Bonus prima casa e vendita prima dei 5 anni, il preliminare non salva il beneficio fiscale

Si decade dal bonus prima casa, se si vende l’immobile prima dei 5 anni e non si acquista una nuova abitazione entro dodici mesi dalla vendita. E attenzione: la stipula di un contratto preliminare non è sufficiente. A sottolinearlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025. Vediamo quanto precisato, approfondendo anche cosa è stato chiarito in tema di ravvedimento operoso e termine previsto per rivendere l’immobile pre­posseduto.

Agevolazioni prima casa e vendita prima dei 5 anni, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 314, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato che l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa è disciplinata dalla Nota II ­bis, posta in calce all’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al “Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro”. Tale articolo prevede l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota nella misura ridotta del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.

È stato poi richiamato il comma 4, della Nota II­ bis, che stabilisce: “In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte [...]. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. 

Tra le cause di decadenza dal beneficio fiscale, la Nota II­ bis prevede dunque il trasferimento dell’immobile comprato in regime agevolato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. Per evitare la decadenza è necessario acquistare, “entro un anno dall’alienazione”, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Ma cosa accade se entro il termine di un anno si stipula solo un contratto preliminare di acquisto? Nel chiarire questo punto, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che con la del 29 maggio 2013, n. 18, è stato ribadito che “non è soddisfatto il requisito del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, nel caso in cui, per il riacquisto della prima casa, venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo. In tal caso, quindi, si verifica la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto e, conseguentemente, non si potrà beneficiare del credito d’imposta”.

La stipula del solo contratto preliminare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato posseduto, non è quindi sufficiente ad evitare la decadenza dall’agevolazione per l’acquisto della prima casa. Il contratto preliminare di acquisto non consente, infatti, di ritenere soddisfatta la condizione dell’acquisto di altro immobile, dal momento che si tratta di un contratto ad effetti obbligatori e non traslativi.

Vendita prima casa prima dei 5 anni, a cosa serve il ravvedimento operoso

Per quanto riguarda l’istituto del ravvedimento operoso, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, con la risoluzione del 27 dicembre 2012, n. 112, è stato chiarito che il contribuente che non intende o non possa adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza, entro la scadenza del citato termine di un anno, all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa. 

Si tratta di una dichiarazione con la quale il soggetto interessato manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro il termine di un anno e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. In questo caso, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella ordinariamente dovuta, oltre al pagamento degli interessi, senza applicazione di sanzioni.

Agevolazioni prima casa e riacquisto entro due anni

Con la risposta n. 314, l’Agenzia delle Entrate ha offerto chiarimenti anche per quanto riguarda le nuove regole previste dalla legge di Bilancio 2025, secondo le quali è stato elevato, da uno a due anni, il termine previsto dal comma 4­bis, della Nota II­bis, per rivendere l’immobile pre­posseduto, nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un'abitazione agevolata.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tale modifica normativa non riguarda la formulazione del comma 4, della Nota II­bis, che disciplina, in generale, le ipotesi di decadenza dall’agevolazione compresa la fattispecie di alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e riacquisto entro un anno dall’alienazione di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, al fine di evitare la decadenza dal regime agevolato fruito. 

Nel dettaglio, come chiarito con le risposte n. 197 del 30 luglio 2025 e n. 297 del 26 novembre 2025, è stato ribadito che “ai sensi dell’articolo 14 delle ‘Disposizioni sulla legge in generale’ del Codice civile, infatti, ‘Le leggi [...] che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”. Di conseguenza, la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della prima casa non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva, della stessa. Si rammenta, infatti, che le norme che prevedono agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione.