Chi paga la manutenzione dell'ascensore condominiale?

La suddivisione dei costi tra il conduttore e il locatore sono definiti dal Codice Civile e da una serie di norme ad hoc. In questo più ampio contesto viene chiarito anche come vanno suddivise le spese di manutenzione dell’ascensore tra proprietario ed inquilino: al primo spettano quelle straordinarie, al secondo quelle ordinarie e i costi legati al suo funzionamento. Un documento da controllare è anche il contratto di locazione, all’interno del quale potrebbero essere state inserite delle clausole che esulano da quanto previsto dalla normativa vigente.

Chi paga le spese di manutenzione dell'ascensore

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli ascensori condominiali sono in capo ai proprietari dei vari appartamenti. I costi vengono ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà e dell'altezza del piano, seguendo un criterio che è stato introdotto dall’articolo 1124 del Codice Civile.

Sono tenuti a sostenere i costi relativi all'ascensore anche chi abita al piano terra: è un bene comune ed il fatto che da loro non venga utilizzato non li esonera dagli obblighi di sostenere i costi.

Come vengono suddivise le spese

Le spese di manutenzione e gestione dell’ascensore condominiale vengono suddivise come segue:

• il 50% della spesa viene diviso sulla base dei millesimi di proprietà. In altre parole metà dei costi vengono divisi tra i condomini in proporzione al valore della loro proprietà, tenendo conto delle tabelle millesimali;
• per l’altro 50% ci si basa sull’altezza del piano. La rimanente parte della ripartizione viene effettuata sulla base del piano in cui abita il singolo proprietario: più è alto, maggiori saranno i costi che deve sostenere.

A questo punto è necessario introdurre un’ulteriore distinzione:

• manutenzione ordinaria, i cui oneri sono in capo a tutti i proprietari, sulla base dei criteri che sono stati stabiliti dall'articolo 1124 del Codice Civile;
• manutenzione straordinaria, i cui lavori devono essere opportunamente deliberati dall’assemblea condominiale.

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La manutenzione di un ascensore è ordinaria o straordinaria?

Quando vengono effettuati degli interventi in un ascensore i lavori possono rientrare nella manutenzione ordinaria o in quella straordinaria. Nella prima rientrano i controlli semestrali, la lubrificazione e la pulizia di tutti i componenti; nella seconda rientrano gli interventi più importanti, quelli legati a dei guasti improvvisi, che potrebbero richiedere la sostituzione di alcuni elementi come le funi.

Nel dettaglio la manutenzione ordinaria, che deve essere eseguita ogni sei mesi:

• include la verifica e la lubrificazione dei componenti. Vengono controllati i sistemi di sicurezza e si puliscono tutti gli elementi che permettono all’intero impianto di funzionare alla perfezione:
• l'obiettivo di questi lavori è quello di mantenere efficiente e sicuro l'ascensore, nel tentativo di prevenire i guasti e prolungare la durata dei vari componenti.

La manutenzione straordinaria:

• si rende necessaria quando si deve intervenire su dei guasti che si manifestano in un certo momento;
• è necessaria per sostituire delle parti usurate o danneggiate. O quando si devono effettuare delle riparazioni complesse a seguito di un guasto che si è rilevato mentre si effettuano dei controlli ordinari;
• l’obiettivo è quello di implementare il livello di sicurezza dell’intero impianto nel momento in cui le attività di manutenzione ordinaria non sono più sufficienti.

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Lavori sull'ascensore, paga il proprietario o l’inquilino?

A questo punto entriamo nel vivo della questione: i costi degli interventi da effettuare sull’ascensore sono in capo all’inquilino o del proprietario? Quando si devono sostenere le spese legate al suo normale funzionamento o alla manutenzione ordinaria, i costi sono a carico dell’inquilino, sempre che all’interno del contratto di affitto non sia stato previsto qualcosa di diverso.

A carico del locatore, invece, c’è la manutenzione straordinaria. Quando a seguito di una verifica periodica dovesse emergere l’esigenza di effettuare un intervento che non rientra nella manutenzione ordinaria, spetterà al proprietario pagare gli interventi che non vi rientrano.

In questo senso è molto chiaro quanto prevede l’articolo 1576 del Codice Civile, secondo il quale il proprietario è tenuto ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, con la sola esclusione di quelle di piccola manutenzione, che devono essere effettuate dall’inquilino.

A fornire qualche ulteriore indicazione è la Legge n. 92/1978, che ha sottolineato come le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino, che deve prendersi carico anche del servizio di pulizia e del funzionamento dell’ascensore. Le parti hanno diritto a prendere degli accordi diversi nel momento in cui sottoscrivono il contratto di locazione.

Chi aggiusta l'ascensore?

L’ascensore condominiale deve essere riparato dal suo proprietario, quindi il condominio. L’impianto deve essere sottoposto ad una manutenzione regolare, in modo che sia sempre sicuro e funzionante. A dover far in modo che siano rispettati gli obblighi di manutenzione è l'amministratore, che deve anche far in modo che siano ottemperate le norme ascensoristiche vigenti:

• deve essere effettuata la manutenzione periodica da parte di personale qualificato, che lo stesso amministratore deve nominare attraverso un contratto di manutenzione;
• un ente competente deve effettuare una verifica sull’impianto ogni due anni. Il rapporto di ispezione dovrà essere inviato all’amministratore o al proprietario dell’edificio.

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Obblighi dell’amministratore di condominio

Uno dei compiti dell’amministratore è proprio quello di determinare quali siano le spese di manutenzione ordinaria necessarie per gestire l'ascensore, di cui dovrà rendere conto all’assemblea, provvedendo a presentare le apposite relazioni sulla gestione. Le spese di manutenzione straordinaria, invece, vengono determinate da una specifica delibera dell’assemblea.

Nel caso in cui ci dovesse essere un pericolo grave ed imminente, l’amministratore è obbligato ad intervenire immediatamente per far cessare il pericolo ed evitare eventuali danni. È poi tenuto a rendere conto delle spese che ha sostenuto nel corso della prima riunione utile.

Spetta all'amministratore incaricare un organismo notificato che effettui la verifica biennale di ogni ascensore presente nel condominio: l’ispezione periodica è un obbligo di legge previsto dal Dpr n. 162/99.