La scorsa settimana vi abbiamo parlato di un fenomeno che si sta diffondendo negli stati uniti. Il mutuo fai da te, lo si potrebbe chiamare, perché si tratta di un accordo, simile a un mutuo, che si realizza direttamente tra proprietario e acquirente, senza passare dalla banca. Noi di idealista abbiamo chiesto sabrina chibbaro, notaio di Milano, se in Italia questo tipo di accordo sarebbe possibile
Negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Il sistema è in crescita negli usa, a causa della crisi dei mutui e della difficoltà per molte persone di poter ricevere un prestito dalla banca
Il notaio sabrina chibbaro, oltre a far parte della commissione informatica del consiglio nazionale del notariato, è un'esperta del sistema legale statunitense. Abbiamo chiesto lei di spiegarci la differenza tra l'Italia e gli stati uniti
Domanda. Esiste in Italia questa forma di compravendita?
Risposta: assolutamente sì. Si chiama vendita con riserva della proprietà. È un accordo tra le parti, in cui l'acquirente gode immediatamente della disponibilità dell'immobile, ma il passaggio di proprietà si realizza solo quando è stato completato il pagamento di tutte le rate
D. Abbiamo dei casi concreti in cui è stata esercitata?
R. Sì, il caso tipico è quello delle case popolari acquistate a riscatto, in cui il futuro proprietario abita già nella casa che sarà sua quando avrà pagato tutte le rate
D. E in ambito privato?
R. È una possibilità che praticamente non viene mai percorsa
D. Perché in quessti tempi in cui è difficile per molti accender eun mutuo, non si diffonde questa pratica in Italia?
R. Sostanzialmente perché chi vuole vendere ha bisogno di soldi! è difficile accettare di ricevere una rata, per un lungo periodo. La maggior parte dei proprietari che vendono in Italia, lo fanno per comprare un'altra abitazione e perciò non possono accettare questa forma di transazione. Inoltre, in molti casi, il venditore, con il ricavo della transazione, estingue il mutuo residuo. Un altro motivo per cui non ci si può "accontentare" delle rate
D. Se la stretta sul credito da parte delle banche dovesse durare, potrebebro cambiare le cose?
R. Lo vedo difficile, anche per i rischi. Immaginiamo un caso concreto: il venditore fa un cattivo uso delle rate e si trova in problemi economici: essendo ancora il proprietario legittimo della casa, potrebbe far ricadere sull'acquirente i propri problemi
D. In che modo?
R. Se sulla cassa fosse pendente un'ipoteca per esempio, verrebbe pignorata e messa all'asta
D. E perché negli stati uniti allora è un fenomeno in crescita?
R. Perché è la società ad essere diversa. Da noi la casa è la casa, non è un investimento, per la maggior parte delle persone. Negli usa c'è più mobilità e la casa è un asset finanziario su cui puntare i propri risparmi. Per alcuni venditori non c'è altra scelta, meglio accontentarsi di una riscatto a rate che rimanere bloccati
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93 Commenti:
-30% è già una realtà tra i prezzi chiesti per immobili che sono in vendita da tempo immemore ed il prezzo di immobili venduti nella stessa zona.
Considerate le grigie prospettive per il futuro la cosa migliore da fare, anche per chi deve chiedere un mutuo, è aspettare.
-20% non è -50%, ripeto con il budget che avevo che era all'incirca il 10% meno di quello che erroneamente si chiama prezzo di mercato, avevo solo l'imbarazzo della scelta, quindi ho deciso di abbassare budget di un buon 20% per divertirmi con la trattativa. Di gente che vende ce nè tantissima di gente disponibile a trattare molta.
-30% è già una realtà tra i prezzi chiesti per immobili che sono in vendita da tempo immemore ed il prezzo di immobili venduti nella stessa zona. Ok...ma dove?...nelle zone che mi interessano questo non sta succedendo nè da tempo immemore (Che esagerazione!), nè al presente. Nemmeno per un prossimo futuro, la cosa appare realistica. Tante volte, alcuni utenti hanno affermato (con grande e assoluta certezza) che conviene aspettare. E di non preoccuparsi dell'affitto perchè tanto sarà poi il venditore) a rimborsarcelo (addirittura cogli interessi). È un refrain che dura anni, ma ancora non si è visto niente di tutto questo. Quindi, si richiede...dove sta accadendo? dove ci sono segnali che portano, con tanta energia, ad affermare cali intorno al 50%? che tipo di segnali sono?
