Vendita della nuda proprietà: come funziona e perché è vantaggiosa

Per chi ricerca liquidità immediata, senza però perdere la possibilità di usufruire della propria abitazione, esistono diverse alternative alla classica compravendita immobiliare. Fra queste, la vendita della nuda proprietà: un processo che prevede la cessione della titolarità di un immobile a terzi, mantenendone però il diritto di usufrutto, a vita o per un periodo stabilito dalle parti. 

Questa operazione permette al venditore di ottenere un’importante somma di denaro, da investire per altri scopi, mentre il compratore può acquisire l’immobile a un prezzo solitamente ridotto, diventandone pieno proprietario alla scadenza dell’usufrutto.

Cosa si intende per nuda proprietà

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per nuda proprietà in relazione alle normative vigenti. In linea generale, si tratta del diritto di possesso di un bene - ad esempio, un immobile - privato della componente di utilizzo immediato. In altre parole:

• chi detiene la nuda proprietà, è il legittimo proprietario dell’immobile;
• l’utilizzo dello stesso immobile è però concesso ad altri titolari di diritti reali, come ad esempio un usufruttuario, a vita o per un periodo di tempo stabilito dalle parti.

A livello normativo, questa disciplina è regolata dalle norme che definiscono i diritti reali di godimento della cosa altrui, in particolare dall’articolo 978 e seguenti del Codice Civile. Nel caso della nuda proprietà, si dividono i diritti sull’immobile in due parti distinte:

• i diritti del proprietario, inclusi quelli della futura disposizione completa dell’immobile;
• i diritti dell’usufruttuario, nel mantenere la facoltà di avvalersi dell’immobile per tutta la durata dell’accordo.

Di conseguenza, la differenza principale tra piena proprietà e usufrutto è nella separazione della titolarità del bene al diritto di goderne, che possono far capo a soggetti diversi.

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Questa soluzione è spesso utilizzata per transazioni familiari - come nel caso del figlio che acquisisce la nuda proprietà della casa di famiglia, garantendo l’usufrutto ai genitori anziani - o per altri scopi finanziari.

Cosa comporta la vendita della nuda proprietà

Capita abbastanza frequentemente che il titolare di un immobile decida di vendere la nuda proprietà, mantenendo per se stesso - oppure concedendo a terzi - i diritti di usufrutto. Ma cosa comporta questo processo?

In linea generale, la cessione della nuda proprietà implica che l’acquirente - pur diventando proprietario a tutti gli effetti dell’immobile - ne entri materialmente in pieno possesso solo al termine dell’usufrutto. In altre parole:

• il nudo proprietario sostiene le spese per le riparazioni straordinarie ma eventuali interventi che incidano sul godimento dell'usufruttuario richiedono il suo consenso o un provvedimento giudiziario;
• l'usufruttuario mantiene il diritto di utilizzare l’immobile come fosse suo, preservandone però l’integrità e non alterandone la destinazione d’uso.

Ma quando si può procedere alla vendita di una casa con una persona dentro? Di norma, il proprietario dell’immobile può sempre procedere alla cessione della nuda proprietà, purché vengano garantiti i diritti di usufrutto ai titolari di diritti reali. Ancora, è utile sapere che l’usufruttuario non può avere diritto di veto sulla vendita, né può pretendere di essere preventivamente consultato.

I vantaggi della vendita della nuda proprietà

Optare per la vendita della nuda proprietà può offrire numerosi benefici, per tutte le parti in gioco: il venditore, l’acquirente e l’usufruttuario. Non a caso, è una strategia che sta diventando sempre più popolare, soprattutto in contesti immobiliari complessi o dai prezzi di mercato elevati.

Tra i principali vantaggi della vendita della nuda proprietà, è utile elencare:

• una liquidità immediata per il venditore, che può essere impiegata per altri scopi o investimenti, senza che chi ci vive perda la possibilità di usufruire dell’immobile;
• dei costi d’acquisto ridotti per il compratore, perché il prezzo finale è stabilito sottraendo il valore dell’usufrutto a quello di mercato;
• dei vantaggi fiscali, perché le imposte si applicano solo sul valore della nuda proprietà, con possibili agevolazioni sulla prima casa per l'acquirente che soddisfi i requisiti previsti dalla legge.

