La scorsa settimana vi abbiamo parlato di un fenomeno che si sta diffondendo negli stati uniti. Il mutuo fai da te, lo si potrebbe chiamare, perché si tratta di un accordo, simile a un mutuo, che si realizza direttamente tra proprietario e acquirente, senza passare dalla banca. Noi di idealista abbiamo chiesto sabrina chibbaro, notaio di Milano, se in Italia questo tipo di accordo sarebbe possibile
Negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Il sistema è in crescita negli usa, a causa della crisi dei mutui e della difficoltà per molte persone di poter ricevere un prestito dalla banca
Il notaio sabrina chibbaro, oltre a far parte della commissione informatica del consiglio nazionale del notariato, è un'esperta del sistema legale statunitense. Abbiamo chiesto lei di spiegarci la differenza tra l'Italia e gli stati uniti
Domanda. Esiste in Italia questa forma di compravendita?
Risposta: assolutamente sì. Si chiama vendita con riserva della proprietà. È un accordo tra le parti, in cui l'acquirente gode immediatamente della disponibilità dell'immobile, ma il passaggio di proprietà si realizza solo quando è stato completato il pagamento di tutte le rate
D. Abbiamo dei casi concreti in cui è stata esercitata?
R. Sì, il caso tipico è quello delle case popolari acquistate a riscatto, in cui il futuro proprietario abita già nella casa che sarà sua quando avrà pagato tutte le rate
D. E in ambito privato?
R. È una possibilità che praticamente non viene mai percorsa
D. Perché in quessti tempi in cui è difficile per molti accender eun mutuo, non si diffonde questa pratica in Italia?
R. Sostanzialmente perché chi vuole vendere ha bisogno di soldi! è difficile accettare di ricevere una rata, per un lungo periodo. La maggior parte dei proprietari che vendono in Italia, lo fanno per comprare un'altra abitazione e perciò non possono accettare questa forma di transazione. Inoltre, in molti casi, il venditore, con il ricavo della transazione, estingue il mutuo residuo. Un altro motivo per cui non ci si può "accontentare" delle rate
D. Se la stretta sul credito da parte delle banche dovesse durare, potrebebro cambiare le cose?
R. Lo vedo difficile, anche per i rischi. Immaginiamo un caso concreto: il venditore fa un cattivo uso delle rate e si trova in problemi economici: essendo ancora il proprietario legittimo della casa, potrebbe far ricadere sull'acquirente i propri problemi
D. In che modo?
R. Se sulla cassa fosse pendente un'ipoteca per esempio, verrebbe pignorata e messa all'asta
D. E perché negli stati uniti allora è un fenomeno in crescita?
R. Perché è la società ad essere diversa. Da noi la casa è la casa, non è un investimento, per la maggior parte delle persone. Negli usa c'è più mobilità e la casa è un asset finanziario su cui puntare i propri risparmi. Per alcuni venditori non c'è altra scelta, meglio accontentarsi di una riscatto a rate che rimanere bloccati
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93 Commenti:
Ne sarà deluso il querelante. Non si preoccupi il querelante (o lei) avrà molta piu' soddisfazione. Bravo! siamo orgogliosi di lei! grazie, d'altronde non potevo certo ignorare la mossa di disperazione del querelante, a me piace scherzare e farmi 2 risate, vedere una persona prenderla cosi' a cuore non mi fa piu' divertire. Questa è una sua presunzione basata sul nulla, nonchè..come dire..anti-storica. Oh bravo, adesso un ultimo sforzo, ammetta che i prezzi attualmente sono in discesa, e che taluni venditori danno una valutazione ai loro immobili quantomeno anacronistici.
Oh bravo, adesso un ultimo sforzo, ammetta che i prezzi attualmente sono in discesa, e che taluni venditori danno una valutazione ai loro immobili quantomeno anacronistici. È una vera ossessione la sua. Lo sanno anche i sassi che ci sono venditori con prezzi fuori mercato, e in questo forum è stato detto migliaia di volte. I prezzi dipendono dalla zona e dall'immobile, non si può generalizzare. E anche questo è stati ripetuto all'infinito. Adesso che è stato folgorato sulla querelante via di damasco, con calma, prenda anche in considerazione di rinunciare a questo inutile,mono tematico e insistente ribassismo. Perchè invece non si converte al realismo? vedrà che in questo ci sono spazi ribassistici che potrebbero addirittura fungere da metadone, laddove ogni tanto si ripresentasse qualche momentanea ricaduta.
Non ho capito chi sono gli squali?
Quelli che vorrebbero vendere, mettiamo a prezzo di mercato.
Ò gli altri che vorrebbero comprare, a -50% ma siccome non si fa fatica tira via un altro 25%.
Partendo dal presupposto che gli immobili perderanno valore per altri 10 anni.
Veramente faccio fatica a capire questi concetti.
Date retta a me, tenete i soldi sotto il materasso.in questa maniera tra 10 anni ne acquistate 2 appartamenti , non dite che i venditori sono ladri è altre amenità.
Oppure sono io che ho sbagliato forum.
Veramente faccio fatica a capire questi concetti. Se li si considera quali veri concetti, risulteranno ovviamente incompresibili. Se li si guarda da un'altra angolazione, tutto torna. È solo trolling ribassistico, ovvero cosa fine a se stessa. Posta esclusivamente in essere per disturbare. Può sembrare strano che qualcuno si gratifichi così, ma questo è.
