Normativa antiriciclaggio ed esecuzione immobiliare: come funziona

Al fine di garantire la massima trasparenza finanziaria, anche nelle aste immobiliari è necessario rispettare alcuni obblighi di legge. Ad esempio, la normativa antiriciclaggio sull’esecuzione immobiliare ha ricevuto importanti integrazioni con la Riforma Cartabia: introducendo obblighi di trasparenza sulla provenienza dei fondi ai sensi del D.Lgs. 231/2007, chiede all’aggiudicatario una dichiarazione sul titolare effettivo e sull’origine delle somme utilizzate. 

Allo stesso tempo, gli agenti immobiliari devono condurre verifiche sulla clientela per operazioni superiori a 15.000 euro, conservando la documentazione per 10 anni. Poiché la mancata ottemperanza agli obblighi può comportare sanzioni significative, è utile avvalersi di appositi strumenti, come il servizio antiriciclaggio di Regold.

La normativa antiriciclaggio per le esecuzioni immobiliari

Al fine di prevenire l’utilizzo di fondi di origine illecita all’interno delle operazioni immobiliari, ad esempio proventi da attività criminali o di finanziamento al terrorismo, di recente la normativa antiriciclaggio ha integrato anche il contesto delle aste giudiziarie.

In particolare, la Riforma Cartabia - ovvero il D.Lgs. 149/2022, incluso il correttivo del D.Lgs. 164/2024 - ha colmato vuoti normativi, introducendo obblighi di trasparenza e la dichiarazione sulla provenienza dei fondi dell’aggiudicatario, con un richiamo alla disciplina antiriciclaggio del D.Lgs. 231/2007. In particolare, sono stati previsti specifici doveri per i principali soggetti che possono intervenire nelle esecuzioni forzate. Ad esempio:

• gli aggiudicatari, ovvero coloro che acquistano un’immobile all’asta, devono fornire una dichiarazione sulla lecita provenienza dei fondi utilizzati;
• le agenzie e gli agenti immobiliari restano soggetti agli obblighi generali di verifica e conservazione dei dati previsti dal D.Lgs. 231/2007, per operazioni che superano le soglie di legge.

Per quanto l’adempimento alla normativa sia obbligatorio, alcune procedure possono risultare complesse ed eventuali errori, oppure omissioni, rischiano di sfociare in sanzioni anche particolarmente gravi. Per questa ragione, gli operatori del mercato immobiliare possono valutare di avvalersi degli utili servizi di società terze, come quelli forniti da Regold agli agenti immobiliari.

Gli obblighi di trasparenza per l’acquirente

All’interno delle procedure di esecuzione immobiliare, l’aggiudicatario - cioè, l’acquirente - riveste un ruolo centrale negli adempimenti di trasparenza sulla provenienza dei fondi, così come previsto dagli articoli 585 e 586 del Codice di Procedura Civile, modificati dalla Riforma Cartabia. 

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La disciplina antiriciclaggio nelle aste immobiliari impone diversi obblighi al compratore, subordinati al pagamento del saldo. In particolare, l’aggiudicatario deve produrre una dichiarazione antiriciclaggio per le esecuzioni immobiliari, da fornire al giudice o al professionista delegato, che comprenda:

• l’identificazione personale, con i dati anagrafici completi ed eventuali profili di rischio rilevanti, e del titolare effettivo dell’esecuzione immobiliare, cioè della persona che realmente beneficia dell’operazione, ai sensi dell’articolo 22 del D.Lgs. 231/2007;
• la dichiarazione sulla provenienza dei fondi, attestando che le somme utilizzate non derivino da attività criminali o di finanziamento al terrorismo, specificandone l’origine, ad esempio redditi da lavoro, eredità o prestiti bancari;
• la conferma sullo scopo dell’operazione, indicando le finalità dell’acquisto, quali investimenti o l’utilizzo come residenza personale.

La dichiarazione deve essere resa entro il termine per il versamento del saldo: in caso di omissione, il compratore decade dall’aggiudicazione ai sensi dell’articolo 587 del Codice di Procedura Civile, con la perdita della cauzione e l’obbligo di nuovo incanto. Inoltre, la documentazione fornita viene conservata negli atti della procedura dal delegato o dal giudice.

Affinché la compilazione del documento avvenga in modo corretto, è utile avvalersi di un fac-simile della dichiarazione antiriciclaggio per l’aggiudicatario: ad esempio, il Tribunale di Milano ha messo a disposizione online un comodo modulo.