In sintesi, la vendita della nuda proprietà bilancia le necessità di denaro del venditore, garantisce un tetto stabile all’usufruttuario e permette all’acquirente di effettuare un investimento immobiliare a prezzo vantaggioso.

Quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita

Quando si procede alla vendita della nuda proprietà, sorge spesso un lecito dubbio: l’usufruttuario ha diritto a una quota della somma incassata? A discapito delle credenze comuni, la vendita riguarda unicamente la titolarità dell’immobile e, di conseguenza, nulla spetta a chi ne usufruisce.

Il valore dell’usufrutto ha comunque importanza all’interno della compravendita, perché influisce sul prezzo finale: più è lungo il periodo, maggiore è lo sconto applicato. Il calcolo si basa solitamente su perizie che combinano il valore di mercato dell’immobile, i tassi d’interesse e, ancora, l’aspettativa di vita media per l’usufrutto vitalizio e la durata prestabilita dell’accordo per quello a termine. 

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Solo in caso di una vendita successiva dell’immobile intero, possibile solo con l’accordo tra proprietario e usufruttuario, il ricavato si divide proporzionalmente: in base all’articolo 980 del Codice Civile, la suddivisione avviene secondo criteri estimativi e accordi tra le parti, corrispondenti al valore rispettivo della nuda proprietà e dell'usufrutto al momento della transazione.

Gli obblighi principali del proprietario e dell’usufruttuario

A seguito della vendita di una nuda proprietà, sorgono dei diritti e dei doveri che entrambe le parti sono tenute a rispettare, per garantire un prosieguo sereno dell’accordo. In particolare:

• il proprietario può decidere di vendere di nuovo la proprietà a terzi, di vigilare sullo stato dell'immobile, agire giudizialmente in caso di sospetti abusi o deterioramenti da parte dell'usufruttuario e procedere a modifiche strutturali. Al contempo, copre le spese straordinarie, come previsto dall’articolo 1005 del Codice Civile e paga le imposte patrimoniali, salvo diversi accordi;
• l’usufruttuario dispone dell’immobile per abitarlo o concederlo in locazione a terzi e, ancora, può apportare miglioramenti ordinari senza modificarne la struttura. Ancora, si dovrà occupare della manutenzione ordinaria, in base all’articolo 1004 del Codice Civile ed è tenuto a restituire il bene in buono stato al termine dell’usufrutto, come previsto dall’articolo 1014 del Codice Civile.

Nei contesti in cui proprietario e usufruttuario vivono nella stessa casa, la divisione tra obblighi e doveri rimane invariata, ma è utile procedere con un ulteriore accordo scritto per gestire le responsabilità e la convivenza, così da evitare dispute quotidiane.

Cosa accade al termine dell’usufrutto

Infine, è bene comprendere cosa accada al termine dell’usufrutto, ovvero quando il titolare del diritto reale viene a mancare - nel caso dell’usufrutto vitalizio - oppure alla scadenza del termine prefissato. In questi casi, si verifica la consolidazione: la nuda proprietà si riunisce automaticamente all’usufrutto, conferendo al proprietario la piena titolarità senza ulteriori atti formali, come previsto dall’articolo 1014 del Codice Civile.

Vi sono però degli ulteriori aspetti da prendere in considerazione:

• in caso siano stati posti in essere contratti di locazione, gli affitti stipulati dall’usufruttuario possono procedere per un periodo limitato: fino a un massimo di cinque anni in caso di consolidazione per morte dell'usufruttuario, se la locazione eccede tale termine e ha data certa. Per l’usufrutto con scadenza fissa, le locazioni valgono fino alle fine dell’anno in corso;
• il proprietario ha diritto ad accertare lo stato dell’immobile e, se vi sono danni imputabili l'usufruttuario, può richiederne il rimborso allo stesso o agli eredi.

Infine, è utile sapere che non si applicano le imposte di successione sull’immobile, poiché la transazione è già avvenuta con la vendita iniziale della nuda proprietà.