevel 1850

Creative commons

Prima località sciistica costruita appositamente in Francia, Courchevel 1850 offre accesso ai Tre Valli, ospitalità di lusso e proprietà residenziali di alto livello. Con un prezzo medio richiesto di €34.600 al metro quadro, Courchevel è la seconda località più costosa nella Prime Price League.

Val d'Isere

Val d’Isère presenta i secondi prezzi residenziali più alti in Francia e si posiziona terza nel nostro indice, con un prezzo medio richiesto di quasi €30.000 al metro quadro. Il mercato è costantemente considerato uno dei più desiderabili delle Alpi sia per le proprietà di lusso che per le sue piste da sci, con un'ampia scelta di percorsi e piste impegnative. Questa località di alta quota è regolarmente inclusa nella top 10 del Savills Ski Resilience Index.

St Moritz

St Moritz (Svizzera) Myswitzerland.com

Tra le nove località sciistiche svizzere presenti nella top 20 per prezzi, St. Moritz è una delle più costose. Attira costantemente ultra-ricchi da tutto il mondo, sia per lo sci che per lo stile di vita esclusivo. Nota per gli sport invernali sin dal XIX secolo, il prezzo medio richiesto per una proprietà residenziale di lusso è di €26.600 al metro quadro, posizionandola come quinta località più cara nella Prime Price League.

Cortina D'Ampezzo

Ospitando le Olimpiadi Invernali del 2026 insieme a Milano, Cortina d’Ampezzo è diventata un punto di riferimento per gli sciatori di tutto il mondo negli ultimi anni. Questa crescente attenzione si riflette nei mercati residenziali di lusso, dove i prezzi medi richiesti sono aumentati dello 0,03% rispetto all’anno precedente, raggiungendo €14.800 al metro quadro. L’interesse globale probabilmente continuerà a sostenere i prezzi e la loro crescita nei prossimi anni.

I prezzi delle location ultra-prime

Le dieci località con i prezzi ultra-prime più alti rimangono in gran parte invariate rispetto al 2023, anche se alcune località hanno guadagnato o perso posizioni nella classifica. Aspen si conferma al primo posto per i prezzi ultra-prime, con valori medi vicini a €85.000 per metro quadro. Il mercato è in forte espansione poiché individui ultra-ricchi, sia nazionali che globali, scelgono la località del Colorado come base invernale.

Le località svizzere costituiscono quasi la metà delle prime 10 destinazioni per i prezzi ultra-prime. Tra queste, Verbier è al primo posto tra le stazioni sciistiche svizzere, con un prezzo medio richiesto di €45.000 al metro quadro. Tuttavia, in località come Gstaad e altre in Svizzera, le proprietà più desiderabili spesso vengono vendute senza essere ufficialmente sul mercato. Queste transazioni off-market possono raggiungere prezzi da €40.000 a oltre €75.000 per metro quadro, ben al di sopra dei prezzi ufficiali per proprietà ultra-prime.

I resort francesi rappresentano più di un terzo della Ultra-Prime Price League, con Val d’Isère e Courchevel 1850 che registrano i prezzi ultra-prime più elevati. In entrambe le località, i prezzi medi richiesti per le proprietà di fascia altissima spesso superano €40.000/m².

Vail, che nel 2023 occupava il secondo posto nella classifica ultra-prime, scende al quarto posto quest'anno, con un prezzo medio richiesto di €43.000 al metro quadro. Negli Stati Uniti, gli alti tassi di interesse per i mutui a tasso fisso trentennale hanno rallentato il mercato immobiliare, influenzando anche i segmenti prime e ultra-prime, che normalmente sono meno dipendenti dai mutui.

Previsioni 2025 per il mercato di lusso sciistico

Abbiamo analizzato le prospettive del mercato residenziale di lusso in dieci principali località alpine per l'anno a venire, utilizzando quattro indicatori chiave:

1. Resilienza ai cambiamenti climatici
2. Apertura agli acquirenti internazionali
3. Volume di offerta disponibile
4. Prossimità ai trasporti (considerata in misura minore).

Chamonix offre le seconde prospettive più solide tra le dieci località analizzate, grazie a livelli di offerta bassi, apertura agli acquirenti stranieri, prezzi medi relativamente accessibili e un'elevata resilienza. Questa località francese, situata alla base del Monte Bianco e al crocevia tra Francia, Svizzera e Italia, è da tenere d’occhio nei prossimi anni.

Le località svizzere rappresentano quasi la metà delle destinazioni analizzate quest’anno, confermando il paese come sinonimo di "rifugio sicuro" per i ricchi di tutto il mondo. La domanda supera l’offerta nella maggior parte delle località svizzere coperte dall’analisi, fatta eccezione per Villars, dove gli agenti locali riportano un equilibrio tra domanda e offerta. Gli acquirenti stranieri devono essere consapevoli delle restrizioni sugli acquisti in Svizzera, che variano da cantone a cantone e possono influenzare i mercati immobiliari a livello locale.