Quando scatta l’obbligo per le agenzie immobiliari

Le necessità di verifica non coinvolgono unicamente gli aggiudicatari: in specifici casi, anche gli operatori devono rispondere a varie richieste di legge. Nel contesto delle aste giudiziarie, gli obblighi antiriciclaggio per le agenzie immobiliari non sono dissimili a quelli di una comune compravendita fra privati.

Ma quanto scattano gli adempimenti antiriciclaggio? In qualità di operatori non finanziari, in base all’articolo 3 del D.Lgs. 231/2007, agenzie e agenti immobiliari sono soggetti alla normativa quando intervengono in transazioni su aste immobiliari, purché si superino determinate soglie o siano presenti profili di rischio. In particolare:

• per compravendite superiori a 15.000 euro, secondo anche la prassi operativa del settore;
• al momento dell’incarico formale da parte del cliente.

Nella pratica, l’obbligo scatta al primo contatto con il cliente intenzionato a partecipare all’asta, con una valutazione iniziale del rischio e, in caso di dubbi o anomalie, con la segnalazione all’UIF, l’Unità di Informazione Finanziaria della Banca d’Italia.

Gli adempimenti per l’agente immobiliare

Entrando maggiormente nel dettaglio, le agenzie immobiliari devono eseguire determinato controlli per l’antiriciclaggio nell’acquisto di un immobile all’asta. Ad esempio, in base sempre a quanto previsto dal D.Lgs 231/2007, dovranno occuparsi di: 

• valutare il rischio, analizzando il profilo del cliente che partecipa all’asta, considerando fattori come la complessità finanziaria o le modalità di pagamento preferite;
• identificare l’acquirente, acquisendo i documenti d’identità, e verificando il titolare effettivo, attraverso dichiarazioni o pubblici registri;
• segnalare senza ritardo le operazioni sospette, come incongruenze o modalità di pagamento anomale, all’Unità di Informazione Finanziaria della Banca d’Italia;
• conservare il fascicolo del cliente, mantenendo in un registro cartaceo o digitale tutti i documenti relativi all’asta - inclusi contratti e bonifici - per almeno 10 anni;
• organizzare la formazione continua per il personale, per allinearsi alle novità normative o all’utilizzo dei software di monitoraggio.

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È però necessario sottolineare che, nelle procedure di esecuzione immobiliare, ci sono obblighi antiriciclaggio anche per il delegato alla vendita - il notaio, l’avvocato o il commercialista nominato dal giudice. Questo professionista deve ricevere e verificare la dichiarazione prodotta dall’aggiudicatario, prima del decreto di trasferimento. L’agente immobiliare non entra in questa fase, anche se può fornire supporto al cliente nella preparazione del documento, senza mai sostituirsi al delegato.

Le sanzioni e le conseguenze per gli inadempimenti

È infine importante sapere che la mancanza osservanza della normativa antiriciclaggio, anche nel contesto delle esecuzioni immobiliari, può esporre sia l'aggiudicatario che gli agenti immobiliari a conseguenze gravi. Fra le principali, si rischiano:

• la decadenza dell’aggiudicazione per l’acquirente, se non viene resa la dichiarazione antiriciclaggio entro il termine del versamento del saldo. In base all’articolo 587 del Codice di Procedura Civile, il giudice disporrà un nuovo incanto;
• la perdita della cauzione versata dall’aggiudicatario e, in caso di minor realizzo della nuova vendita, il versamento della differenza, degli interessi e delle spese, come previsto dall’articolo 587 del Codice di Procedura Civile, con esecuzione ai sensi dell’articolo 177 delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile;
• le sanzioni amministrative per la violazione degli obblighi di adeguata verifica, che colpiscono gli agenti immobiliari da 2.500 a 50.000 euro in base a gravità, sistematicità o reiterazione, secondo l’articolo 56 del D.Lgs. 231/2007;
• le sanzioni per l’omessa segnalazione di operazioni sospette, a carico delle agenzie, da 3.000 euro fino al 5% dell’importo non segnalato -  se quantificabile - come previsto dall’articolo 58 del D.Lgs. 231/2007;
• le sanzioni accessorie e disciplinari per gli agenti, con la possibile sospensione o la revoca dell’iscrizione al ruolo, a cui si possono aggiungere misure comminate da associazioni di categoria.

Per queste ragioni, gli operatori non finanziari sono tenuti a integrare i cardini antiriciclaggio nella loro quotidianità lavorativa, così da evitare rischi e, al contempo, contribuire a un mercato delle aste più sicuro.