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Il prestito vitalizio ipotecario spiegato dal notaio

Autori: @Annastella Palasciano, Luis Manzano

All'interno della nostra rubrica dedicata a "La casa in pillole", il notaio Valentina Rubertelli ci spiega come funziona il prestito vitalizio ipotecario.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

Introdotto in Italia nel 2005 e regolamentato con la legge 44 del 2015, il prestito vitalizio ipotecario è una forma di accesso al credito riservata a soggetti di età non inferiore ai 60 anni.  "La caratteristica principale - spiega il consigliere nazionale del notariato, Valentina Rubertelli - è che può essere erogato solo da un istituto bancario a favore di persone con età non inferiore a 60 anni e prevede una garanzia con ipoteca di primo grado su una casa di proprietà. Se inoltre la persona che accende il prestito è coniugato o convive da più di cinque anni, il partner oppure il coniuge deve necessariamente firmare il contratto di prestito anche se non è intestatario di quella casa".

La differenza principale tra il prestito vitalizio ipotecario e il mutuo è rappresentata dal fatto che nel prestito vitalizio ipotecario la persona anziana non deve restitutire immediatamente la somma che la banca gli presta, ma la restituiranno i suoi eredi al momento della sua morte, invece il mutuo ipotecario entra subito in "ammortamento"

Il vantaggio del prestito vitalizio ipotecario consiste nel fatto che l'anziano non perde il diritto di abitare la sua casa e perché inoltre non deve restituire immediatamente algunché né a titolo di interesse né di capitale. La disciplina prevede che per alleggerire il carico degli eredi potrebbe iniziare a restituire subito gli interessi per cui gli eredi, diciamo, che potrebbero limitarsi a restituire solo la somma capitale, ma si tratta assolutamente di una facoltà.

Prestito vitalizio ipotecario, previsto l'anatocismo

La disciplina del prestito vitalizio ipotecario prevede l'anatocismo che è un fenomeno vietato nei mutui ordinario. "Ciò vuol dire che gli interessi producono altri interessi e quindi c'è il rischio, se la durata del mutuo va oltre una certa previsione temporale, che gli eredi debbano restituire una somma che vada oltre al capitale erogato, con una quantità di interessi inverosimile"

Cosa succede alla morte del mutuatario? "Gli eredi acquisiscono la proprietà della casa ipotecata, ma anche del debito. Secondo quanto previsto dalla legge, hanno dodici mesi di tempo per restituire tutta la somma, comprensiva degli interessi, oppure per provare a vendere la casa al miglior prezzo e con ciò che si è ricavato restituire il debito alla banca. Nel caso in cui gli eredi nel tempo stabilito non facciano né una cosa né l'altra, sarà la banca che provvederà a vendere, senza passare dal giudice, con una vendita all'asta competitiva e sul ricavato si soddisferà del credito vantato".

Il principio dell'esdebitazione

Nel caso di vendita dell'immobile da parte della banca, vale il principio della "esdebitazione", che è un termine tecnico per dire che, se l'istituto di credito vanta, ad esempio, un credito di 100, e dalla vendita ricava 80, gli eredi non sono tenuti al pagamento di quei 20 di differenza.