Scrittura privata di riduzione del canone di locazione, quando è opponibile

La Cassazione si è di recente espressa in tema di scrittura privata non autenticata di riduzione del canone di locazione e ha precisato quando è opponibile all’Agenzia delle Entrate e cosa è importante tenere in considerazione. Nello specifico, con l’ordinanza n. 21394/2026, ha stabilito che è opponibile all’Amministrazione finanziaria solo dalla data della sua registrazione, salvo che il contribuente riesca a dimostrare con prove certe che l’accordo è stato stipulato in una data precedente. 

Eventi successivi al contratto di locazione, cosa registrare

Secondo quanto indicato dagli articoli 3 e 17 del Dpr n. 131/1986 (Tur), gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione sono le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dell’originario contratto. 

Accordo di riduzione del canone di locazione, un caso particolare

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 60/E/2010, l’accordo di riduzione del canone di locazione non deve essere registrato, in quanto non concretizza un’ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione. Non esiste, dunque, un obbligo di registrare l’accordo di riduzione del canone, perché esso non costituisce una cessione, una risoluzione o una proroga del contratto di locazione. 

Ma, come evidenziato dall’ordinanza della Cassazione, la registrazione dell’accordo gli attribuisce una data certa che lo rende opponibile anche al Fisco. Nel caso in cui l’accordo non venga registrato, il contribuente può comunque dimostrare che è anteriore, ma solo con prove oggettive e indipendenti dalla volontà delle parti, idonee a certificare la data.

Attenzione però, non sono prove sufficienti:

• il fatto che le parti abbiano già applicato il canone ridotto (comportamento concludente);
• i bonifici o le ricevute che attestano il pagamento del canone ridotto;
• le dichiarazioni delle stesse parti.

La mancata registrazione rende dunque la scrittura privata inopponibile all’ufficio, se non è dimostrata la sua anteriorità con mezzi idonei.

Cosa dice la Cassazione

Con l’ordinanza 21394 del 23 giugno 2026, la Cassazione ha chiarito che per far valere nei confronti del Fisco una riduzione del canone con effetto anteriore alla registrazione, non basta dimostrare che le parti hanno applicato il canone ridotto. È necessario che la scrittura abbia una data certa (ad esempio tramite registrazione o altri mezzi di prova oggettivi previsti dalla legge). In assenza di ciò, l’accordo produce effetti verso l’Agenzia delle Entrate solo dalla data della registrazione e non può avere efficacia retroattiva.