Differenza tra prezzo e valore di un immobile: perché è importante?

Troppo spesso il valore di mercato di un immobile e il prezzo di vendita sono utilizzati come sinonimi. In realtà, soprattutto quando si tratta di affari e di compravendite di case, è importante fare chiarezza e distinguere nettamente i due concetti per non sbagliare la valutazione dell’immobile e per realizzare un prezzo di vendita che soddisfi sia il venditore che l’acquirente.

Anche se il rischio è quello di ricadere in sottigliezze, chiunque sia coinvolto in una transazione di questo tipo non può negare che la differenza tra il prezzo e il valore di un immobile possa influenzare l’andamento della vendita o dell’acquisto di una proprietà.

Qual è la differenza tra prezzo di mercato e valore di stima

Considerare come sinonimi il prezzo di mercato e il valore di stima di un immobile potrebbe fuorviare il venditore nella trattativa di cessione della proprietà dello stesso. Allo stesso tempo, l’alta o la bassa aspettativa di un acquirente potrebbe portarlo fuori strada circa la convenienza e il buon esito di una trattativa immobiliare. Per queste motivazione, arrivare ad allineare il prezzo di vendita con il valore di stima potrebbe essere un esercizio importante quando si entra, come parte interessata, in una compravendita immobiliare.

Una prima differenza si può cogliere tra il concetto di valore di mercato (o di stima) e il prezzo di un immobile. Il primo consiste nell’assegnare un prezzo a un immobile che coincida con quello che gli acquirenti sono disposti a spendere per quella proprietà in un dato momento. La stima, per la quale ci si avvale di un professionista esperto nel campo immobiliare, può dipendere da vari fattori, dei quali ne tiene conto proprio il professionista nel dare una risposta a un possibile venditore o compratore.

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Che cos’è il valore di mercato?

Infatti, il valore di un immobile può dipendere, innanzitutto, dalle condizioni del mercato in quel periodo. Le oscillazioni della domanda e dell’offerta nella zona dove sia presente l’immobile oggetto di compravendita possono riflettere le tante richieste o, al contrario, la poca gente interessata. Inoltre, le condizioni economiche generali, ovvero lo stato dell’economia locale e nazionale, sono fattori che influenzano l’andamento delle compravendite immobiliari e, di conseguenza, anche il valore di mercato.

Da non sottovalutare sono anche le caratteristiche della proprietà, ovvero le dimensioni dell’immobile, il suo stato di manutenzione, la posizione e l’accessibilità. A tal proposito, chi interviene in una compravendita potrebbe aver già effettuato un confronto con proprietà simili e, cioè, valutare a quali prezzi recenti siano stati venduti immobili che presentino caratteristiche equivalenti nella stessa zona.

Come stabilire il valore di mercato

Come accennato, per arrivare a stabilire quale sia il valore di mercato di una proprietà è necessario ricorrere a una valutazione accurata e dettagliata dell’immobile. Una stima di questo tipo può essere fatta da professionisti esperti che possano chiarire tutti i dubbi e le domande di chi vende e di chi compra. In particolare si distingue tra una valutazione professionale e il lavoro svolto dagli agenti immobiliari.

Nel primo caso, un perito immobiliare può fornire una stima a pagamento che trae la sua determinazione da parametri standardizzati. Al termine della valutazione dell'immobile l'esperto rilascia una perizia. Diversamente, l’agente immobiliare è un esperto del settore e conosce bene le dinamiche del mercato locale e di zona, consentendo a chi richiede una sua valutazione, le indicazioni sul mercato immobiliare.

Valore di costo immobiliare: che cos'è?

Affidarsi a un professionista del settore consente di fare un confronto del proprio immobile o di quello del quale si valuta l’acquisto, con altri in vendita dello stesso tipo e nella stessa zona. 

In tal senso, arrivare a una definizione di stima potrebbe stabilire il valore di mercato dell’immobile, ovvero la somma di denaro più probabile che si possa ottenere dalla vendita di un bene immobile in un mercato libero e concorrenziale. Tuttavia, nel contesto estimativo immobiliare è necessario tener conto del valore di costo che consiste nella somma di tutte le spese occorrenti a creare o ricostruire un bene, inclusi i costi diretti (materiali e della manodopera) e indiretti (spese generali e ammortamenti).

Il prezzo finale di un immobile: in cosa consiste

Diversamente dal concetto di valore, il prezzo di un immobile è l’importo che il proprietario desideri realizzare dall’operazione di vendita. Anche per il prezzo è necessario considerare vari fattori, tra i quali:

• le aspettative personali, ovvero il valore emotivo che il proprietario assegna all’immobile perché spinto da ricordi e valori affettivi personali vissuti sulla propria pelle;
• gli investimenti fatti sull’immobile per migliorarlo e per ristrutturarlo;
• le esigenze finanziarie, ovvero l’urgenza o meno del proprietario di arrivare a ottenere la somma di denaro necessaria all’acquisto della proprietà.

