Indice di edificabilità: che cos'è, come si calcola e a cosa serve

Nell’ambito della pianificazione urbanistica e dell’attività edilizia, si fa spesso ricorso all’indice di edificabilità come strumento normativo a disposizione dei tecnici del settore per valutare la fattibilità di una proposta progettuale. Nel contesto edilizio si definisce anche l'indice edificatorio (o di fabbricabilità) per indicare, in quantità di volume o di superficie, qual è la capacità di realizzare delle costruzioni in un lotto di terreno. 

In tal senso, per stabilire se e quanto sia possibile costruire all’interno di una determinata area, garantendo nel contempo il rispetto delle norme urbanistiche in vigore nonché la sostenibilità ambientale, è imprescindibile conoscere l’indice di edificabilità e come si calcola.

Come si calcola l'indice di edificabilità

L'indice di edificabilità è, dunque, un parametro urbanistico che stabilisce la quantità massima di costruzione, espressa in volume (m3/m2) o in superficie (m2/m2), che può essere realizzata per ogni metro quadrato di terreno. L’indicatore è definito dal Piano Regolatore Generale (PRG) comunale e serve come strumento di controllo urbanistico per gestire l'espansione edilizia, evitando l'eccessivo sfruttamento del suolo e tutelando la qualità della vita. 

Per il calcolo dell’indice di edificabilità si utilizza una formula matematica semplice mediante la quale si mette in rapporto il volume o la superficie edificabile e la superficie del terreno sulla quale si intenda costruire. Pertanto, la formula è: Indice = Volume massimo edificabile in m3/Superficie in m2. 

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Cosa si intende per indice di edificabilità territoriale e fondiaria 

È bene fare una distinzione tra l’indice di edificabilità territoriale e l’indice di edificabilità fondiaria. Il primo si riferisce al carico complessivo di costruzione su una zona territoriale omogenea comprensiva degli spazi comuni e delle attrezzature pubbliche. 

Pertanto, con l’indice di edificabilità territoriale si considera la densità edilizia massima ammissibile su un’area omogenea destinata non solo alle costruzioni private, ma anche ai servizi collettivi. 

Per indice di fabbricabilità fondiaria, invece, si intende il singolo lotto e si fa riferimento, in via esclusiva, alla superficie fondiaria privata, al netto degli spazi pubblici. È questo, dunque, il parametro che viene preso in considerazione per calcolare la volumetria e gli standard urbanistici da parte dei professionisti. 

Qual è l’indice di edificabilità di un terreno agricolo

Diverso dai lotti urbani è il caso dei terreni agricoli. In linea di massima si può dire che i terreni non siano edificabili, appunto perché la loro funzione è legata, essenzialmente, alla produzione agricola. 

Tuttavia, si possono concedere delle eccezioni e rendere fabbricabili anche questi lotti, purché la realizzazione di edifici sia funzionale allo svolgimento dell’attività agricola. Pertanto, è ammissibile la realizzazione di serre, magazzini, stalle e ogni costruzione che non alteri la destinazione del terreno. A seconda dei casi, si può installare una casa mobile. 

L'esistenza dei vincoli, tuttavia, fa in modo che l’indice di edificabilità di un terreno agricolo rimanga di solito molto basso e pari a 0,03 m3/m2, come stabilito nel Piano Regolatore Generale. 

Quanto si può costruire su un terreno di 2000 mq

Nella fase di progettazione edilizia, un tecnico si pone la domanda di quanto deve essere grande un terreno edificabile per costruire una casa. Se, ad esempio, il terreno per costruire è di 2000 mq in una zona dove l’indice di edificabilità è pari a 0,70 m3/m2, il calcolo del valore in metri cubi si ottiene con la formula m3 = 0,60 x 2000 = 1200 m3.

Il rapporto tra il volume e la superficie si deve dividere, successivamente, per l’altezza della costruzione. Supponendo che questa sia di 4 metri, la formula da applicare i è 1200 m3 / 4 metri =  300 m2. 

