In francia i notai certificano i prezzi dei rogiti e le statistiche sui prezzi delle case non lasciano dubbi. In questo modo i valori di mercato sono chiari e affidabili. Qui da noi non è così e le fotni sono diverse. Agenzia del territorio, centri studi, associazioni di categoria, portali immobiliari. Un'inchiesta de il sole 24 ore fa il punto della situazione. Ecco come muoversi tra le fonti che stimano il valore di una casa
La grande novità di quest'anno sono gli standard comuni europei di valutazione degli immobili, pubblicati dall'abi, associazione banche italiane, in collaborazione con cng, consiglio nazionale dei geometri (scarica il testo). Con questo codice si vuole raggiungere uno standard da cui partire e che comprende:
A) gli indicatori di superficie o di volumetria
B) il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione
C) le metodologie di valutazione addotte (per la capitalizzazione del reddito, stima comparativa, ecc.)
È sufficiente il codice? no, perché poi va interpretato. Nell'articolo de il sole 24 ore si racconta come, a partire dalle stesse regole, e con riferimento, a titolo di esempio, un appartamento in centro a Milano, si possano ottenere 5 stime diverse
Il fattore che certamente si sta imponendo nel residenziale è il confronto di mercato. In cosa consiste? nell'individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Il prezzo dell'alloggio venduto in precedenza, diventa il "comparabile"
Come si sceglie il comparabile? non è fondamentale che due o più alloggi si trovino nella stessa zona (influisce, certo, ma non è tutto). Bisogna considerare lo stato dell'alloggio, l'epoca di costruzione, il piano, la superficie e, sempre di più, il rendimento energetico e acustico
Secondo gli esperti con la pratica il codice produrrà sempre più parametri su cui basarsi, come per esempio l'esposizione e la luminosità, che diverranno fattori quantificabili
Gli indici statistici dei diversi quartieri restano comunque un punto di partenza fondamentale per chi pensa comprare o vendere
Consulta gli indici dei prezzi di case di idealista di Roma, Milano e Torino
E la guida de il sole 24 ore, di 34 città italiane
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47 Commenti:
"..Il fattore che certamente si sta imponendo nel residenziale è il confronto di mercato. In cosa consiste? nell'individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Il prezzo dell'alloggio venduto in precedenza, diventa il "comparabile..."
Non so..frequentando questo forum mi pare di capire che il prezzo per molti è una vera e propria irrisolvibile ossessione. Nulla sembra mai bastare: dati statistici di istituzioni varie, valutazioni di agenti, perizie etc...e chi chi più ne ha, più ne metta.
Eppure è in realtà molto semplice, e la redazione ne stigmatizza come segue:
"Il fattore che certamente si sta imponendo nel residenziale è il confronto di mercato"
A cui si dovranno necessariamente aggiungere le ns individuali peculiari esigenze.
Sarebbe fondamentale che una cultura maggiore si imponesse sul mercato immobiliare italiano caratterizzato da furberia e approssimazione sia dei privati venditori che dei "professionisti" del settore.
Una stima vera e non a "cazzotto" sarebbe un modo per portare i valori delle case verso la realtà.
Ma occorre fare cultura.
E da noi in ogni campo fare cultura pare non interessi a nessuno visto che paga poco e costa tempo e denaro: quindi impegno e sacrifici.
Così si compra per buona la casa fatta negli anni 60/70 in cemento armato ormai insicuro e da consolidare oppure l'immobile con impianti fatiscenti....e la si paga quanto quella in ottime condizioni a cento metri di distanza.
Da professionista che lavora nel settore posso dare come indicazione che la comparazione con immobili già venduti nella stessa zona risulta ottimale e forse unica vera indicazione di mercato realistica. La questione si pone quando il cliente venditore pensa (giustamente) che la sua casa valga più di quella del vicino, anche se identica in tutto e per tutto. Qui si parla molte volte di legame affettivo, dato indiscutibile per il venditore, ma assolutamente discutibile per l' acquirente che in primis confronta il prezzo di quella casa con le altre in vendita nello stesso quartiere. Come ag. Immobiliare tanti appartamenti risultano invendibili proprio per questo motivo. Insomma per dirla tutta, il parametro è uno ma chi lo deve capire per primo è l' interessato a vendere.
Chiunque si ritenga un professionista dovrebbe non accettare neanche il mandato di vendita di chi di questi tempi vuole vendere il suo appartamento ad un prezzo fuori mercato, solo perchè li' ci ha abitato lui. Il professionista dovrebbe avvicinare i venditori alla nuova realta' di mercato, facendogli capire che se oggi non vende a cento, difficilmente fra 2 anni lo vendera' a 90 , magari fra dieci riuscira' a venderlo a 110
In relazione alla tua risposta caro amico posso sinceramente dirti che proprio per quello che ho scritto, ogni mese, e ti giuro che non scherzo, la mia agenzia rifiuta almeno dieci incarichi di vendita. Prendere tanto per prendere è una motivazione assurda o addirittura disperata. Sottolineo anche che nessun venditore ci conferisce incarichi a prezzo ma accettiamo solo quelli che con il dovuto lavoro possano essere venduti. Mi ha fatto piacere avere una risposta al mio commento, ti ringrazio molto.
"... furberia e approssimazione sia dei privati venditori che dei "professionisti" del settore..
Si dà per scontato che gli acquirenti, in quanto tali, siano automaticamente esenti da scorrettezze. Non è così!
"..Portare i valori delle case verso la realtà..."
La realtà è la legge della domanda e dell'offerta! ergo, dov'è il problema? o si scende di prezzo, oppure si rinuncia a vendere..diversamente, si venderà (più o meno) alle condizioni volute.
"..E la si paga quanto quella in ottime condizioni a cento metri di distanza.."
Ma che razza di argomentazione è mai questa? si è forse obligati a comprare la casa fatiscente? allora si acquisterà quella a cento metri! questo è il mercato...
"...il parametro è uno ma chi lo deve capire per primo è l' interessato a vendere..."
Subito dopo, a ruota, l'acquirente...al professionista chiedo: quanti fra i clienti sono davvero consapevoli del mercato? e di come si dovrebbe condurre una trattativa?
"..Un professionista dovrebbe non accettare neanche il mandato di vendita di chi di questi tempi vuole vendere il suo appartamento ad un prezzo fuori mercato..."
E perchè mai? nella mia zona un agente accetta incarichi anche di immobili over stimati...dopo un anno di non appuntamenti, da solo il venditore arriva a più realistiche richieste...
Ciao professorino già al lavoro di buon mattino.
"..Tanti appartamenti risultano invendibili proprio per questo motivo.."
Dov'è il problema? c'è forse penuria di case in vendita? se il venditore è fuori mercato..peggio per lui!
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