Come si determina il prezzo e il valore di un immobile

Come visto, quindi, nel determinare il valore di mercato di un immobile entrano in gioco fattori affettivi che possono portare a far accrescere il valore economico dell’abitazione. Almeno dal punto di vista ideale, perché l’effettivo valore di mercato si basa su parametri ben più precisi che non siano le emozioni del venditore. Nella determinazione del valore di mercato, infatti, si fa affidamento a parametri piuttosto esatti e si arriva a fornire una stima su quale possa essere l’importo più appropriato di vendita dell’immobile tenendo conto:

• della superficie commerciale dello stesso;
• della quotazione al metro quadrato;
• dei coefficienti di merito, ovvero di tutti quegli elementi attribuiti all’immobile che possono renderlo più o meno appetibile rispetto ai gusti del compratore. Tra questi elementi si ricordano:
  • la tipologia costruttiva e l’età dell’immobile;
  • l’ubicazione e la comodità nel raggiungere i servizi principali della città;
  • l’esposizione del fabbricato e le finiture interne ed esterne;
  • la classe energetica.

Come si calcola il prezzo di vendita di un immobile

Rispetto al valore del mercato e ai suoi parametri utili alla determinazione, il prezzo di vendita di un immobile costituisce un elemento tangibile. Infatti, con esso si stabilisce il corrispettivo che l’acquirente deve versare al venditore per il trasferimento della proprietà.

In definitiva, si tratta di determinare l’importo che il proprietario dell’immobile vuole realizzare dall’operazione di compravendita. La cifra si bassa sul valore di mercato precedentemente definito, ma può essere incrementata in base al valore ideale stabilito dal venditore, ovvero dalle sue aspettative personali perché influenzate da emozioni, ricordi ed esperienze vissute grazie all’immobile.

Cosa avviene se valore dell’immobile è troppo distante dal prezzo di vendita

È fondamentale non confondere il valore ideale con il prezzo, in quanto un’aspettativa troppo alta potrebbe fuorviare il venditore e portarlo a stabilire un importo fuori mercato che nessun acquirente sia disposto a versare. Ad esempio, un immobile potrebbe avere un valore commerciale di vendita di 200.000 euro, differente dalle aspettative del venditore che potrebbe decidere autonomamente di venderlo al prezzo di 250.000 euro per il valore affettivo che lo lega.

Come si può facilmente intuire, un prezzo di vendita troppo alto rispetto alle aspettative del mercato immobiliare determinerebbe un allungamento dei tempi necessari a effettuare la vendita, con troppi potenziali compratori non disposti a spendere la cifra stabilita dal venditore.

Differenza tra prezzo valore e valore dichiarato

Un’ulteriore distinzione che regola le operazioni di compravendita immobiliare la si può cogliere tra il prezzo valore e il valore dichiarato. La distinzione è di relativa e recente istituzione secondo quanto prevede il comma 497, dell’articolo 1, della legge numero 266 del 2005 in base al quale il legislatore ha voluto introdurre, nel nostro ordinamento, il concetto di prezzo valore che è quello oggettivo e incontestabile per determinare la base imponibile degli atti traslativi a titolo oneroso.

Il criterio del prezzo valore emerge, in particolare, per tutti quegli atti che determinano la base sulla quale definire una determinata imposta. Per esempio, nel caso dell’imposta di registro - che si calcola applicando un’aliquota al prezzo di vendita dell’immobile - si potrebbe occultare il prezzo di vendita al fine di risparmiare sull’imposta e considerare il valore dichiarato nell’atto dalle parti, artificiosamente ribassato dalle stesse.

Come si calcola il prezzo valore?

Spetta, dunque, all’Agenzia delle Entrate stabilire se il prezzo di vendita sia stato occultato al fine di ottenere un vantaggio nel pagamento di un’imposta e, pertanto, procedere con l’accertamento del reale valore dell’immobile.

Si ricorda che il prezzo valore si calcola considerando il valore catastale dell’immobile ovvero moltiplicando la rendita catastale complessiva del fabbricato a un coefficiente stabilito in via preventiva e pari, per gli immobili a uso abitativo della Categoria A, a:

• 126 se si tratta di acquisto di una seconda casa;
• 115,5 se l’acquisto riguarda una prima casa.

Da questo punto di vista, si può concludere che vi è una differenza imprescindibile tra il valore catastale e il prezzo di vendita.

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