È questo il valore, in metri quadri, di quanto si possa costruire sul lotto, al netto delle variazioni che si possono incontrare a seconda dei differenti regolamenti comunali e regionali. Nel caso di un terreno agricolo di 10.000 m2, dall’applicazione della formula dell’indice di edificabilità, si ottiene: 10.000 m2 x 0,03 m3/m2 = 300 m3 di valore massimo edificabile. 

Per la corretta gestione di un progetto edilizio, si può far ricorso anche a software che le varie imprese di project management mettono a disposizione. Tra gli strumenti da usare vi è anche il calcolo online dell’indice di edificabilità. 

Dove si trovano gli indici di edificabilità

Per reperire gli indici sui quali si basano i calcoli di volumetria e gli standard urbanistici è necessario far riferimento a tutta una serie di strumenti normativi, il primo dei quali è il decreto ministeriale numero 1444 del 2 aprile 1968. Il provvedimento è fondamentale per chi operi nell’edilizia in quanto stabilisce:

"i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'articolo 17 della Legge 6 agosto 1967, numero 765". 

Inoltre, ciascun professionista deve verificare, a livello locale, cosa prevede il Piano Regolatore Generale (PRG) sull’attribuzione degli indici di edificabilità ai lotti e alle aree, nonché le leggi regionali. 

Rispetto alle norme nazionali, è bene ricordare che, dopo la riforma costituzionale del 2001, le Regioni hanno competenza concorrente sulla materia urbanistica. In questo ambito, dunque, le singole Regioni potrebbero stabilire dei parametri più restrittivi rispetto a quelli fissati dalla normativa nazionale. 

Come faccio a sapere quanto si può costruire

Gli strumenti urbanistici consentono, quindi, di conoscere quanto sia possibile costruire su uno specifico terreno edificabile. L’informazione si può reperire consultando il Piano Regolatore Generale (PRG), il Piano di Governo del Territorio o il Piano Urbanistico Comunale. Tutti questi strumenti definiscono gli indici di edificabilità di ciascuna zona. 

In alternativa, si può richiedere al Comune il Certificato di Destinazione Urbanistica che contiene tutti i dati utili a conoscere l’indice di edificabilità di un terreno. Il rilascio avviene nel termine di 30 giorni. 

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Indici di edificabilità zone B1 e B2

All’interno di un PRG, di un terreno è utile calcolare l'indice di edificabilità zona B1 se è destinato a un uso prevalentemente residenziale in un'area urbanizzata e con un impianto già definito, ma ancora suscettibile di interventi di riqualificazione e di completamento edificatorio. 

Diversamente, l'indice di edificabilità di una zona B2 è utile se il terreno fa parte di una zona di completamento, ovvero di un'area parzialmente o totalmente edificata per la quale il Piano Regolatore Generale preveda interventi di ristrutturazione, riqualificazione o recupero urbano, ma non una nuova massiccia edificazione. 

Mappe catastali, il nuovo servizio dell’Agenzia dlele Entrate

In altri casi, diversi enti locali mettono a disposizione dei portali cartografici o Sistemi Informativi Geografici (GIS) che consentono di gestire, analizzare e visualizzare i dati geospaziali e le informazioni urbanistiche del territorio. 

Dal 13 novembre 2025, l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione di ciascun cittadino un nuovo servizio di visualizzazione delle mappe catastali di terreni edificabili di ciascun territorio italiano. Grazie a questa funzionalità si consente di estrapolare file di tipo: 

• vettoriale dei fogli di mappa catastali aggiornati, in vari formati e nei diversi sistemi di riferimento;
• immagine degli interi fogli Originali di Impianto della mappa (vale a dire gli esemplari unici disegnati a mano al momento dell’impianto del sistema cartografico catastale) o di un loro estratto, limitato ad alcune particelle di interesse.