La scorsa settimana vi abbiamo parlato di un fenomeno che si sta diffondendo negli stati uniti. Il mutuo fai da te, lo si potrebbe chiamare, perché si tratta di un accordo, simile a un mutuo, che si realizza direttamente tra proprietario e acquirente, senza passare dalla banca. Noi di idealista abbiamo chiesto sabrina chibbaro, notaio di Milano, se in Italia questo tipo di accordo sarebbe possibile
Negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Il sistema è in crescita negli usa, a causa della crisi dei mutui e della difficoltà per molte persone di poter ricevere un prestito dalla banca
Il notaio sabrina chibbaro, oltre a far parte della commissione informatica del consiglio nazionale del notariato, è un'esperta del sistema legale statunitense. Abbiamo chiesto lei di spiegarci la differenza tra l'Italia e gli stati uniti
Domanda. Esiste in Italia questa forma di compravendita?
Risposta: assolutamente sì. Si chiama vendita con riserva della proprietà. È un accordo tra le parti, in cui l'acquirente gode immediatamente della disponibilità dell'immobile, ma il passaggio di proprietà si realizza solo quando è stato completato il pagamento di tutte le rate
D. Abbiamo dei casi concreti in cui è stata esercitata?
R. Sì, il caso tipico è quello delle case popolari acquistate a riscatto, in cui il futuro proprietario abita già nella casa che sarà sua quando avrà pagato tutte le rate
D. E in ambito privato?
R. È una possibilità che praticamente non viene mai percorsa
D. Perché in quessti tempi in cui è difficile per molti accender eun mutuo, non si diffonde questa pratica in Italia?
R. Sostanzialmente perché chi vuole vendere ha bisogno di soldi! è difficile accettare di ricevere una rata, per un lungo periodo. La maggior parte dei proprietari che vendono in Italia, lo fanno per comprare un'altra abitazione e perciò non possono accettare questa forma di transazione. Inoltre, in molti casi, il venditore, con il ricavo della transazione, estingue il mutuo residuo. Un altro motivo per cui non ci si può "accontentare" delle rate
D. Se la stretta sul credito da parte delle banche dovesse durare, potrebebro cambiare le cose?
R. Lo vedo difficile, anche per i rischi. Immaginiamo un caso concreto: il venditore fa un cattivo uso delle rate e si trova in problemi economici: essendo ancora il proprietario legittimo della casa, potrebbe far ricadere sull'acquirente i propri problemi
D. In che modo?
R. Se sulla cassa fosse pendente un'ipoteca per esempio, verrebbe pignorata e messa all'asta
D. E perché negli stati uniti allora è un fenomeno in crescita?
R. Perché è la società ad essere diversa. Da noi la casa è la casa, non è un investimento, per la maggior parte delle persone. Negli usa c'è più mobilità e la casa è un asset finanziario su cui puntare i propri risparmi. Per alcuni venditori non c'è altra scelta, meglio accontentarsi di una riscatto a rate che rimanere bloccati
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93 Commenti:
Nel mio condominio ci sono 2 uffici che per 20 anni il costruttore non è riuscito a vendere. Con una soluzione tipo "affitto a riscatto" ha risolto la cosa.
L'idea di una vendita rateizzata senza un mutuo deve passare come possibilità, ossia come informazione utile. Laddove si presenti la necessità di tradurla in fatti, deve essere perfezionata fra le parti con almeno l'assistenza di un notaio.
A chi avrà mai replicato l'utente Antonio?
'Domanda' =eros=
Buongiorno!
Mi permetto di invitarla a rileggere il post. 59- del 27.5.nel caso non l'avesse letto per intero e successivo post. N. 73- del 27.5
E se mi concede un appunto, per rispondere a questa sua domanda...
I costi inerenti l'acquisizione dell'immobile sono a carico dell'acquirente, ho letto in un articolo di diritto riguardante la compra-vendita di immobili e per esperienza personale.
Quindi l'ipoteca di primo grado sull'immobile che eventualmente l'acquirente- per sua tranquillità- richiedendo l'intestazione di proprietà-
Consiglia eventualmente mettere a favore del venditore...
Sarebbe solo un costo aggiunto a mio avviso, non cambierebbe , non aggiungerebbe nessuna garanzia all'acquirente stesso.
Per spiegarmi meglio: la situazione iniziale è:
Immobile di proprietà del venditore- libero da vizi e ipoteche.
Stralcio- dell'immobile in questione- da altre eventuali proprietà-venditore.
Contratto- vendita con riserva- e riscatto-patto d'uso, residenza e
****Atto notarile di comproprietà tra venditore-acquirente per la quota- anticipo e
Rate a 'venire' per l'accordo della rateizzazione in tot. Anni. ***
Per cui, un immobile con più proprietari non viene ipotecato - per scopi o necessità di uno o dell'altro- senza il consenso di entrambi.
Anzi,non viene proprio tenuto in considerazione come 'proprietà' ne di uno ne dell'altro. Sotto il profilo= a scopi e usi ipotecari=
L'atto d comproprietà è già una garanzia per entrambi...ma, non voglio convincere nessuno. Sia chiaro.
Nb. Nel caso di istituti - enti- o costruttori appaltatori- è la banca che ha dato i soldi-
A istituti ed enti - o costruttori- (per costruire le 'case popolari' o gruppi di case )
Che mette ipoteca a suo totale-beneficio.
Nel caso del privato che la casa l'ha già pagata-lui- mi sembra un eccesso- mettere ipoteca a suo favore- quando ne rimane comproprietario sino al termine del patto di rateizzazione- cioè, sino al rogito- dove con atto notarile si trasferirà la totale proprietà al 'nuovo proprietario- ora definito acquirente'.
Queste sono le notizie in mia conoscenza, se qualcuno le vuole smentire o ne sa più di me, (che non sono un'esperta- ribadisco) può completare la risposta a beneficio di tutti.
Buon pomeriggio!dfp.
Grazie a a dfp per il post di qualità. allo stesso non ho niente da aggiungere, ribadisco solo che sono cose da personalizzare/perfezionare con attenzione, viste le esigenze delle parti.
Indubbiamente!
Se le parti sono veramente interessate, svilupperanno un accordo adeguato
'Leale e legale'.
Grazie per il commento. Buon prosieguo! dfp
Sarebbe troppo bello
Non so perché in Italia tutto é sempre più difficile, prima dell'america in francia si fa da decenni e più vendere casa senza passare per un istituto bancario si chiama credit vendeur o vente a terme io quindici anni fa ho comprato il mio appartamento a toulon con questa formula e non ho pagato un soldo di interessi.
Gerardo
Farò una compravendità con riserva di proprietà con il mio compagno per entrare nella nuova casa. Una bella idee. Grazie
Salve, come tutti sapete oggi le banche danno 80 per cento del costo dell'immobile, quindi se viene adottato questo tipo di contratto ( acquisto con riserva di proprieta) dopo aver pagato a rate il 20 per cento Dell' costo dell'immobile, le banche ti danno il mutuo?
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