-30% è già una realtà tra i prezzi chiesti per immobili che sono in vendita da tempo immemore ed il prezzo di immobili venduti nella stessa zona. Ok...ma dove?...nelle zone che mi interessano questo non sta succedendo nè da tempo immemore (Che esagerazione!), nè al presente. Nemmeno per un prossimo futuro, la cosa appare realistica. Tante volte, alcuni utenti hanno affermato (con grande e assoluta certezza) che conviene aspettare. E di non preoccuparsi dell'affitto perchè tanto sarà poi il venditore) a rimborsarcelo (addirittura cogli interessi). È un refrain che dura anni, ma ancora non si è visto niente di tutto questo. Quindi, si richiede...dove sta accadendo? dove ci sono segnali che portano, con tanta energia, ad affermare cali intorno al 50%? che tipo di segnali sono?
Ok...ma dove?...nelle zone che mi interessano questo non sta succedendo nè da tempo immemore (Che esagerazione!) sinceramente non so in quale zona tu stia cercando io parlo di zone residenziali di Roma e faccio il confronto tra il prezzo medio in quella zona e i prezzi richiesti per alcuni appartamenti (superiori anche del 60%) per quanto riguarda l'esagerazione.... come lo definisci tu un appartamento in posizione sfigata al primo piano in vendita dal 1995 (richiesta allora: 700 milioni di lire) e tutt'oggi in vendita a 795.000 euro? considera poi che quest'appartamento è di 150 mq completamente da ristrutturare poiché è stato usato solo ed esclusivamente come studio. Tengo a precisare che l'appartamento è sempre stato in vendita durante questi anni, e si trova nel condominio in cui abito dal 1980.
Io penso che quello che scrivi si fuori da ogni logica
Sarei curioso di verificare la reale condizione
Di questo appartamento in vendita.
Forse il caso che tu ti faccia delle domande:
Quanti problemi nasconde?
Comunque penso che tu non comprerai
Mai perché non vuoi aspetta forse tra un
Pochino ti impacchettano l'appartamento
Con consegna carico del mittente così sarai
Soddisfatto.
Ma non continuare scrivere cavolate
Sii più realistico.
Quindi, si richiede...dove sta accadendo? dove ci sono segnali che portano, con tanta energia, ad affermare cali intorno al 50%? che tipo di segnali sono? provincia di monza e brainza nord-est. I prezzi dei trilocali usati sono da alcuni anni fermi a 1.500 € al mq. Pago 600 € al mese d'affitto. Se va avanti così non comprerò mai.
Io parlo di zone residenziali di Roma e faccio il confronto tra il prezzo medio in quella zona e i prezzi richiesti per alcuni appartamenti (superiori anche del 60%)..etc... ovunque è così, ci sono immobili fuori mercato. Cmq sia, a quanto pare si sta parlando di di -20/30/50/60% su immobili dai prezzi esageratamente alti. È sul prezzo medio di mercato che si deve ragionare.
È sempre la solita solfa. Si prende un caso limite e lo si distorce in campione omni valente.
Ok...ma dove?...nelle zone che mi interessano questo non sta succedendo nè da tempo immemore (Che esagerazione!), nè al presente. Nemmeno per un prossimo futuro, la cosa appare realistica.
Questo succede anche nella ricca e sorridente brianza a 2 passi da Milano. Bisogna attendere fiduciosi, proprio ieri ho saputo che hanno venduto un 3locali a 135k, quando 2 anni fa ne chiedevano 180k. Quando un potenziale compratore si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare, viene immediatamente raggiunto da squali, per lo piu' AI , il loro compito è quello di fingersi amici e nel contempo violentare i pensieri del compratore facendogli credere la solita barzelletta de il mattone non scende mai. I primi tempi è un martellamento costante, e le abitazioni che ci vengono mostrate sono quelle con il rapporto qualita' prezzo peggiore. Un bel giorno quando si accorgono che il compratore è al limite, ma che comunque non è disposto ad accontentare la bramosita' di certi venditori,e che piuttosto va a dormire sotto i ponti, ti vengono incontro con qualcosa di piu' accettabbile che a confrento del resto mostrato è un affare. Bene a questo punto puo' iniziare la trattativa a suon di -20%,-30% non prima. Mai dare retta ai racconti di ripresa degli ai e dei venditori, sono solo chiacchiere, e mai comprare un appartamento prima di conoscere alla perfezione la zona, gli sqali attendono solo la preda inesperta per piazzare il rudere a poco prezzo. Ci vuole ottimismo, in questi mesi ho visto cotanti venditori calare le braghe, che io stesso non credevo possibile. La discesa c'è, è lenta ma costante e proseguirà ancora per anni. Chiunque compra deve meditare sul fatto che comprando adesso, da qui ad almeno un lustro andrà in sicura perdita, questo fatto bisogna metterlo in conto quando si fa l'offerta, è stata colpa di chi compra se i venditori si arrogano il diritto di chiedere questi prezzi folli, e deve essere nostra premura farli riatterrare sulla terra, trascinandoli per i capelli se necessario.
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