So della denuncia (che a mio avviso è stata posta in essere e non solo ipotizzata). Sarebbe interessante sapere come fa ad esserne così certo e, soprattutto, chi sia il denunciante ed il denunciato. Le dico questo perché mi sono informato presso un paio di avvocati (un parente stretto ed un amico di famiglia) che mi hanno entrambi detto quanto segue: 1) innanzitutto risulta abbastanza improbabile che si dia seguito ad un iter giudiziario per "ipotizzate ingiurie" in un forum dove chi interviene non ha nemmeno un nick 2) bisogna stare molto, ma molto attenti a querelare persone perché chi ha risposto in modo "denunciabile", può averlo fatto a seguito di una "provocazione" a sua volta denunciabile. È bene quindi che chi ha fatto questo passo, se lo ha fatto, abbia le idee veramente chiare perché quello che potrebbe aver detto, non ritenuto da lui stesso un'ingiuria, potrebbe invece esserlo, e la risposta ottenuta un diritto di critica come risposta ad una provocazione. Quindi il querelante, oltre a prendersi una controquerela, rischia molto seriamente anche di pagare i danni saluti e buona giornata
Non conoscete il contratto di locazione con proprietà differita: esiste già da tanti anni ed è praticato dalla nostra cooperativa in molte occasioni: prime esperienze negli anni novanta e gli alloggi ora sono di proprietà dei locatari iniziali.
Claudio Colombini Abitcoop Modena
Mi permetto di dire la mia sulla proposta .
Premetto: la mia prima casa l'ho acquistata con 'contratto con riserva' = case popolari. Riscattata dopo tot. Anni. E venduta.
La seconda - sempre prima casa, dove risiedo- con mutuo, con ipoteca - messa dalla banca -sino alla scadenza del totale riscatto del suddetto mutuo.
Quindi, in realtà, sino a che la banca non fa cancellare il mutuo, la casa rimane a disposizione della banca, pur essendo di proprietà e a carico dell' intestatario.
Ora, non vedo grande diversità di comproprietà dell'immobile- tra venditore e acquirente- rapportandolo al 'contratto vendita con riserva '.
Ho messo in vendita un immobile con queste condizioni di pagamento:
Acconto 4o% + rate in 25 anni. Ovviamente è una proposta da concordare con eventuale acquirente. Questo per sottolineare che : fatte le dovute registrazioni tramite notaio, escludendo dalle eventuali altre proprietà del venditore- l'immobile in questione- mettendolo sotto voce: in comproprietà con : x y. Per quote versate in euro all'atto del contratto e residente nello stesso con patto d'uso e riscatto- elencando eventuali altri dati inerenti l'accordo. Con clausola: se le rate non venissero onorate, l'acquirente perderà ogni beneficio del bene e del patto stipulato. Una certa garanzia per ambo le parti ci sia.
Per l'acquirente, che l'immobile non verrà- considerato un bene di totale proprietà del venditore- anche durante tutto il periodo della rateizzazione ma anche di sua proprietà per le quote versate.
Per il venditore, che l'acquirente ha un buon incentivo( perdita del versato) e decadenza dei diritti- se non onora il patto sino al termine.
Questa è in sintesi il concetto di garanzie- tra le parti- ovviamente un notaio, potrà completare in modo legale il concetto. Se ci fossero esperti in materia che lo volessero analizzare o perfezionare....
Grazie- buondì!
Mi permetto di dire la mia sulla proposta . Quoto totalmente la qualità di questo intervento. È cosi che dovrebbe essere u forum. Altro che equo canone e crollo dei prezzi dietro l'angolo.
Per l'acquirente, che l'immobile non verrà- considerato un bene di totale proprietà del venditore- anche durante tutto il periodo della rateizzazione ma anche di sua proprietà per le quote versate. Per il venditore, che l'acquirente ha un buon incentivo( perdita del versato) e decadenza dei diritti- se non onora il patto sino al termine.
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È così che si fa, ad esempio, quando si compra un attività. oppure qualcuno pensa che l'acquirente perda tutto solo per una rata insoluta?
Esempio: un acquirente paga rate per 19 anni e 11 mesi, salvo poi, per qualsiasi ragione, non saldare l'ultima rata rimasta. Quale giudice non darebbe ragione di proprietà al compratore?
Senza voler far polemica,
Credo che il rogito, atto finale di un discorso di compravendita-d'immobile
- Verrebbe fatto con la totale-
***Trascrizione dell'unico proprietario-( ora )acquirente, al saldo. ***
( Che , in caso di prima insolvenza, per rispondere alla domanda, potrebbe essere dilazionata o spostata nel tempo- in caso di gravi motivi- secondo le esigenze dell'acquirente)
Fermo restando il diritto di proprietà per le quote versate.
In sintesi: per poter concludere con il ' rogito' è necessario aver saldato, diversamente rimarrà ufficiale
-Ma non in eterno-
Il precedente atto di comproprietà-
Tra venditore e compratore.
Non sono un'esperta in materia- esperienza - riferita alla prassi usata per le case popolari. Buona serata! dfp
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