Avanzo di cassa condominiale: in che modo può essere impiegato

La corretta gestione finanziaria del condominio è fondamentale sia per garantire la necessaria manutenzione delle parti comuni, che per assicurare i diritti dei singoli proprietari. Può però capitare che, in sede di presentazione del bilancio annuale, si verifichi un avanzo di cassa condominiale: un surplus derivante dalle quote versate dai singoli condomini, dovuto a spese sostenute inferiori rispetto a quanto stimato nel periodo d’esercizio. Ma come si amministrano queste somme aggiuntive?

Cos’è l’avanzo di cassa condominiale

In base agli articoli 1130 e 1130-bis del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a redigere annualmente il bilancio consuntivo del condominio - ovvero il rendiconto condominiale - che deve riportare in modo dettagliato tutte le entrate e le uscite sostenute nel periodo di esercizio.

Da questo fondamentale strumento di trasparenza, che deve essere compilato nel modo più chiaro possibile, possono emergere tre diverse situazioni, in base alle spese effettivamente sostenute:

• il pareggio di bilancio, ovvero quando le entrate coprono esattamente le uscite, senza surplus o carenze;
• l’avanzo di cassa contabile del condominio, ovvero quando si registra una differenza positiva tra le entrate totali e le uscite realmente sostenute;
• il disavanzo di cassa del condominio, cioè una condizione determinata da spese superiori alle entrate, tali da determinare un deficit.

Di norma, i costi di gestione del condominio - come, ad esempio, quelli per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni - sono sostenuti direttamente dai condomini, con il versamento di somme proporzionate alle quote di proprietà in millesimi. Quando si verifica una situazione di avanzo di cassa, materialmente si registra un residuo monetario sul conto corrente del condominio al termine del periodo d’esercizio, dovuto a diversi fattori:

• previsioni di spesa eccessivamente prudenti, che hanno determinato la raccolta di quote maggiori rispetto a quanto effettivamente necessario;
• negoziazioni favorevoli o sconti concessi dai fornitori in itinere, cioè stabiliti dopo la raccolta delle quote;
• interventi di manutenzione deliberati e poi non materialmente eseguiti, ad esempio per impossibilità tecnica.

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L’uso dell’avanzo di cassa condominiale

In linea generale, l’individuazione di un avanzo di cassa nel rendiconto indica una gestione oculata del condominio: l’amministrazione delle parti comuni è stata sufficientemente previdente, tale da non comportare debiti per lo stabile. Ma come si possono utilizzare le somme in surplus?

È l’assemblea condominiale che deve decidere come impiegare i fondi in eccesso, in relazione alle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, a seconda del tipo d’intervento da realizzare. Secondo prassi consolidate, l’avanzo di cassa può essere utilizzato per:

• ridurre le quote condominiali per il periodo d’esercizio successivo;
• rimborsare i condomini, proporzionalmente alla quota in millesimi;
• costituire un fondo cassa aggiuntivo per le spese future.

L’assemblea è tenuta ad approvare un uso motivato e documentato, evitando delle destinazioni arbitrarie che potrebbero essere lesive dei condomini. Inoltre, i fondi non possono essere dirottati a benefici esclusivi di singoli condomini, ma devono essere impiegati unicamente per le necessità legate alla gestione delle parti comuni.

La restituzione dell’avanzo di cassa condominiale

Quando l’assemblea condominiale opta per la restituzione dell’avanzo di cassa ai condomini, i criteri devono basarsi su equità e proporzionalità. Similmente a quanto accade per le spese, anche per la restituzione si procede ad applicare la ripartizione prevista dall’articolo 1123 del Codice Civile, in base ai millesimi di proprietà.

È inoltre utile sapere che la ripartizione del fondo cassa condominiale, e la relativa restituzione, deve tenere conto di eventuali morosità: i condomini inadempienti potrebbero quindi ricevere una porzione ridotta del rimborso, allo scopo di compensare debiti pendenti pregressi. 

Si può usare l’avanzo per costituire un fondo cassa condominiale?

L’assemblea può anche decidere di destinare l’avanzo per la costituzione di un fondo cassa dedicato, ad esempio per coprire spese ordinarie o straordinarie future. L’articolo 1135 del Codice Civile consente all’assemblea di istituire fondi speciali - sia obbligatori che facoltativi - purché vi sia uno scopo legittimo e la decisione sia adeguatamente motivata.

Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione: con la sentenza 23893/2024, ha infatti ribadito che l’assemblea può scegliere autonomamente come utilizzare l’avanzo di cassa, compresa la possibilità di costituire un fondo per spese future.

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Una situazione particolare è però determinata dalla gestione del fondo di cassa condominiale in caso di vendita, ovvero quando un condomino cede a terzi la proprietà della sua unità immobiliare. In questo caso:

• eventuali rimborsi o restituzioni spettano al precedente proprietario, se maturati prima della vendita, mentre l’acquirente subentra in diritti e obblighi successivi al trasferimento di proprietà, in base all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• durante la trattativa per la compravendita, il venditore deve mettere a conoscenza la controparte dell’esistenza del fondo e concordarne la liquidazione. Qualora non vi sia un diverso accordo tra venditore e acquirente, la somma resta acquisita dal condominio e l’acquirente non sarà tenuto a rimborsare al venditore la quota già versata, come confermato con la sentenza 17036/2016 della Cassazione sulla restituzione del fondo cassa condominiale.

Cosa succede se l’amministratore trattiene l’avanzo

Infine, è utile ribadire che l’assemblea è sempre responsabile di tutte le decisioni sull’avanzo di cassa nel bilancio del condominio: di conseguenza, l’amministratore non può decidere in autonomia, senza opportuna delibera. Ma cosa succede se quest’ultimo decide di trattenere le somme, senza consultare l’assemblea?

L’amministratore che decide arbitrariamente di trattenere i fondi in surplus viola l’obbligo di rendicontazione previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, con il rischio di poter imbattersi in una revoca immediata da parte dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Non è però tutto: casi particolarmente gravi possono sfociare in azioni giudiziarie per appropriazione indebita, in base all’articolo 646 del Codice Penale: l’amministratore agisce infatti come mandatario del condominio, non può quindi appropriarsi di somme che appartengono all’intero stabile.