Nel 2016 mutui mai così convenienti, ma instabilità e sofferenze rovinano la festa del credito

Il 2016 sarà ricordato come l'anno in cui la domanda di nuovi mutui ha raggiunto i livelli pre-crisi, con erogazioni in netta salita rispetto a un periodo nero che sembra ormai alle spalle. Proseguono le politiche di Qe e di tassi al minimo della Banca centrale europea che spingono gli istituti a iniettare liquidità sul mercato, istituti che si fanno ormai la guerra a suon di offerte. Ma a gustare la festa sono le sofferenze bancarie, che raggiungono livelli da record e la forte instabilità del sistema creditizio nonostante numerosi piani del governo per sostenerlo. Senza dimenticare le nuove misure introdotte dal governo che rivoluzionano il rapporto tra mutuatario e banche.

Ritorna la voglia di casa

Nel 2016 si assiste a un progressivo ritorno verso i livelli pre crisi per quanto riguarda la domanda di finanziamento per l'acquisto di una nuova casa. Sebbene rimanga ancora un piccolo gap da colmare rispetto al biennio 2009-2010, anche l'importo richiesto inverte il trend di costante contrazione che per lungo tempo aveva caratterizzato l'intero comparto. Nei primi 11 mesi del 2016 si registra infatti pari a +12,7% rispetto al pari periodo del 2015. 

Di pari passo con la domanda, vanno le erogazioni di nuovi prestiti per la casa. Secondo l'analisi di del 41° Osservatorio sul Credito al Dettaglio curato da Assofin, Crif e Prometeia, nei primi nove mesi dell'anno cresce del 34% in termini annuali, la componente dei mutui immobiliari legata all'acquisto di una nuova casa, mentre si assiste a una riduzione della surroga. La rischiosità dei mutui immobiliari ha proseguito il lento, ma progressivo calo iniziato ormai da diversi trimestri e a settembre 2016 il tasso di default si colloca all’1.4%, sfiorando il livello che si osservava nel periodo pre-crisi.

I mutui sono vantaggiosi...ma non per tutti

Euribor e IRS ai loro valori minimi storici assieme a politiche commerciali aggressive da parte dei principali Istituti di credito continuano a creare  condizioni ottimali per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della casa.  Continua anche la politica di tassi bassi e di acquisto di titoli da parte della Bce (il cosiddetto Quantitative easing prorogato fino a marzo 2017) che spinge le banche ad iniettare nuova liquidità sul mercato.

La scelta del 75% dei nuovi mututari oggi è il tasso fisso. Sebbene il tasso variabile più conveniente sia addirittura inferiore all'1%, oggi è possibile contrattare uno fisso per poco meno del 2%. Una differenza che i nuovi mutuatari sembrano accettare senza troppi problemi con la certezza di poter congelare un tasso nominale così basso per i prossimi venti o trent'anni.

Ma non tutti possono accedere a un finanziamento con condizioni estremamente vantaggiose. La sicurezza economica - quindi possedere un lavoro fisso - è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. La generazione del jobs act spesso si deve accontentare di loan to value che non superano il 50% dell'importo richiesto. Il rapporto tra finanziamento erogato e valore dell'immobile è in aumento, ma non raggiunge i livelli pre-crisi. Mentre sono ancora tantissime le persone che fanno ricorso al fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. 

Nuove norme per il mercato del credito

Dopo mesi di inteso dibattito, entra in vigore il 1º novembre decreto legislativo 72/2016, il cosiddetto “decreto mutui”, che recepisce la direttiva 2014/17/Ue e contiene le nuove regole relative ai mutui. La norma più controversa è quella che riguarda la possibilità per le banche e i mutuatari di pattare nei nuovi contratti l'inserimento di una clausola che permette agli istituti di rientrare in possesso dell'immobile, senza passare dal tribunale, in caso di inadempienza prolungata.

Ma quest'anno vengono approvate anche nuove norme per rendere più chiare, comprensibili e non ingannevoli, le informazioni per chi vuol accendere un mutuo. Si tratta del decreto del 29 settembre 2016, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n.241 del 14 ottobre, emanato dal Comitato interministeriale per il credito e il risparmio.  Anche considerando le numerose spese accessorie che si devono considerare nel momento in cui si vuol chiedere un prestito.

L'incubo sofferenze bancarie

Steve Eisman, il finanziere di Wall Street che nel 2007 è stato tra i pochi a prevedere quello che sarebbe successo in seguito alla concessione dei mutui subprime, ritiene che la prossima crisi in Europa verrà proprio dalle banche italiane. Questo perché gli istituti di credito del Belpaese sono pieni di crediti deteriorati, i cosiddetti Non performing loans (Npl), causati da finanziamenti concessi dalle banche a famiglie e imprese finite male. Non a caso, secondo uno studio della CGIA la filiera immobiliare ha in essere 64,8 miliardi di euro di crediti problematici su un totale di 156,8 miliardi generati dalle imprese. Un numero che si è triplicato negli ultimi cinque anni. 

Nononstante le misure messe in atto dal governo per smaltire questo enorme ammontare di sofferenze e per ridare stabilità al sistema bancario, la situazione del comparto creditizio non è delle migliori. Non a caso, davanti al fallimento del piano di aumento di capitale di Mps interviene nuovamente l'esecutivo con un piano salva banche che prevede una deroga di 20 miliardi al pareggio di bilancio per mettere a salvo i risparmiatori dal temuto bail in.