Infiltrazioni nella cantina del condominio: chi provvede al pagamento

Le perdite d’acqua rappresentano uno dei problemi più comuni per gli edifici residenziali, si tratti di guasti agli impianti oppure di conseguenze dovute ad agenti atmosferici avversi, come piogge intense. Ad esempio, particolarmente diffuse sono le infiltrazioni nella cantina del condominio: una questione che, se non gestita tempestivamente, può determinare gravi danni strutturali e, fatto non meno importante, comportare perdite di valore per l’intero stabile. Ma chi è responsabile dell’accumulo di acqua nelle cantine e, soprattutto, chi deve farsi carico delle spese di ripristino e impermeabilizzazione?

Le cause delle infiltrazione d’acqua in cantina

Si tratti di guasti agli impianti condominiali, di carenze strutturali alle pareti dello stabile o di condizioni ambientali avverse, le infiltrazioni d’acqua nelle cantine condominiali rappresentano un problema da non sottovalutare. Oltre ad alimentare la formazione di pericolose muffe, possono determinare sia danni alle proprietà dei singoli che alle parti comuni del condominio. Ma quali sono le cause più frequenti?

La comparsa di acqua e umidità in cantina può essere dovuta ai più svariati fattori, a volte anche del tutto contemporanei, quali:

• anomalie strutturali, come pareti esterne prive di rivestimenti resistenti all'umidità o criticità nelle basi dell'edificio, che facilitano l'ingresso di liquidi dal terreno;
• mancata manutenzione, con i canali di scolo bloccati da detriti o guaine isolanti usurate;
• problemi idraulici, quali guasti alle tubature sotterranee o murate, provenienti sia dalle parti comuni che dalle singole unità immobiliari;
• condensa e umidità interna, dovute a differenze termiche tra l’esterno e l’interno o all’inadeguato isolamento;
• fattori ambientali, come l’acqua in cantina quando piove, spesso dovuta a terreni argillosi che trattengono umidità, livelli elevati delle falde acquifere sotterranee o, ancora, insufficiente capacità di scolo da parte delle condutture condominiali.

Al fine di identificare correttamente le ragioni, e procedere agli interventi di riparazione, è spesso necessario l’intervento di professionisti quali periti e idraulici, anche per prevenire recidive.

Chi è responsabile per le infiltrazioni d’acqua in condominio

Le responsabilità per la penetrazione dell’acqua nello stabile dipendono sia dalle cause che dalla proprietà delle parti coinvolte. In linea generale, l’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che chi custodisce un bene è tenuto a rispondere dei danni da esso causato, a meno che non dimostri un caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile.

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Questo principio si applica sia alle parti comuni che a quelle private dell’edificio, infatti:

• se le infiltrazioni in cantina derivano da elementi condivisi - come muri esterni o impianti collettivi - è il condominio nel suo complesso ad assumersene la responsabilità;
• se il danno ha origine da una proprietà esclusiva, come una tubatura interna a un appartamento non sottoposta a corretta manutenzione, ne risponde direttamente il singolo condomino.

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile operare tre principali distinzioni:

• i danni dovuti alle parti comuni, definite dall’articolo 1117 del Codice Civile, possono riguardare elementi come il tetto, le facciate, le tubature e i canali di scolo che servono tutti i condomini. Ad esempio, la rottura di un tubo verticale condiviso, che determina l’allagamento della cantina, implica che sia l’intero condominio a doversene occupare;
• i danni derivanti da proprietà individuali, ad esempio da un impianto a uso esclusivo, sono a carico del singolo condomino. Per esempio, se si guasta una diramazione idraulica all’interno di un’unità abitativa, e il titolare non interviene determinando il gocciolamento dell’acqua nelle aree inferiori, ne risponde personalmente il proprietario;
• i casi misti, in cui concorrono più cause, configurano un concorso di responsabilità: il danneggiato può agire indifferentemente contro il condominio o contro il singolo condomino, ma tra i responsabili la ripartizione avviene proporzionalmente alla gravità della rispettiva incidenza.

In ogni caso, è fondamentale documentare il danno con foto e perizie, affinché possa essere stabilito il nesso causale previsto dall’articolo 2051 del Codice Civile, soprattutto se si rende necessario procedere con azioni legali.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni

L’amministratore di condominio ricopre un ruolo fondamentale nella gestione dei problemi che colpiscono lo stabile, comprese le infiltrazioni. Infatti, in base all’articolo 1130 del Codice Civile, questo professionista ha l’obbligo di eseguire atti conservativi per preservare l’integrità dell’edificio, inclusa la risposta tempestiva a guasti e problemi improvvisi.

Proprio per questa ragione, l’amministratore dovrà occuparsi di:

• ricevere e verificare le segnalazioni dei condomini, con sopralluoghi e relazioni scritte, da rendere disponibili all’assemblea;
• convocare l’assemblea, affinché possano essere deliberati lavori straordinari per il ripristino delle cantine;
• agire direttamente in caso di urgenze inderogabili, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile, informando poi l’assemblea alla prima convocazione utile;
• coinvolgere tecnici ed esperti, richiedendo perizie, per identificare la causa delle infiltrazioni e stimare i danni;
• contattare imprese o professionisti per il ripristino delle aree colpite, dopo la delibera dei lavori e su mandato dell’assemblea;
• gestire la raccolta dei fondi necessari fra i condomini, in base alle tabelle millesimali, e gli eventuali risarcimenti previsti dall’assicurazione condominiale;
• evitare futuri problemi, promuovendo una più regolare manutenzione.

Ma se la cantina è allagata, chi chiamare? Il riferimento per il singolo condomino, che potrebbe essersi accorto di infiltrazioni nella sua cantina, è proprio l’amministratore: quest’ultimo provvederà a informare l’assemblea e a gestire tutti i successivi passaggi.

Chi paga le infiltrazioni in cantina causate da impianti comuni

Gli interventi di risoluzione degli allagamenti possono essere anche economicamente molto gravosi, a seconda della natura delle cause e dell’intensità del guasto. A questo punto, chi paga le infiltrazioni d’acqua nella cantina del condominio?

Se la presenza di acqua è dovuta alle parti o agli impianti comuni - si pensi, ad esempio, a un improvviso guasto alla colonna di scarico condivisa, che determina lo scolo di liquidi nelle cantine - è l’intero condominio a doversene occupare. Questo vuol dire che, in base ai criteri di proporzionalità stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile:

• tutti i condomini pagano per gli interventi necessari;
• in base ai millesimi di proprietà detenuti.

Tuttavia, vi possono essere alcune eccezioni. Se l’infiltrazione colpisce una porzione separabile del condominio - ad esempio, le cantine della scala B, per la rottura di una tubatura che riguarda unicamente quest’ala dello stabile - i proprietari non coinvolti possono essere esonerati dai costi.

Ancora, se il guasto comune comporta danni a una proprietà privata - per ipotesi, all’impianto elettrico di una singola cantina di proprietà esclusiva - è comunque l’intero condominio a farsene carico, a meno che non venga dimostrato il caso fortuito.

Quando i costi sono a carico dei singoli condomini

Per contro, i costi ricadono sui singoli condomini quando l’infiltrazione origina da proprietà esclusive, come cantine private o impianti individuali. Infatti, l’articolo 2051 del Codice Civile attribuisce la responsabilità sempre al custode del bene, a meno che non sia dimostrato il caso fortuito.

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Di conseguenza, se una tubatura di un appartamento privato si rompe e inonda la cantina sottostante, il proprietario paga sia le riparazioni che gli eventuali indennizzi. Affinché possa essere esonerato, deve essere dimostrato un evento imprevedibile, del tutto indipendente dalla volontà del condomino. È il caso di una tubatura interna a un’unità immobiliare che, a causa di un terremoto improvviso, si guasta allagando le cantine, purché si dimostri che lo stato di manutenzione era adeguato.

A chi spetta pagare tra proprietario e inquilino

Infine, è utile specificare a chi spettino gli oneri di pagamento in presenza di un contratto di locazione: vi provvede il proprietario o l’affittuario?

Di norma, in base all’articolo 1576 del Codice Civile, il locatore si occupa degli interventi di manutenzione straordinaria, mentre il locatario di quelli di manutenzione ordinaria. Di conseguenza, per i danni dovuti a parti o impianti comuni dello stabile, è il proprietario dell’appartamento a dover versare la propria quota, in base alla ripartizione proporzionale in millesimi.

Quando, tuttavia, l’allagamento ha origine dall’unità immobiliare locata, si possono configurare due differenti situazioni:

• se l’infiltrazione non è direttamente imputabile all’affittuario, come nel caso della rottura improvvisa di una tubatura interna, è il proprietario che risponde del pagamento per i danni alle unità altrui o alle parti comuni;
• se i danni derivano da comportamenti negligenti del locatario, ad esempio la modifica non autorizzata di una tubatura interna per il collegamento dello scarico di un elettrodomestico, è lo stesso affittuario a doversene fare carico.

Tuttavia, le infiltrazioni d’acqua in condominio possono comportare danni all’inquilino, come ad esempio la distruzione di beni personali conservati in cantina. In questo caso, anche l’affittuario ha diritto a un risarcimento, da parte del condominio per allagamenti di natura comune o dal singolo condomino responsabile di infiltrazioni da parti esclusive.